二娃说

最近，二娃遇到蛮多的黑粉和喷子，不管你写什么，他总会来哔哔你几句。

所以，在这里，我想对这些人说一句：你们不喜欢我，骂我，那又怎么样呢？反正，我又不会改！

昨天，二娃得到内部消息：科学城当红炸子鸡——黄埔中央城将于6月27日首次开盘。

那么，作为目前科学城热度最高，认筹最多的楼盘，它的优缺点分别是什么？如果买它的话，应该怎么选筹？这些你都知道吗？

不知道也没关系，因为看完二娃这篇“写在中央城开盘前的选筹指南”后，你就全都知道了！

◆ 项目临时接待处

【一】

黄埔中央城的基本信息

黄埔中央城，是火村旧改项目，之前的名字叫做珠光U-Town，后来，合生接手后正式改名为黄埔中央城。

项目位于黄埔开源大道旁，正对面是广州开发区科技企业加速器，与万科东荟城仅一路之隔，具体位置，我们来看卫星地图。

◆ 项目与万科东荟城、品秀星樾的位置关系

据二娃了解，整个项目体量非常大，建筑面积约270万㎡，分6期开发，应该能卖好几年，不仅规划有住宅，公寓，还有写字楼、酒店等。

另外，整个项目还规划了4所幼儿园+5所托儿所+2所9年一贯制学校。可以说，接下来的5年里，黄埔中央城都将是科学城板块新房供应量的重要来源。

◆ 项目总体规划图，不太会作图，将就看

【二】

黄埔中央城的缺点

那么，这个项目有什么缺点呢？

1）位置上，相比万科东荟城或者品秀星樾，中央城所在位置更差一点，距离萝岗区府板块更远，说得简单点，就是地段一般般。

2）配套上，同样不如旁边的万科东荟城和品秀星樾，目前来看，项目周边基本是看不到什么商店的，小卖部都很难找到一个，未来也主要靠自身配建的商业街生活。当然，你也可以走到万科东荟城的商业街去吃饭，买东西，亦或是坐公交/开车，去万达广场、萝岗香雪牌坊那边消费。

3）交通上，5年内别指望有地铁在家门口，目前出行的话，只有两种方式，要么坐公交车，要么自驾或打车。因为，项目距离最近的地铁6号线香雪站约有3km，而规划中的地铁23号线，八字还没一撇。

4）产品上，看过品秀星樾和中央城的我，个人觉得中央城的产品更加刚需一些，品质感不如品秀。（个人主观观点，仅供参考）

5）教育上，据项目人员介绍，中央城的2所9年一贯制学校，其中一所会引进省级名校（什么学校暂时未定），但是呢，这所学校并不是只有业主的孩子能读，复建房村民的孩子也可以读，所以，在生源上不够纯粹。未来办学质量好还是不好，这不好说！

◆ 项目航拍实景图

【三】

黄埔中央城的优点

缺点我们已经说完了，那么，黄埔中央城的优点是啥呢？

二娃总结了6个字：便宜！便宜！便宜！

据我了解，黄埔中央城首次开盘均价预计为2.8-3.4万/㎡（开盘可能会有一点差异），A栋价格相对便宜，在2.8-3.2万/㎡之间，J2-J3栋相对更贵一些，预计价格在3.1-3.4万/㎡。

不得不说，这个价格，在科学城一手房里面，真的可以横着走，做到“见神杀神，见佛杀佛”的地步。

毕竟，品秀星樾、科城山庄、大壮名城这些楼盘，最便宜的单位，也比中央城最贵的要贵，而且纷纷破4万/㎡。就连一路之隔的万科东荟城二手房，都要卖到3.4-3.7万/㎡。

所以，2.8万/㎡起的价格，真的是超级便宜了！甭管它有没有硬伤，单凭这个价格，它就已经赢了！

◆ 旁边的万科东荟城航拍实景图

【四】

你不知道的两个不利因素

不过，买归买，项目的2个不利因素，你还是有必要知道的。

1）首期将推的A1栋，北面紧靠黄埔开源大道，有些吵闹，在所难免。

2）首期将推的A1栋，南面正望法雨寺和思德园。一个是寺庙，一个是火村村民先祖牌位供奉所。

如果你不介意这些，那可以随便买，但是你介意的话，这个信息对你来说，可能就非常重要了。

◆ 楼栋位置示意图

【五】

买房应该怎么选

当我们了解完项目所有的优缺点和不利因素外，选房也就so easy了！

下面，我们来详细了解下户型信息。

据二娃了解，黄埔中央城首推A1栋+J1+J2+J3栋楼，户型面积涵盖91-130㎡的3-4房。

A1栋具体户型有：91㎡3房（北向），94㎡3房（北向），108㎡3房（西南）、111㎡3房（正南），130㎡4房（东南），5个户型。

J1-J3栋具体户型有：101㎡3房（正南）、128㎡4房（南北朝向）2个户型。

不过，J1栋的房源，内部员工已经认购得差不多了，只剩下一点点尾货了，所以首推时，主要在售的是A1+J2+J3栋楼。

◆ 项目首推的A1栋及J1-J3栋位置关系

我们先来看看A1栋楼的户型格局。

从户型平面图可以看到，A1栋为3梯6户设计，除了91㎡和94㎡3房朝北以外，其他4个户型皆为朝南。

单从户型朝向来看，从好到差的排序应该是：01（正南偏东）＞02（正南偏西）＞06（东南）＞03（西南）＞05（东北）＞04（西北）。

但二娃在现场看板房时发现，111㎡和108㎡的户型，可直望法雨寺及思德园，所以，如果大家非常在意这一点，要么不买，要么就买高楼层户型。

而北朝向的91和94㎡户型，靠近大马路，会有一点吵。如果你预算只能买得起这个户型，那你可以在交楼后，把窗户玻璃换成隔音玻璃，那就会好很多。

而J2-J3栋，则为2梯4户设计，主要有101㎡3房和128㎡4房两种户型，朝向和位置都比A1栋要好。

若按照朝向好坏来排序的话，应该是：C户型（东南，南北对流双阳台）＞A户型（西南，南北对流双阳台）＞D户型（正南偏东）＞B户型（正南偏西）。

所以，如果你们要买128㎡4房，应该首选C户型，若买101㎡3房，首选D户型。

◆ 项目实景图

【六】

黄埔中央城开盘后，可能带来的影响

眼看明天，黄埔中央城就要开盘了，如果它开盘价最低真的是2.8万/㎡，那么我认为，它会打乱目前整个科学城的房价体系。

这就好比科慧花园首次开盘一样，当时旁边的中航城，复式基本都在2.5-2.7万/㎡，顶复去到3万+，而周边楼盘也都是2.2-2.4万/㎡。

结果，科慧花园以最低1.8万/㎡的价格开盘后，再加上大环境不乐观，导致旁边所有楼盘不得不降价，因为不降价，就卖不动，卖不动，就得嗝屁，所以现在整个朱村板块的房价，相当于回到2年前。

这次，黄埔中央城也是一样，它要是低价开盘，旁边的品秀星樾、科城山庄，乃至大壮名城，必定会受到压制，哪怕星樾名校落定，涨价的可能性也没有那么大了。

你看看，大壮名城，这两天都抵不住降价了！

◆ 大壮名城特惠房源

所以，中央城低价开盘，肯定会招来其他开发商的诟骂和怨恨，但是，这对于购房者来说，却算得上是一件好事。

◆ 项目航拍图

【七】

黄埔中央城，值不值得买？

最后，如果你要问我，黄埔中央城到底值不值得买的话？我的答案是，值得买！

尤其是那些手里预算只有260万-300万之间的刚需客，我觉得买中央城还是挺不错的，毕竟，这个价格你在科学城，真的买不到什么好楼盘，能买的也就中海誉城、时代春树里这种综合素质较差的二手房。

另外，对于投资客而言，我也觉得可以入手，尤其是第一期，因为价格确实便宜，而项目体量很大，后面随着名校落地以及其他利好逐一释放，价格必定越来越贵，所以，5年投资期的话，我觉得可以买，割一波韭菜后就抛售。