烂尾楼有救了?全国第一例退房退款,出现了

观点 2024-08-02 18:58:28

一个里程碑。

1

烂尾楼退款,来了

烂尾楼处置,迎来了新进展。

在南京,有一个叫珠江四季悦城的楼盘,2021年7月首次开盘。由于项目总承包商受恒大债务问题影响,又与珠江投资发生纠纷,从2022年7月开始,这个楼盘就停工了。

眼看自己购买的房子就要成为烂尾楼,业主们绞尽脑汁想办法,到处去网上留言投诉。

功夫不负有心人。在有关部门的协调下,停工两年的珠江四季悦城近日收到官方明确回复:

已同开发商协商启动退房流程,退房资金来自监管账户,只退房款,不退利息。

也就是说,买了房的业主,可以退房退款,但只退首付款,按揭贷款利息退不了。

按照当地房管局的说法,该项目认购销售44户中已有33户与开发商签订了退房协议,有9户正与开发公司协调中。

至此,全国第一个烂尾楼退房、退首付的案例出现了。

当然,这个案例有一定特殊性,因为退房、退首付款的前提条件是,预售资金监管账户有余额。现实中,很多烂尾楼的预售资金账户,早就空了。

但这依然给广大烂尾楼业主带来了信心。

时间回到2022年7月,高层会议首次提出保交楼政策,央行当年推出了3500亿元保交楼专项借款,设立了2000亿元的保交楼贷款计划,鼓励商业银行提供配套融资,推动烂尾楼复工建设。

接着是2023年4月,人民法院报公布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中明确提到:

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房贷消费者主张价款返还请求权,优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。

这意味着,购房者的权益得到了最高法院的优先保护,这被看做是烂尾楼购房者的“免死金牌”。

烂尾楼业主,太不容易了。

2

烂尾楼之殇

全国到底有多少烂尾楼?

这个问题一直是个谜,也一直有人尝试着找到答案。

按照易居的数据,2023年上半年全国范围内的楼盘烂尾楼率为3.85%,烂尾楼面积2.31亿平米,如果按照80平米一套计算,大约有280万套。

这个数据是保守的。有一个名叫“生活鹅”的博主曾在2023年11月做过一个统计,数据主要来自官方的报道,包括停工、停贷断供、破产公告、法院信息、人民网信息等。

根据其统计,全国烂尾楼盘数量有348个,涉及约900万套房子。

其中,烂尾楼最多的省份是河南,有70个楼盘;烂尾楼最多的城市是郑州,有45个楼盘;烂尾楼最多的开发商是恒大,有87个。

这些,还只是可以公开查到的部分。一个个数字背后,是无数业主的无奈和不甘,是一个个家庭的血汗与委屈。

在云南昆明,有一个叫别样幸福城的楼盘。楼盘烂尾了,30多户业主还是住了进去。四面漏风的房子里,他们用自带的电灯照明,稍微安置了一下沙发和床,或仅仅支个帐篷、搭几块木板就住下了。

住进来的每一个业主,都有着堪比电视剧的惨淡人生。近半年没有收入,带着老婆儿子搬进来的卯勇;没有房子无法落户,女儿无缘名校的代金红;老伴到死都没能赶上收房,儿子儿媳也因烂尾楼离婚的黄丽华……

在深圳市中心,邦达花园被称为“深圳烂尾楼之王”,烂尾长达20年。邦达花园周边房价已经升值13倍,而邦达花园却仍旧没有复工迹象。

在郑州,永威西棠被称为“郑州最高学历楼盘”。小区2500多户业主中,本人和家庭成员中拥有本科及以上的学历共计1983人,其中硕士481人,博士189人。但因为楼盘烂尾,这些高材生被迫走上了拉横幅喊口号的维权路,令人唏嘘。

在河南南阳,仅统计在册的问题楼盘就一度多达302个。彼时去到这个城市,你会看到成群的楼房,一律黑峻峻地、像张开的洞口般朝着马路方向,讲述着幽灵般的故事。

在周边楼盘的衬托下,这些烂尾楼,犹如都市废墟。

3

根源在“预售制”

烂尾楼并非新鲜事物。

遥想上世纪90年代,海南的烂尾楼达600多栋,占全国空置房的十分之一,用了10年才勉强消化。

一栋栋烂尾楼背后,是一户户绝望的人家。许多人掏空“六个钱包”,换来的就是这样一个遥遥无期的幻梦。难怪有人感慨:

最惨的不是买不起房,而是买到了烂尾房;买到烂尾房也不是最惨的,更惨的是要自己出钱,把烂尾房盖完……

有人要问,为何会出现烂尾楼?有人专门做过总结,主要原因有三类:

1、工程项目资金链断裂。

2、债权债务等纠纷缠身。

3、开发商违法违规。

但往深处看,可以追溯到预售制。

商品房预售最早出现于香港,1956年,香港政府就出台了《预售楼花同意书》制度。彼时,港人将正在兴建或没有动工的楼宇,形象称之为“楼花”,所谓预售制,就是“卖楼花”。

这一制度在1990年代引入内地。1994年,内地出台《房地产管理法》,向香港学习了“商品房预售制度”。

当时,内地房地产业刚刚起步时,资金严重不足,自有资金的比例甚至不到10%。融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种。而商品房预售,则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。

随着时间的推移,商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式。国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

开发商撬动了自己的规模,背后的风险,则转嫁给了购房者和银行。一旦开发商资金链断裂,烂尾就是迟早的事。

国人对预售制的吐槽由来已久。其实早在2009全国两会,民革中央就向政协会议提交了集体提案内容,该提案建议加快修订《城市房地产管理法》,并全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度。

但直到2020年,事情才有了实际的落地。那一年,海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度,成为国内首个全面实施现房销售的省份。

这两年,中央提出“保交楼”以来,很多烂尾楼业主重新看到了希望。

数据显示,截至2023年,全国350万套保交楼项目已实现交付超300万套,交付率超过86%。前几天,笔者和一位仍坚守在恒大的人士聊天,他说现在恒大最重要的任务之一,就是保交楼,尽可能不让在建楼盘烂尾。

希望这样的好消息越来越多,希望烂尾楼越来越少。毕竟,时代的一粒灰,落在个人头上,真的是一座山。

0 阅读:160

观点

简介:十万emba同学的观点汇集,超越精神世界的广深高速!