一个城市的发展没有你想象的那么快，十年也就向东挪了三公里，三十年也只是从东山淘金一带到了珠江新城。

那些说南沙就是未来市中心的，还有说老黄埔鱼珠就是最值得买的地方，真心想得太多了，先把城建做好点再说吧。

中心区还有大把需要开发的地方，金融城琶洲才刚成型，后面还有很长的路要走，放开限购也就是让更多的人回归到主城区，所以未来二三十年，中心区还是在天河海珠。

但主城区也不是所有地方都值钱，像越秀荔湾的老城区，人口老龄化较快的地方，顶多也只能维持基本的学位和居住价值，缺乏金融属性，而像白鹅潭、白云站周边，没有高端产业和高端人口进驻，光靠几家商场也决定不了房价，更多的是提供的居住价值。

以前的观点都认为买房只买珠金琶，认准1.5环，难道全广州2000万人都要挤到这里来吗，肯定是不合理的，天河北被你说成没落了，滨江东被你说是过气了，就连广园路以北都被你批得一文不值。

显然那个活在过去的人只有你自己，买家能买得了哪里还是结合自己的资金和需求来判断。

一个城市肯定是需要有纵深发展的，不同人群、不同总价的需求都能在一个有价值的地方找到自己的房子，这才是合理的。

那具体最值钱的是哪里呢？我们来看一下下面这张图。

左边半圆是过去式了，右边半圆才是未来，左边代表了老广的文化，右边代表了新广的希望。

也就是往东不超过环城，往西不超过广州大道，那些挨得比较近的也没有太大问题，也是在辐射范围内。

这个范围内有不管是多少钱的房子都有，也是银行白名单小区最集中的地方，哪怕旧一点破一点，也是有买家的，如果你要次新的也有，要刚需的也没问题。

改善买家相对比较困难一些，三大CBD范围内基本是以写字楼或超级豪宅为主，而沿江一带一定会是顶级豪宅所在地。

所以改善都需要往后退一些，建在那些配套还没有完善的地方，房子建好了，人来了，地铁通了，自然就热闹了。

再看一下今年明年要开通的几条主要的线路：10/11/12/13/18号线/广佛环线也都在这个半圆的范围内。

刚需肯定都是在这个框之外才能选择到比较次新的房子的，不然都是一些二三十年的老破小或者港式楼，不带学位的是能选到一些次新盘的，也是有价值的，比如广氮片区。

在这个框的外围一点的地方，也是能被外溢到的，比如往西不超过东晓南高架，康鹭旧改也在这个片区，往北不超过天河白云交界，但要刨除天平架沙太批发市场这些，往东可以到智慧城大观路，再往东就到黄埔了价值会偏弱。

在里面的红色框之内，比较能做文章的就是金融城以北和琶洲岛以南。

金融城以北起码是天河智谷、智慧城，还属于天河境内，资金和人才都能留下来。

琶洲岛以南有车辆段、有赤沙旧改，还有湖景资源，可以做为改善的主要供应地，琶洲南TOD就是个先驱，未来还有类似于珑璟台之类的泛琶洲南以南出来，再往南也不太现实，不能再开发了。

在红框和黑框中间的部分，还是有价值的，比如杨箕到东山口，靠近珠江新城容易被辐射，滨江东的一线江景还是很值钱的，不然也不至于能卖十万。

东边有鹏瑞壹号、珠光金融城壹号这样的豪宅开荒者坐阵，有钱人先入坑把上限捅破了，后来的小刚需和伪改善们即便没啥盼头，也相对比较安全，流通性不是问题。

那有人还是会纠结，到底是选红圈还是黑圈范围内？

首选肯定是红圈了，但也不是里面所有房子都能满足你的要求，毕竟买房不是一个非黑即白的事情，也不是一个一本万利的事情。

城市会发展，方向会转移，需求也会变，但是整体的价值不会有太大的变化。在这两个框内都是比较稳定，有价值的。

但这个内部也是分化最大的，房价越是贵的地方分化就越严重，越是有预期的地方就一定会伴随着泡沫和大坑，这也是很多一些投机型房产自媒体打的擦边球。

我们都喜欢追求确定性，这个确定性给到你了，但并不是所有人都买得起的，买得起的都是看不上的。

当下买房，如果只关注价格，你大概都不会下手，但如果你关注的价值，你就知道你能买得起的房子在哪里，你的机会还在不在，这个是比较高维的认知，希望你能懂。