城投拿地成主力！

原创谭逸鸣团队谭谈债市

摘要

2021年下半年开始，房地产市场格局已然发生着了较大变化，民企地产逐步出险，土地财政压力持续提升，在此背景下，城投在土拍市场频频现身，拿地占比节节攀升。而自2023年四季度以来，城投拿地规模又有明显增加。

1、全国城投拿地表现如何？

城投拿地平均溢价率低于整体溢价率。2023年土地成交市场整体呈低温运行态势，土地成交溢价率有所下降，城投拿地平均溢价率也有所下降，但是城投拿地平均溢价率整体低于土地整体成交溢价率。

城投拿地金额，2022年城投拿地金额在土地出让金下滑的情况下逆势大幅增加，且城投拿地金额占比达到高点，为44%。2023年伴随着土地出让金的进一步下滑，城投拿地金额也下滑至18593亿元，同比下降23%，城投拿地占比约为39%，同比下降4个百分点。

城投拿地面积，2023年土地出让面积出现断崖式下降，但是城投拿地面积仅微微下调至198497万平方米，同比下降3%，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。

2、各地城投拿地表现如何？

（1）城投拿地规模超过1000亿元的省市：江苏、浙江、山东、四川、湖南、湖北、上海7省2023年城投累计拿地金额超10000亿元，占2023年全国城投拿地金额的68%，虽较2022年均有下滑，但仍居于全国前列。其中，江苏城投拿地金额远超其他省份，且主要是2023年四季度城投拿地规模较高。

（2）城投拿地规模在300-1000亿元之间的省市：广东、江西、安徽、福建、重庆、河南、河北、贵州、陕西、广西10省市城投拿地合计有4862亿元，低于江苏单个省份规模。另外，除河北城投拿地金额较2022年上升63%外，其余均有所下降，且广东、陕西城投拿地金额同比2022年下滑幅度大，均超50%。

（3）城投拿地规模在100-300亿元之间的省市，北京、吉林、云南、天津、辽宁5省市仅云南2023年城投拿地金额同比下降13%，其中吉林2023城投拿地规模明显较高，且占比从10%提升至51%。

（4）城投拿地规模低于100亿元的省市：8个省市2023年的城投拿地合计规模还不超过北京单个省份的城投拿地金额，且整体城投拿地金额占比也较低。但青海、宁夏、海南2023年城投拿地有明显增加。

3、拿地的城投平台分布有何特征？

对于近5年城投平台的城投拿地金额方面：区县级、地级市/直辖市区平台拿地规模较高，占比基本维持在32%至38%之间浮动，国家级园区也有所增加。

对于近5年城投平台的城投拿地面积方面：省级平台拿地面积2019年还低于区县级和地级市，但是2020年开始逐年增加，2022年明显高于区县级和地级市平台，而区县级和地级市平台拿地面积不相上下。

对于各省份城投拿地的情况，2023年，拿地金额位居前20的城投主体主要为地级市平台，共有13家。2023年，拿地面积位居前20的城投主体主要为省级，共有13家。

风险提示：房地产政策不及预期；宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。

报告目录

2021年下半年开始，房地产市场格局已然发生着了较大变化，民企地产逐步出险，土地财政压力持续提升，在此背景下，城投在土拍市场频频现身，拿地占比节节攀升。

而自2023年四季度以来，城投拿地规模又有明显增加，因此本文从城投拿地的角度聚焦于以下几点：

（1）全国城投拿地表现如何？

（2）各地城投拿地表现如何？

（3）拿地的城投平台分布有何特征？

1全国城投拿地表现如何？

首先，我们对城投拿地做出界定：

从广义来看，城投公司获得土地使用权的途径包括通过“招拍挂”的方式取得（当前政策环境下，“招拍挂”为最常规、最正规的拿地渠道）、从其他公司外购、政府无偿划拨、投资者投入等。

由于城投层面并无披露这一类型数据，因此只能通过土地数据层面分类归总来整理城投拿地情况。本文数据库底层数据来源为中国土地市场网，网站详尽披露中国每一宗土地出让的详细信息，包括时间、地点、面积、金额、用途、拿地方等。其中，我们将城投主体定义为“包括自身或控股股东属于城投”。

聚焦数据维度：我们从城投拿地金额和城投拿地面积分别来看城投拿地的情况，可见：2023年城投拿地金额占比下降但城投拿地面积占比明显增加，而在这个过程中，土地出让金是在持续下滑的。

城投拿地金额方面，2022年城投拿地金额在土地出让金下滑的情况下逆势大幅增加，且城投拿地金额占比达到高点，为44%。2023年伴随着土地出让金的进一步下滑，城投拿地金额也下滑至18593亿元，同比下降23%，城投拿地占比约为39%，同比下降4个百分点。

城投拿地面积方面，2023年土地出让面积出现断崖式下降，但是城投拿地面积仅微微下调至198497万平方米，同比下降3%，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。

而上述趋势变化，与土地价格的变化息息相关，从城投拿地的价格来看：

另外，土地成交平均溢价率自2020年一直下降，2023年略有上升，其中，主要是2023年第二季度有所回调。

2各地城投拿地表现如何？

1、各省层面城投拿地表现如何？

同样地，对于各省份城投拿地的情况，也分别从城投拿地金额和面积来介绍。

根据2023年城投拿地规模，我们将各省份分为以下四类：

（2）城投拿地规模在300-1000亿元之间的省市：广东、江西、安徽、福建、重庆、河南、河北、贵州、陕西、广西10省市城投拿地合计有4862亿元，尚不足江苏单个省份规模。另外，除河北城投拿地金额较2022年上升63%外，其余均有所下降，且广东、陕西城投拿地金额同比2022年下滑幅度大，均超50%。而重庆、广西的城投拿地金额占比最高，均在50%以上。

（4）城投拿地规模低于100亿元的省市：8个省市2023年的城投拿地合计规模低于北京单个省份的城投拿地金额，且整体城投拿地金额占比也较低。但青海、宁夏、海南2023年城投拿地有明显增加。

根据2023年城投拿地面积，我们将各省份分为以下四类：

（1）城投拿地面积1亿平方米以上的省市：四川、江苏、山东、河南、广西、安徽、湖北、湖南、浙江9省城投累计拿地面积超10亿平方米，累计城投拿地面积较2022年略有下滑，降幅为2%。除江苏、山东、安徽、湖南、浙江外，其余省份2023年城投拿地面积同比均有所增加。另外，各省份城投拿地面积占比均较高。

（2）城投拿地面积5000-10000万平方米的省市：新疆、云南、广东、甘肃、江西、河北、重庆、贵州、福建9省市除云南、江西、重庆、福建外，其余省份2023年2023年城投拿地面积同比均增加。除江西、重庆外，其余省份2023年城投拿地面积占比均增加。

（3）城投拿地面积2000-5000万平方米的省市：吉林、内蒙古、山西、陕西4省市中仅吉林和山西城投拿地面积同比增加，且对应占比也增加。而内蒙古和陕西2023年城投拿地面积同比和占比均减少。

（4）城投拿地面积不足2000万平方米的省市：仅北京、黑龙江、宁夏城投拿地面积同比增加，其余省市均减少，但辽宁、上海、青海的城投拿地面积占比也增加。

2、各地市层面城投拿地表现如何？

进一步从地市级层面来看，各省内地级市的城投拿地情况如何？

按照各省份城投拿地金额分成四类，以下主要对前三类省份各地市的城投拿地情况进行分析。

（1）江苏、浙江、山东、四川、湖南、湖北区域内：

2023年城投拿地金额同比增加：其中江苏盐城、连云港，山东德州，湖南衡阳、常德城投，湖北襄樊、恩施、十堰拿地金额同比增幅较大，均在50%以上。江苏宿迁、扬州、南通，山东聊城、济南、临沂，四川南充，湖南岳阳、长沙、邵阳，湖北荆州、荆门、咸宁城投拿地金额同比增幅在10%至50%之间。

2023年城投拿地金额同比下滑：浙江各地市均同比下滑；此外，山东潍坊、青岛、泰安，湖南张家界、湘西、湘潭、怀化、彬州、娄底、永州，湖北黄冈、随州城投拿地金额同比下滑较大，均在50%以上。

（2）广东、江西、安徽、福建、河南、河北、贵州、陕西、广西区域内：

2023年城投拿地金额同比增加：其中广东茂名、清远、韶关、河源，河南周口、鹤壁、焦作，河北石家庄、唐山、沧州、廊坊、承德，贵州铜仁，陕西榆林、安康城投拿地金额同比增幅较大，均在100%以上。广东潮州，江西鹰潭，河南安阳，安徽黄山，贵州黔南、黔东南，广西白色城投拿地金额同比增幅在50%至100%之间。

2023年城投拿地金额同比下滑：其中广东广州、深圳、江门、肇庆、中山、东莞、汕头、湛江、云浮，江西南昌、九江、新余，福建厦门、宁德，安徽合肥、马鞍山、苏州、阜阳、安庆、六安，河南郑州、商丘、新乡、濮阳、三门峡，河北保定、邯郸、张家口、秦皇岛、衡水，陕西西安、渭南、宝鸡、商洛，广西钦州、防城港、贵港、贺州、来宾，贵州安顺、黔西南、六盘水的城投拿地金额同比下滑较大，均在50%以上。