深圳又一个新房项目“日光”了。这已经是9月底开始的新一轮救市行动以来，深圳的第三个“日光盘”了。

深圳市龙岗区深铁阅云境214套商品住宅上市，申购比例超1:2.22，开盘两个小时不到就宣告售罄。深铁阅云境紧邻地铁大运站，属于地铁综合交通枢纽上盖物业，本次推出的户型是96-139平方米的三房和四房。

9月底新政以来，新房项目“日光”多次发生。龙华区深业上城学府推出的332套商品住宅、光明区中建观玥邸推出的192套商品住宅均在开盘当日卖光，加上这次的龙岗区深铁阅云境，新政后已经有三个楼盘开盘即“日光”。

不过，新房项目“日光”，也并不能完全说明楼市止跌回暖。证据就是深圳的第一个“日光盘”其实并非上述项目，而是7月开盘的福田香蜜湖海德园A区，尽管套均总价高达1124万-5999万元，房源认筹比仍超过1:3。116套住宅上午10点开盘，中午12点半即宣告售罄。

7月的时候楼市可没有现在这一系列优惠政策，为什么千万豪宅也能“日光？”答案很简单，除了地段和配套因素以外，核心原因就是房价太低了，低到跟周边二手住宅明显倒挂。

听起来有点搞笑，千万豪宅被热抢，原因居然是太便宜了。但这却是铁一般的事实。海德园备案均价约12.85万元/平米，但周边二手住宅的挂牌价普遍为17万元/平米左右。贝壳数据显示，海德园A区附近的安峦公馆、锦庐花园等挂牌价均超17万元/平米，万科臻山府二手房源挂盘价则超20万元/平米。同样地段的豪宅，每平米与周边存在4万元以上的价差，买套2000万的房子，等于赚到600万的差价，有钱人也动心哪。

一个新房项目，售价是周边二手房价的七五折，这样的“日光”，能证明市场的热度吗？这不叫市场疯抢，应该叫打折促销，还是打骨折的那种。我们应该反过来考虑这个问题，卖得这么快才是正常的现象，如果这样的都不能“日光”，那说明市场的买盘要冷到什么程度，细思极恐。

无独有偶，深圳的这几个“日光盘”，细看之下全是类似海德园的逻辑。比如，中建观玥名邸备案均价在3.8万元/平米，真实的销售价更低，只有3.3万元/平米，而周边新房之前的备案价都是4字头甚至5字头的，等于又是打了七五折，买到即赚到。这次的深铁阅云境有样学样，最低打到八五折，折后单价最低约3.78万元/平米，均价4.4万元/平米。而周边的几个新盘项目整体均价基本在4.5至5.5万元/平米，二手房如紧邻深铁阅云境的颐安都会中央二期10月的成交均价为4.5万元/平米左右。无论新房还是二手房，深铁阅云境都击穿了价格底线。

再有一点，就是中建观玥名邸也好深铁阅云境也好，都属于非深户无需社保即可购买的限购政策“松绑”区，所以吸引到的购买力不止深圳周边，全国各地的炒房团也在其中推波助澜。我在《炒房团又来了？听说欧神赚了600万》里提过一嘴。

俗话说，便宜没好货，好货不便宜。真正核心的好地段，是不可能敞开给你买的；即便真敞开了，你可能也买不起。这些非限购区域的地段就不说了，单说产品，细看也令人倒吸一口凉气。

就拿这次的主角深铁阅云境来说吧，开发周期太长，最早要到2026年交房，项目商品房和人才房混杂，居住环境可想而知；项目距离龙岗大道和大运枢纽站近在咫尺，江湖人称“呼啸山庄”；相比之下46层的高度反而算不上什么大毛病了，毕竟火灾属于小概率事件。

所以，这些“日光盘”到底是谁在购买，买来做什么，十分值得怀疑。这一轮深圳的新房“日光”让我想起了2016年炒房客大举冲入重庆抢购的往事。当时各地炒房客比现在生猛多了，硬生生把重庆的房价给炒高了一截，害得本地人都到政府网站去投诉了。结果又如何呢？炒来的房价始终是虚的，时至今日，房价已经回落到2016年的水平，期待的大水始终没看到，炒房客的月供倒是石沉大海，死走逃亡，哀嚎遍地。

言归正传，不管怎样，至少深圳短期内的楼市热度是打出来了，这也是好事一件。一个重要影响就是深圳房主的信心在提升，购房人的焦虑也在提升。如果说楼市热度真能维持下去，一直坚持到二手房挂牌量撑不住的时候，楼市就有反转的希望了。

这一轮救市行动虽然声势浩大，但真正得益的城市并不很多，除了一线城市以外，只有成都、杭州等几个强二线城市楼市热度有明显变化，其他大部分城市还是半死不活的状态。就算是一线城市，北京和上海的跌涨比和成交量跟一个月前比也出现了明显回落。

究竟要不要买房？取决于房价能不能止跌回稳。而房价能不能止跌，需要先从中国房价最高的城市开始。现在所有人的眼睛都在盯着深圳，如果年底前深圳顶住了，那么近到东莞惠州、远到成都杭州，很多城市的楼市可能都会见到曙光。反过来说，如果深圳的热度下去了，京沪估计很快也会回归9月的状态。这一轮救市就此告一段落。

所以，到底什么时候买房合适？先看深圳楼市接下来的走势吧。