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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
当滨江CBD、中央绿轴等头部板块，在温州楼市掀起一阵又一阵豪宅热潮，却有一批曾经叱咤风云的老牌豪宅，随着房龄老去，二手房一蹶不振，沦为“老旧大”。
比起那些老去的普通住宅，它们还是风韵犹存，但在产品更新迭代浪潮下，难逃被市场淘汰的命运。
最典型的，要数滨江CBD、中央绿轴区域之间，那片不新的“新城”。
本世纪初，温州人说起“新城”，那是一脸的仰慕，高楼林立、豪宅云集。
然而如今，这些老牌豪宅房龄普遍20多年了，称这里为“新城”也很尴尬。
“新城”
更尴尬的是，这些老牌豪宅的二手房价，这些年跌得异常凶猛，腰斩都不止，如今大多仅10000元/㎡出头，能超过15000元/㎡的寥寥无几。
最低的，已经跌破10000元/㎡，甚至跌破8000元/㎡。
就这样，那些曾经在温州叱咤风云的老牌豪宅，就此跌落神坛。
房龄老，尤其是那显老的涂料外立面，成了它们最大的痛点。而一些连人车分流都做不到的小区，更是令购房者排斥。
但是单价再低，面积段摆在那里，总价很难低下去，就陷入了“有钱人看不上，普通人买不起”的尴尬境地。
尽管当前楼市止跌企稳，但似乎与这些老牌豪宅无关。该低迷的，依旧低迷。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
我们先看看学院东路沿线这些老牌豪宅。
这里北面是杨府山公园，部分房源享有公园的景观视野，南侧、西南侧为东瓯智库，有一些小商业。从生态到生活，比起其他“老旧大”有些优势。
今年以来，它们的二手房成交数据，是这样的：
数据来源：温州都市报掌上温州APP
可以看出，嘉鸿花园、华城公寓的房价，稍高一些，其他小区基本仅有10000元/㎡左右。其中，华城公寓房龄没那么老，园林景观等也还可以，与前些年的商品房更接近，从而价格稍高一些，楼幢位置、楼层好的能突破15000元/㎡。
嘉鸿花园尽管房龄也比较老，但好在其小区人车分流，园林景观不错，管理、维护也不错，留下的良好的口碑，在“老旧大”中属于佼佼者。
尽管如此，嘉鸿花园的二手房，超过15000元/㎡的也很少，大多在15000元/㎡内。
杨府山公园及南侧住宅
金开利花园、绿洲花园、嘉和花园，没有车人分流是个巨大硬伤，房价就更低一些了，超过12000元/㎡都很难，甚至有不到9000元/㎡的。
当然，这些超低价是低楼层房源，但核心地段卖出郊区的价格，足以说明问题。
杨府山公园及南侧住宅
与其形成鲜明对比的是，杨府山公园另一头，滨江CBD的在建、新建豪宅，价格大多超过30000元/㎡，甚至突破40000元/㎡。
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除了学院东路沿线，“新城”其他老牌豪宅，大多位于新城大道、汤家桥路、蒲州河沿线。
然而，除了别墅因稀缺而价格坚挺外，“新城”其他老牌豪宅的二手房价同样跌得很惨。
今年以来，它们的二手房成交数据，是这样的：
数据来源:温州都市报掌上温州APP
其实，这里有些沿着蒲州河的房源，或多或少能看到一些河景。个别小区还有较大的楼间距，低楼层的采光、日照问题也不大。
即便如此，这些老牌豪宅的房价，还是很低。
蒲州河畔的别墅与“老旧大”
能接近甚至超过15000元/㎡的，仅有御景苑、香舍里、大自然家园。
其中，御景苑、香舍里的交付时间稍晚一点，管理、维护也比较好。
有些龙湾、瓯海黄屿的居民，为了孩子读书，且考虑到接送方便，会选择香舍里。
而连人车分流都没有的大自然家园，则是沾了市实验中学府东校区施教区的光。
以上房源尽管价格普遍不高，甚至很低，但好歹成交了。不管是“新城”，还是其他地方，还有很多老牌豪宅，根本成交不了，甚至看都没人看，低价也没用。
然而，边上的中央绿轴区域的次新房，比如与大自然家园仅一河之隔的白麓城，普遍还要30000元/㎡以上，甚至破40000元/㎡。
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这些沦为“老旧大”的老牌豪宅，房价并非首次重创。
在2011年“老高事件”之前，当时它们房龄还不老，甚至有些还蛮新，在当时还是真正的豪宅。
在温州房价全国第一的情况下，这些老牌豪宅当时二手房普遍要50000元/㎡，甚至更高。
“老高事件”后，温州房价应声下跌，再加上产品的迭代，这些老牌豪宅在2014年普遍跌到约16000元/㎡。
蒲州河沿线
2015年，温州楼市开始复苏，新盘价格出现微涨，这些老牌豪宅依旧不涨，甚至继续跌。直到2016年温州开启“大拆大整”，在货币化安置下，大量拆迁户购置这类“老旧大”，房价才有所上涨，但幅度明显小于新房，只是涨到20000元/㎡出头。
2021年到现在，这一轮房价下跌，这些“老旧大”又是重灾区，直接腰斩了，跌得比2014年更惨。当然，它们的房龄又老了10年多。
这些年大批新安置房交付，也在二手房市场上抢了它们的客户。当前，同地段的新安置房，二手房一般还在15000元/㎡以上，有些好房源要约18000元/㎡，高过这些“老旧大”。
接下来，即便楼市回暖，也是新房、次新房回暖，很可能与这些“老旧大”无关，预计还会继续维持低价。
老去的“新城”
其实，还住在这些老牌豪宅的业主，大多当年都阔过，手头也有一些小钱。
他们看着市场上令郎满目的新房，也是心动的，但无奈手头房子买不起价格，甚至根本卖不掉，无力置换。
那么，接下来若能启动拆迁，要想办法让拆迁户来消化这些“老旧大”二手房，让老牌豪宅业主能卖得掉房子，买得起新房，从而盘活市场，形成良性循环。
