美国2021年人口3.32亿，新房销售76.2万套。日本2021年新房24.39万套，人口1.26亿。中国2021年人口14.13亿人，新房销售156,532万平方米，至少有1200万套。
2023年该不该买房，我们讨论一下。
第一个、时代变了
我们把时间放在2010年，一个大学生刚毕业，手里有父母给的30万，工资5000元，买了一套100万的房子，贷款70万，利率4.9%，房贷20年，每个月还贷4581元，每个月结余。现在买房，十年后，有三个版本。
第一个版本： 2020年的时候，房价翻倍，200万，工资翻倍，收入10000元。十年里面靠房子赚了100万（纸面收益，增强幸福感），工资除了还房贷，还剩6500左右，幸福感很强。如果再结婚了，另一半工资也是一万，每个月家庭结余现金16500元，小日子美美的。
第二个版本：2020年的时候，房价没涨，还是100万，工资涨了一点，每个月7000元，日子还是紧紧巴巴，但是能过。如果再结婚了，另一半工资也是7000元，但是因为有了孩子，家庭开支大增，马马虎虎就这样吧。
第三个版本：2020年的时候，只有90万，虽然十年也没怎么跌，但还是很郁闷不是。工资也没涨，只有5500元，每个月结余1000元，根本不敢找媳妇，省吃俭用在混着，单位也不景气，有可能会失业或者降薪，每天心惊胆战。
现在我们知道了，在真实的世界里面，上演的是第一个版本，区别是房价可能翻了三倍，工资翻了三倍，在人生财务加三倍杠杆的人赚疯了，简直是人间天堂。
可惜现在是2023年，现在买房，上演的会是哪个版本呢？
第二个、房子的属性变了
我们再考虑一个问题：房子是消费品还是投资品？
答案：房子是消费品也是投资品，但是在不同的情况下，属性的侧重点不一样。
比如，一套房子2010年的时候100万，2022年的时候300万，显然是投资品，增值保值能力很强。
比如，一个大型社区，第一期的房子是2010年的，第五期的房子是2020年的，同样的户型和配套去卖，2010年的可能卖一万一平，2020年的可能卖一万五一平，消费属性就出来了，因为老的房子出现了相对贬值，也就是折旧。
事实上，这几年在中国99.99%的城市和地区，房子的消费属性越来越强了。老房子不仅价格便宜，而且便宜了还卖不出去。
如图是苏州园区（苏州最好的区）的二手房交易数据，大房子的总价高，单价贵，但是占比极低，属于有钱人圈子的内部收益，而大量低价房是成交的主体，房子买不上价。而所有的房子总数据看，成交周期大于三年！
卖一套房子三年都卖不出去，流动性极差，这样的市场环境下，想要成交，必然要折价。是不是消费属性很强了？苏州园区尚且如此，全国其他地区的数据想来只会更差吧。
第三个、生活观念变了
我觉得买房和生儿子一样，都是一种执念。当你摆脱这种执念后，你就会发现：我去，人生还可以这样过。
我目前没有买房，但是说句得罪很多人的话，我觉得我的生活品质应该算是中上吧，比我身边很多朋友同学都要好。
原因是我的资产没有他们多，但是我的钱比他们多太多了。
举个例子（数据为编造）：
A住一套1500万的房子，房贷400万，夫妻两个月收入三万，房贷2万，年度可支配收入为12万，在上海有个娃，养一辆车，也不怎么敢开，一年养车2万，还有一只狗，日子紧紧巴巴。
总资产1500万=净资产1100万+负债400万 每年可支配收入为10万。
B没买房，手里有股票600万，每年分红35万，服气两个月收入为2万，房租8000元，没车，养了一个娃。
总资产600万=股票600万 每年可支配收入为49.4万。
B的总资产和月收入严重小于A，但是可支配收入是B的五倍。好巧不巧，B 8000租的正好是A小区的房子，B每年拿着50万现金，除了吃喝玩乐，旅游健身外，没什么事情，就是陪家里人玩，即使失业了，每年可支配收入还是有25万。
A呢？失业是不可能的，一旦失业，即使净资产高达1100万，但是马上就入不敷出，经济危机，只能拼命卷起来，即使这样，每年拿着10万现金又能干啥呢？
B的风险在于两个：
第一个，如果房价大涨，A资产升值，B就亏大了，1500万即使只上涨10%，也有150万，这是一笔巨款。这就是第一个版本的故事了，想一下，第一个版本上演的概率大不大？如果真的发生了，会是什么样的？
第二个，B的房租大涨，或者被房东拒租，被迫离开这个小区。我们要想一下，房租是谁决定的，是房东要涨就涨了吗？如果房东拒租，B还能租到类似的房子吗？
我的几个观点：
第一、生活品质是由现金流决定的，和资产大小无关。
第二、房租是由社会整体的消费能力决定的，而不是房东和租客个人意愿决定。
第三、在新房天量供应的情况下，存量供求矛盾逆转，租房的话语权会变化。
那么，
如果房价跌，我为什么要买房？我又不傻。
如果房价涨，我为什么要买房？本就高企的房价继续涨只会自己干翻自己（收入跟不上，且剪刀差增大）、牺牲掉自己的生活。
现在买房的房奴大概率是面临着收入不再快速增长，甚至失业的风险，紧紧巴巴在还完房贷的时候，已经一辈子过去了。
结论：应租尽租，房价涨跌都不买。考虑到公租房体系的建设及存量房的继续攀升，租房会越来越舒服。
这是我的个人观点，我只告诉我的粉丝，大家内部分享讨论就好了，不要告诉别人，对于不是大富翁粉丝的人买房，大家一定要支持，因为：
1、大家都不买房，我们经济就难受了，我们也会倒霉，总得有人买房不是，我们自己既然不买，那就鼓励别人去买。
2、如果大家都不买房，我们去哪里租房？
3、转变观念是很困难的，如果对方因为没买房而无法结婚，岂不是恨我们一辈子。
4、买房并不是绝对的好坏，如果我有5000万，我还是非常愿意拿出1000万买房的，毕竟租房和买房的心理还是有区别。就算我买了房，我还有4000万，一样的舒服。
为了防止被误会，我要大声重申：我坚决支持买房，我坚决支持享受生活，我反对的是超出自己能力去背负巨额债务，我反对的是做房奴，我反对的是别自己和自己过不去！
人终有一死，希望大富翁的朋友和粉丝，都能快乐幸福。
倚楼听风雨
房子嘛，早就犯众怒了，只是还没到爆发的时候
斯是陋室惟吾德馨 回复 02-15 12:32
分房子，分婆娘[点赞]
苏醒了 回复 02-18 01:29
房地产必须死
yun繁华 62646
问题房子涨价，工资不涨
爱吃代码的兔子 回复 用户16xxx91 02-20 11:45
一样的，我也是在外面租房，单间700元，不算水电网费。工资又低
用户16xxx91 回复 02-20 10:21
我们这里的单间出租一个月好7百5到1千，整间套房一个月2千5到4千。老房子两层好的一年1万到1万5，普通的一年8千左右，最差的一年4千，没楼层的最差还有3千。我们这里是真的贵
西门吹雪
建议取消房贷，全款买房
专怼无知杠精 回复 02-14 14:57
你贷款不贷款，对房价影响不了那么明显，能把地价降低，才是最关键！100万一亩跟一亿一亩差多少？？
WENNNNN_01 回复 02-12 13:56
公摊取消了至少没有了莫名其妙的物业费和取暖费
༆零༆兰༆
一句话，你觉得你钱多，留有多余的钱。你就买呗，手里没多少钱贷款买房后，剩余的钱又不能正常开支和工作的不稳定性就别买房，
专怼无知杠精 回复 02-14 15:02
难得有几个理智的评论！！说白了靠自个需求，并且量力而行！
不愿意透露姓名的唐马儒先生 回复 02-17 23:17
现在很多朋友都是硬着头皮买
金铭
房贷4500，月入10000，剩余6500，多的1000，是老板奖励吗
小波 回复 02-13 10:09
不是自己的想写多少就写多少。
多喝热水治百病 回复 02-17 13:58
夏天下班后捡瓶子的收入 冬天没有的
懒洋洋
去年年低县城看房，4200左右，现在看到一小区直接2500左右，这就是差距
莫问 回复 02-15 21:57
羡慕[笑着哭]我镇上都要五千，普通人打工人实在买不起
莫问 回复 02-15 15:59
哪个位置这么低
天鹅宝
没有房子，落不了户，上不了学
01010101 回复 02-16 19:30
天真，孩子都不要，能咋滴
毛毛 回复 02-16 19:48
所以不结婚生娃啦[笑着哭]
沧海巫山
2023上半年绝对是买房的好时机，成交量已经暴涨了，下半年房价会缓慢涨价，错过的不要后悔
尼玛 回复 02-13 17:05
成交量暴涨，22年成交量都快腰斩了，23年一个月都还没过，你是哪里来的数据，是准备笑死我继承我的借呗花呗吗
阿努纳奇 回复 02-13 11:02
是的，再不买就赶不上了，贷款也要买，多买两套，几年以后就是人生赢家
火星用户100XXXX100
你月入10000是找不到月入10000的对象的
用户10xxx73
刚需要买，经济充裕可买，其他可以先缓缓的意思？
用户17xxx23 回复 02-14 09:58
量力而行
玉辰轩
有多少钱干多大的事，别乱来就行。
玉辰轩 回复 02-15 12:41
明白人，这样过日子才舒心。人才活几十年，有必要背着房贷过大半辈子吗？我也是刚结婚时买了个小套房，有一天一个生意上朋友来我家里拿货，就说我意思是平时吃穿用度都很大，怎么不省省，多留钱换个大房。我当时就说还不如您多照顾我生意多找点朋友买东西我赚多点钱一定换房。
冷窗观雨 回复 玉辰轩 02-15 14:29
哈哈，同路人，我也是生意人。农村出身，父母帮不了忙只能靠自己，一步步艰难在城市讨生活。一步步来吧。但是我对孩子老人大方，十多年前就买了一小套房把农村父母接到市区养老，对自己全世界最抠门哈哈，我是妈妈，没办法，双方老人都是农村人，没退休金，我挣不了太多又想孝顺，只能对自己凡事能省就省，来日方长嘛，等咱挣到钱了再换大的高档的也一样嘛。咱们能等，老人不能等，孩子也不能太亏着，不然会自卑，只能如此了。
清雨飘灯
谁信了谁就会死的快，哎，活该没有房
To Be brave 回复 02-12 19:08
有房咋了。真是可笑，你是通天苑还是上海汤臣？牛逼的跟你有个传家宝一样。
清风 回复 02-19 14:16
其实只要不和上学绑定，房子还真是可有可无！但是大多数的城市都跟上学绑定，不买房孩子怎么上学，毕竟现在有孩子的还是大多数家庭！
用户97xxx66
B的最大风险在于买的股票突然不分红了，股价还跌了50%，这事儿很常见[得瑟]
tb685787_2012 回复 02-14 08:07
简单的理财，存银行定期，一年也有几十万了。
海的方向 回复 02-13 21:09
没错
nehcgnaiq
全篇只有一句话是绝对的对，人终有一死！！
毅哥
万一房价暴跌，再一失业，还不起房贷，最后房子没了还欠一屁股债，不只有跳楼了。
温暖依然 回复 02-16 21:46
个人破产，每个月的收入留下生活费，其他被收走，唯一住房不会被收走。如果你老家的房子没有了，就可以保住贷款房
鹅鹅鹅
今天又接到卖房子的电话了，每次接到电话说明最近房子不好卖了！
用户18xxx83
建议在等三年才买房就是最好啦。
清风 回复 02-19 14:17
刚需该买还是买，能等的还是刚需么？
不想天外飞
是经济支柱房，已正名
阿司匹林
案例分析简洁明了，就是有错别字，会误导读者
心随你动
这个编辑可以
ZHP
沈阳房价均价六七千，一百平全下来就算70万，贷40万，20年，得还80万，合下来110万。租房就算2000，一年24000，110万四十多年，这期间还没有物业费采暖费，还能常住新房，挺好的。
往昔ok
买卖都看自己， 有需求就买，没有需求就不买
马忻
这东西，你要是刚需，你就别想啥，在有限的预算中选出一套性价比最高的，就完事了，一个人在没有任何意外之财的情况下，10年内基本不存在再次置换的情况，10年后，鬼才知道10年后到底是个什么政策什么环境。个人感觉，毕竟是大家伙，仔细琢磨琢磨，决定了就别后悔
二营长的意大利炮
没错，有钱还是可以买的。钱不多就安心租房。
沧海巫山
然后作者买了一套又一套
子卢 回复 02-16 06:47
你看懂了吗[笑着哭]
寻易缘
2020疫情期间收入就是扯淡！
辣椒
以后还在时兴学区房吗？稀缺的城市里的别墅不跌反涨，而多如牛毛的新旧鸽子笼却在比赛卖房。现在应该从改善性住房需求入手，在稳地价的基础上，盖城市别墅是天方夜谭的事，拆老破小建大平层称豪宅（大鸽子笼）土地价格降不下来。现在要想在城市里拥有大阳台、大露台、大庭院、空中花园和地铁口、公园边的城市别墅更是难上加难，想找到自己生活满意的别墅可能连门都不没有了！
心淡
有钱的买买买，没钱的看戏[得瑟]
听月狼君
有一套房子自住 就行了
最老的帅蛤蟆
可别忽悠了，现在除了一线比较好的地段房子能当投资用可以赚钱，剩下的房子投资最后一算都挣不着钱。
程力机床销售回收改造及维修
感觉像是说了什么，又感觉像是什么也没说
天若海蓝云如雪
假如房价全款一万，我有两万还是愿意买的[鼓掌]
嗯嗯嗯嗯
这两年买房别想着保值增值了
踏雪寻梅
托儿，你接着忽悠，我喝酒去了！
小海豚
刚需的话可定买，钱富裕买来闲置的话还是算了吧，以后房地产肯定收紧，降价或者没有升值空间了
大忽悠
当然是B幸福，灵活，如果租房合同到期房东想涨房租，需提前一个月通知B，如B同意涨价双方安好，如B不同意涨房租，可以别处另外再租房，苏州空房太多了，8000租金可以租到相当不错的房子，一个月时间完全可以租到称心如意的房子。反过来说房东不可能为了涨几百元租金而放弃高昂的租金，再找8500租金的房客不太容易。最起码头一个月的租金泡汤了。
氢氢敲碎沉睡心灵 回复 02-13 10:40
有B收入和资产，房东不给就拉倒。同小区还找不到房？搬家啥的，更简单，8000多房都租了，2000搬家费还给得起，还能帮你收拾很好。这时候房东随意涨那就让他涨咯，有钱还怕租不了好地方？
当风铃响起
嗯，嗯，嗯，嗯……你那个……最后重申滴几句话和偶想法很像呦呦呦呦呦呦呦呦呦……
不惧黑暗
现金为王，手里满足住宿，囤多了变成负担，没必要。
FOR-REBORN
房子就是一个水泥盒，如果刚需住的的话无可非议，如果投资，那你天天亏钱，70年后啥也没了
评论进行中
有钱多就去买房肯定没错
心动不如行动
好坏都被你说了！
jjj
居然把养老，养娃，还有医疗给抛开了
意难平
工资5000到手可能是4000
吃土的二刺猿
没钱，就是不买[得瑟]
Mr~LiuZ偉
有点钱还是买房吧，真有事的时候，卖了能顶住，有几个握住现金懂投资的，股票每年收益36万… 老百姓有几个能的
一厘米蔚蓝
不同城市不同分析，只能说对一二线城市来说，福利基础建设才是关键，北京要是买房能落户，再贵一倍都有人买，西北东北房价哪怕降一倍，还是没什么人去，环境不同，发展不同，房价也不同。
雨中不撑伞
怎么吹也不会买了
张小麦ehco
按自己的生活品质是不买，但想到小孩的学区又觉得要买，而且我们的经济只能贷小套（10年以内区域合适），所以现在我想买老公不想，纠结中，学区房算不算刚需
100226zhao
有学区房版本吗？
♂ 枫 ♑
有钱就买，没钱就别透支买，房价不可能回到0几年和一几年的暴涨了，没跌就算好的了[笑着哭]
孤独的牧羊人
听君一席话，如听一席话。
芙蓉冬雨
你信了没关系，房客们相信才有希望[赞]
虫儿飞
开发商使出了除降价以外的所有手段，我做出了除买房以外的所有鼓励
晨风
买房就买二手房，这是硬道理…
拿钱发帖屍荃家 回复 02-16 16:44
买二手房接盘吗？拆了装修要付钱，重新装修又要付钱？拆的钱你来出？
芙蕖 回复 拿钱发帖屍荃家 02-16 20:49
为啥要拆了装修？我买二手房就图不要装修省钱省心。
宏礼
现在最低有钱肯定买
温暖依然
忠言逆耳
哈里法克斯
目前来看，二手房确实不好卖了，合肥二手房在售的13万多套，贝壳每天上新几百套，卖出去还没有上新的多，更别提消化十几万库存了，17年以后买的算是被套牢了
用户13xxx18
你这貌似说了话当没说话，放了屁当没放屁！我90后的才买了房，套二，之前没买房租房套一每月费用大概1800，现在买了套二每月房贷1500，我觉得挺值的！再也不用过那种租房的日子了！
依然 回复 02-17 22:49
那个地方的房贷比房租便宜，深圳的三百万房房贷一万二千多，房租2800，还一个月房贷可以租房四个月了！
古尔丹
我想问一下现在房价上涨趋势可能性高还是下跌可能性高？
风信子 回复 02-16 22:57
看结婚率，人口出生率，肯定是下跌趋势
清风
房子刚需自住？还是投资型？
用户17xxx56
买房从来不分时间，你说的是投资，投资有风险，也就是说赔了只能怪风险，不怪卖房的
用户11xxx51
伪标题！今年及未来五年都不是买房的时候！当然除非是刚需中的刚需！
细雨纷飞 回复 02-11 11:44
对的，看租售比，中国的租售比太高了
逗牙
都忽略了拿地贵
木子同学
不打九折谁买谁傻，
爱着你宠着你
我建议你还是少建议
国际庄
你不买我不买 明年还能再降1500[呲牙笑]
用户12xxx20
死中介大忽悠
凤舞九天
这错别字看的我尴尬😓
杠GAng
现在是属性变了，有钱有房的不再多买了，买不起的什么时候都不买的
-不系之舟
不明白就问 怎么1500w的房子400w的贷款 净资产怎么是1100-400呢？不应该就是1100吗
江上圆月
买了房子，彩礼钱哪里来？还要结婚办酒席的钱？
张可以
这是我见过最差劲的文章了
斯文的兔子
有5000万愿意拿出1000万买房的。。。不动产的地位就那么低？
用户10xxx37
租房，租房，真有这么好吗[得瑟]当被人赶来赶去的时候希望你还能怎么说
昏鸦滚泥巴
在外面上班，租了个房子，三百一个月，带个卫生间，面积不大也不小，能放的下冰箱洗衣机，一个人生活完全够。一年租金大概就是商品房小区的物业费吧，这可不就是白嫖？
辰九日
如果自己住可以买[得瑟]如果投资，你觉得普通百姓的收入这两年内能不能明显增加，或者人口翻翻，能接下现在的价[得瑟]
精灵~骑士
还股票，垃圾东西
GD
卧槽，真的是瞎编，夫妻两人每月两三万，如何去买那个1500万的房子？，
账号登录 回复 02-12 08:49
父母有钱
用户10xxx12
房子锁住了增发货币作用巨大
羽落黄昏
不是刚需谁买？不都被逼的么
用户34xxx50
不是你想买就买[呲牙笑]
海员
房子有个最大的特点，就是不可转移。老家的房子能和北京上海一线城市一样吗？人员的流动性决定人往高处走，往经济发达地区聚集，享受经济发达地区的各种资源。全国人太多了，再穷的地方也有富人，这些人往一线城市聚集，导致房价飙升。
TmsT
一切有为法，如梦幻泡影，如露亦如电，应作如是观
简单点
老婆不愿意买了，背着那么多贷款活的太累了。