老黄埔板块是原黄埔区的中心城区，对比另外两个科学城板块和知识城板块，老黄埔板块各方面的配套都相对更成熟一些。以前的老黄埔主打是重工业，不过经过近十年的发展，让以前郊区的老黄埔成为了新广置业的集中地之一。

如果你是有意向在老黄埔买房的刚需，那么现在的老黄埔选择性可别太多了。今天就和大家聊一聊老黄埔板块的优劣势以及现在一二手的竞争格局。

板块优势：

老黄埔最大的优势就是距离天河、琶洲非常近，地缘上无缝接壤，地铁5号线和13号线贯穿整个片区，可以在短时间内直达珠江新城、金融城等中心区域，交通和地理位置优势明显，能接收预算够不着买天河的新广人群外溢。

板块劣势：

老黄埔的重工业、旧改和基建等项目齐头并进，噪音跟粉尘污染比较严重，并且黄埔的主干道日常非常多的大货车行驶，所以目前的老黄埔城市界面很不City，需要比较长的时间才能改善目前存在的问题。另外随着黄埔的旧改逐步推出市场，未来几年黄埔的新房供应量会持续保持高位，买入老黄埔的话要做好短期出手竞争压力大的准备。

老黄埔的一手：

老黄埔作为靠近珠金琶的一个板块，价值是存在的，毕竟地理位置和交通优势摆在这里，但是新房的持续供应，也会导致对于外部购买力的依赖性会比较大。

从自住的角度出发，老黄埔是很不错的，交通便利，几公里范围里也不乏美林、鱼珠时光等大型商业体，和天河东比起来更具性价比。不过在老黄埔买一手，选筹就要比较讲究了，需要从价格、学校、是否近地铁等多个角度综合考虑，兼顾自住以及后续流通性。

目前老黄埔板房的新房以旧改项目为主，产品也是主打刚改，在挤掉部分泡沫后的老黄埔，价格美丽了很多，预算400万内三房基本能随便选。如果不知道如何在老黄埔一手市场选到一套优质的新房，可以文末添加六一聊聊。

先说说【保利中央公馆】

地段优质，距离5/7号线交汇的大沙东站步行约500米，正儿八经的老黄埔核心，是老黄埔新规后的第一个项目，也是目前老黄埔在售的唯一一个纯商品房项目。周边文体设施丰富，商业、交通等基本没什么槽点，不足之处就是项目自身只配建了幼儿园，没有配建小学。

项目主推81-89-92-116-159平三至四房，折后均价4字头，目前部分89平三房搞活动，总价370-380可以搞定。

【中建·一城江山海】

一城江山海（双沙旧改）位于老黄埔板块的东部，首开的组团是整个项目中最近地铁的组团，就在5号线双沙地铁站B出口，小编实测距离只有50米左右，真正的地铁上盖。项目预留了地块建幼儿园、小学和中学，自身也配建了商业，总体综合配套和隔壁的文冲东旧改相似。

项目一共有四个户型，分别是78以及88平三房两卫，107和117平四房两卫，两周前刚刚公布了户型图以及开放了样板间，据闻很可能会在月底开盘，目前还没有确切的价格，不过小编收到的风是4字头。

【中建玖合·未来方洲】

中建玖合·未来方洲（文冲东旧改）建面接近220万平，和双沙旧改（一城江山海）同样是体量很大的旧改项目，不过比双沙项目稍微小一点点。两个旧改项目相隔不远，各方面比较相近。项目跟网红楼盘万科城市之光，只隔了一条石化路。

项目首开的地块距离最近的13号线双岗地铁站仅300米，与5号线文冲站直线距离约700米，300米左右就是双岗BRT站，交通也是比较方便的。首推一共有五个户型，79平三房两卫、93/108/128平四房两卫、142平五房三卫。未来方洲跟一城江山海相比，地段稍好些，预计价格也略高一点。

今年入市的还有珠江村跟新溪村两个旧改项目

除了以上的旧改项目之外，今年入市的还有十分令人期待的新溪村旧改和珠江村旧改。其中，新溪村旧改位于丰乐中路和黄埔东路交界位置，紧邻已经清盘的万科城市之光和5/7号线大沙东站，位置也是挺能打的，面积段也是主打刚刚，87/96平三房两卫，115平四房两卫，由华润操盘，最近传来消息说10月份有可能开售楼部和样板间。

珠江村旧改总建面大约80万平，是目前老黄埔众多旧改当中体量最小的，不到半个万科城市之光，也是最靠近天河东部的项目。据知情人士透露，珠江村旧改首开楼栋为2#、4#、6#、8#，产品为见面约89-181平面积段，主打改善，位置比另外几个旧改项目要好，但是跟地铁站距离不是很近。

二手现状

当然，如果你是预算不太高的刚需，想花总价300万内买老黄埔的三房，也可以看看现在的二手，真的是买家市场，现在老黄埔楼龄在10-20年内的，均价基本3字头，面对一手的夹击，二手的水份可是被挤了不少，哪怕是像万科城市之光这样的次新房也抗不住，8月份成交了第一套二手房源，78平总价335万，折算下来单价4.29万/平，还是中间楼层，要知道年初F区这个面积段的房子，内转房都要400万出头，打开贝壳，F区同面积段的户型总价300来万的也不乏选择。

除了这些次新房价格回落之外，还有几个楼盘降到位，比较多笋盘可选的，我挑几个跟大家讲讲。

【黄埔花园】

黄埔花园是老黄埔的初代网红盘，曾经的GWY小区，老牌学位房，位于老黄埔老牌商业惠润广场旁，配套丰富、多重优势集一身。在老黄埔还没有什么新房供应的时候，黄埔花园就是老黄埔的顶楼，21年年中的时候最高成交价几乎冲破6万大关。

然而就在这个月初，黄埔花园才刚刚以总价260万成交了一套87.59平三房，折算下来单价2.96万，连三万块都不到！

小编查了下该楼盘在贝壳上的放盘，均价基本3字头起步了，当然还有一些比较有底气的业主还在硬抗。

【金碧世纪花园】

同样属于网红盘的金碧世纪花园，因为和天河只有一路之隔，小区整体也保养得不错，因此有一段时间，非常的受投资客青睐。这个楼盘的流通性也很好，贝壳上挂牌的房源有199套，2字头也有不少选择。

看了下金碧世纪花园最近1个月的成交，两房成交单价也在2字头了，要知道这个户型在巅峰时期一度卖过超过4万/平，前两年小编去金碧世纪看房，卖家的态度根本就不愁卖，没想到短短两年就降到2字头了，这个价格和这个楼盘对于想上车老黄埔二手的买家来说，都可以重点看看。

【中鼎君和名城】

中鼎君和名城去年成交价约4.3-5.2万，现在贝壳上的挂牌均价和成交均价也在3.7-3.8万之间/平，作为次新房，比一手的珺合府便宜不少，而且小区靠近5号线大沙东站和老黄埔区府，方方面面都是比较便利的。

因为老黄埔一手井喷式的供应，再加上新规产品的出现，不管是数量还是户型，都卷不过新房，二手的竞争力已经大不如前，不自我调价很难卖得出去，有些着急着卖出去套现或者置换的业主，只能接受现实先自刀一把。

总结一下：

老黄埔的居住属性是毋庸置疑的，生活跟通勤更方面都还不错，如果不介意目前周边的城市界面，以及部分区域受石化影响，还是个不错的选择。挤了水分后的老黄埔，对于刚需来说，可选择性就大很多了。

不过现在让很多买家纠结的是，老黄埔的新房供应量实在太太太大了，眼花缭乱到让人不知道如何选择，买一手还是二手是一个问题，买一手选择哪个楼盘又是一个问题。要是对老黄埔感兴趣又拿不定主意的，我建议可以咨询一下六一，让他给你分析分析，也欢迎来公司面谈。

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