原创 下半场 地产下半场

谁能想到，股市3000点保卫战硝烟还没散去，保卫济南楼市3000套网签量的冲锋号已经响起。

2024年小阳春金三银四两个月黄金卖房期，3月份网签量6361套，4月份网签量3201套，直接腰斩。

4月份网签三千来套是什么概念？对比2023年4月份，下滑近56%。对比2023年平均每月5516套的网签量，下滑42%。

看下面的图表就知道，济南的小阳春，从来没有这么惨烈过。

一个月网签三千来套本身无关紧要，关键在于这是金三银四，是一年之中本应该销量最好的小阳春。这对济南楼市来说无异于当头棒喝。

2023年1-4月，济南楼市还有2.8万的新房网签量。2024年1-4月，新房网签量1.55万套。时隔一年，一个天上，一个地下。

4月份3201套的网签，是给济南楼市的危机预告函。那么济南楼市转机在哪里？

济南是一个人口近千万的特大城市，GDP1.28万亿，经济产业的基本盘很扎实；作为省会城市，外地人口购房占比持续攀升，对周边城市的虹吸力还在；楼市去化周期约15个月，相对而言还比较健康，购房换房的需求始终存在。

尤其是改善为主的当下市场，济南的“富豪含量”在持续攀升。根据胡润财富报告，2023年济南600万人民币资产“富裕家庭”达到16000户，千万人民币资产的高净值家庭数量高达6400户，相比2022年上升6.7%，而这个数据，还在持续增加中。

而这些有钱人，他们当然不缺房子，但是他们对好房子依然有兴趣，有需求，所以说，济南楼市第二个春天就是要制造全新的，更高的需求，这也是为什么国家一直倡导高品质住宅的原因。好房子永远是不愁卖的。

这几年，济南改善楼盘产品力确实很惊艳，比如大宽厅、落地窗、铝板外立面，甚至五星级会所、豪华大门、高奢园林……产品一个比一个卷。

也确实催生了不少改善需求，不少改善客户卖掉老房子，换到铝板外立面、大宽厅的房子里。2023年济南新建住宅144平以上大面积改善户型占比26.85%，豪宅几乎占了楼市成交的1/3。

但高端改善的需求，绝不仅限于大面宽、大宽厅、落地窗、外立面等，这些还处于比较低维度的改善需求。这些需求就像摩托罗拉时代的手机一样，一代代的升级，吸引很多用户需求，但智能手机的出现，制造的直接是划时代的更高维度的需求，对传统手机是降维打击。

现在改善市场，其发展方向，必然是更高维度的改善，把济南楼市从“摩托罗拉”时代升级到“智能手机”时代。

什么样的产品才能对现在的改善产生降维打击，我们可以从终极置业这个概念出发，无非是买别墅，有自己的院子。

众所周知，核心地段寸土寸金，小高层、洋房都是奢望，带院子的别墅更是天方夜谭。谁能突破限制将诗酒田园的院落梦和核心区置业的保值属性同时满足，谁就能把济南楼市带进“热武器时代”，做出真正震撼市场的“加特林”。概而言之，更高维度的改善，一定是突破单纯的物理空间的改善，应该是升维的，应该是引领居住革命的。

其他城市空中花园项目实景图

事实上，上层风向也一直在鼓励楼市产品来一轮大升级：

4月12日，《济南市建筑工程容积率计算规则》（征求意见稿）发布，鼓励开发第四代住宅。从文件来看，户属空中花园成为第四代住宅“标配”，基本就是“家家有院子，户户有花园”。

4月30日，政治局会议除了要求去库存、化债务，专门强调要满足：

人民群众对优质住房的新期待。

可以说，未来的楼市，要有更多的更好的产品，满足对好房子的需求。而济南楼市的转机，在这两份文件里写满了标准答案：

一场引领生活方式变革的居住革命！

一场引领生活方式变革的居住革命，也是济南人所迫切需求的，就比如去年银丰玖玺城7期产品规划公示的时候，一份规划文件就引起很大讨论度。大家关注的不只是豪宅，而是错层挑空大露台这个济南楼市新物种，对高端改善看到新突破。银丰的7期可以说走在了政策的前方，第四代住宅还没有发文，7期就规划公示，不愧是齐鲁本土房企的扛把子，在产品的探索上，从未止步。

从规划图上能看出来，每家每户都有空中花园，以西单元为例，双层挑高达到6.2m，露台宽度横跨两个卧室和部分客厅落地窗空间，估计得有七八米宽。

大家满心期待，空中花园产品要变成现实了吗？甚至到了只要发视频带上空中花园就能有很大流量，一条视频光凭其他城市空中花园就有几百个赞。大家对这样的产品太期待！

在灯红酒绿的国际化大都市里，几乎每个人都有都市田园梦。但毕竟土地是有限的，不可能人人都能拥有一套带院子的别墅，都市田园也只能是个梦想。

其他城市空中花园项目

空中花园产品的到来，意味着都市田园梦将变成现实。在钢筋水泥的城市里，能有一方属于自己的空中庭院。夜空中看到的也不只是闪烁的霓虹，而是能在自家花园里，和孩子一起看星星、看月亮。

空中花园产品的到来，也意味着城市在从钢筋水泥向城市绿洲进化。古巴比伦的空中花园的世界奇迹，或许将变成触手可得的现实。对房子的定义，也不再是钢筋水泥围合的空间，而是充满无限可能的未来生活。

其他城市空中花园项目

在某种程度上，空中花园产品的到来，不只是将别墅立体化，更是将别墅产品在城市核心再升级，将大平层的奢阔空间与别墅的大院子相结合，是住宅进化的一个全新方向。

其他城市空中花园项目

对于购房者来说，空中花园产品不只意味着能有一方空中院落种花种草种菜养鱼，更意味着将引领一场生活方式的全新变革，它将带来的是新型都市森林的生活方式，引领一场时代的居住变革。

目前，已经有不少城市在探索带空中花园的产品，有的家里放了下沉沙发卡座，有的在空中露台盖了养鱼的池塘，有的姹紫嫣红像个秘密花园，有的甚至能遛狗……很多以前不敢想的生活方式，几乎都能解锁，看得人热血澎湃。

而这一切，在当下的济南楼市，寄托在了银丰玖玺城7期身上。

在人们对空中花园产品的欢呼中，也有不少质疑的声音。

比如之一最多的是北方的气候，尤其是济南的环境，适合这种空中庭院吗？春天那么多杨絮，夏天热得不行，秋天风太大灰尘太大，冬天又太冷，大雪一场全覆盖。

有人直接质疑：

这种房子确实不错，但适合不适合济南的环境真另说。

其实，针对这些质疑，一句话就可以给出答案：济南适合有院落的别墅吗？

当然适合！要不然那么多人花上千万买城市别墅干嘛，不就是为了院落生活吗？难道别墅的院子不怕柳絮，不怕尘土，不怕大雪，空中的院落就怕了？

其实，这种第四代住宅的空中庭院也好，银丰玖玺城7期这种空中庭院产品也罢，单就院落部分而言，不就是把地面的院子立体化，把院落搬到空中，升级为空中庭院吗？

其他城市空中花园项目

这种空中院落的体验感，或许还有视野上的优势，比别墅的院落还能看到更近更美的都市风景和漫天星空，让更多人享受到拥有院子的快乐。

其他城市空中花园项目

其实，新产品的出现，质疑无可厚非，而为了反对而反对就没意思了。

其他城市空中花园项目

空中花园产品的话题度和讨论热度也再一次证明了，人们对这一未来生活方式的向往。

就在今天，银丰玖玺城七期的案名也发布了：

珑和院

银丰玖玺城每一期的名字都是气势恢宏，像五期崇和院、六期上和院名字都很大气，这一次的珑和院，更是大气磅礴，霸气十足。

为什么是珑和院，给人无限遐想之余，我们认为有这几层意思：

第一，刘智远片区有个传说，五代十国后汉政权的开国皇帝——刘知远出生在刘智远片区，天子降生之地，所以是“珑”。

第二，七期是银丰玖玺城的收官之作，当时银丰在长岭山片区拿了七块住宅用地，两块商业用地，共九个地块。其中七期地块位居最中央，众星拱月之下，七期压轴登场，有九五至尊的意思。当然，这也是我们的揣测，是一家之言。

除了案名珑和院，以及空中院落，银丰玖玺城七期，还有许多值得我们期待的，就像他们最近一直在说的7.0高奢作品，巴比伦空中花园，云端垂直森林的概念。

为什么是7.0高奢作品。我们认为这是银丰玖玺城一步步升级的结果，玖玺城每一期产品都有惊艳市场的新亮点，每一期都在做迭代升级，比如大师级豪宅定制、六恒科技系统，一体化系统落地窗、外立面大面积应用铝板等等，尤其是五期、六期都是行业引领之作。

这一次的七期不只是有空中花园，据说还有很多济南前所未有的东西呈现，带给济南的不只是一场空间革命，更是生活方式的全新变革，就像他们说的，给济南再造一座巴比伦。

所以，这一次七期定位很高端：7.0高奢。当济南豪宅还在标榜豪的时候，银丰玖玺城珑和院已经在“高奢”上精进，高奢，不只是豪，而是豪之上的奢华，是奢享未来云端森境的都市生活方式，是对大平层、别墅的再突破。

当然，这一切才刚刚开始，我们期待银丰玖玺城的珑和院，不但是收官之作，更是能够带给济南更多不曾遇见，更多震撼，能真正引领一场居住的革命，一场生活方式的变革。