又到一年一度高考的日子，其实父母们大可不必太过焦虑，高考并不能决定未来。
有些人的高考就是人生的高光，之后都平淡无奇，而有些人的高考才是人生的开始，之后一路向上。
智力和勤奋只能决定下限，能力和情商、格局和见识才决定上限。每个人都有自己优秀的一面，把这一面发挥到极致就可以了。
我们今天聊的是番禺和黄埔，这两个近郊最火的板块，一直都是刚需客和投资客们青睐的地方，甚至很多外地投资客也会买到这里。
这几年黄埔经济增速失速，甚至今年第一季度的GDP被越秀区超越。
自从2022年开始民企暴雷之后，黄埔的几乎所有旧改都被国企或区属国企接手了，那些没接手的想必你也不敢买。
以前国企不能搞房地产的，现在通通加入卖房大军，像科学城集团、高新区控股、知识城集团等都参与到了旧改当中，知识城长岭居老黄埔都是这些区属国企在拿地卖房。
黄埔旧改盘越来越多，一手还没有卖完，二手又出来了，回迁房也能上市交易了。
黄埔只能靠学位来吸引刚需和天河东的外溢改善了，所以在黄埔，基本不用担心学位的问题，旧改大盘不带学位是卖不出去的。
在番禺不一样，番禺的重心一直在发展万博，虽然南站和创新城也在发展，但明显滞后太多，番禺一直在强化万博的地位。
以前番禺的学位都是不太优质的，条件好的都上私立去了，如今万博在华润的操盘下也引入了顶级学位的东风东小学和广雅中学，这一招着实厉害，一下子就补齐了短板，甚至有盖过黄埔的势头。
越秀旧改的里仁洞大概率也会引入名校，那整个万博的短板就补齐了，几乎看不到什么缺点了。
商业、城市界面、地铁交通这三样完全是碾压老黄埔的，所以你看到万博的新房卖得就是不便宜，一直都比黄埔的新房要贵。
黄埔虽然经济实力很强，但架不住亲儿子太多，增城这个供地大户又紧挨着科学城卖地，知识城又搞个中新知识城二期，老黄埔搞个鱼珠湾CBD，任务太重，精力分散太多，反而不利于集中发展。
一大堆旧改盘等着上市，整个黄埔有种工地的感觉。
整个番禺的火力都集中在了汉溪大道上3公里左右的范围，资源非常集中，开发的效率也比较高，虽然番禺过去的十年表现并不优秀，但感觉这两年也在发力了。
番禺最贵的别墅基本上集中在万博这一片区，有锦绣香江、华南碧桂园等，在万博CBD成型后，这里的面积就会越做越大了，好的地块并不多了，竞争对手较少。
从居住体验上来看，番禺本身确实会比作为工业区的黄埔要好一些，交通通达性也比黄埔要好。
广州要向南发展的话也得经过番禺，上个月开通的佛莞城际也是经过番禺，从位置上来看的话，番禺并不差，而黄埔的优势仅仅是靠近天河，但是和金融城之间断裂断也是很明显的，除了一堆城中村之外还有一堆老破小。
从目前两地的房地产发展来看，万博的上限要比黄埔的高，未来二手交易的价格也会比黄埔的要贵，但黄埔也有一张王牌是鱼珠的沿江旧改珠江村。
只不过这个江景肯定缺点意思，周边外非内欧的情况也会延续比较长的时间，但这不妨碍它就是卖得贵。
从体量上来看，黄埔旧改盘太多，总价600万以内的竞争会非常激烈，一手二手都会面临一定的抛压，毕竟不是一个成熟的二手市场，还是以一手市场为主。
而万博的刚需盘也就是雅居乐和万科欧泊，现在在卖的以及将来进入二手市场的都是改善盘和豪宅盘，定位也高一些。
那刚需怎么买呢，从回调幅度来看，万博的刚需盘因为没有学位溢价，回调比较多了，三百多万就能上车南向三房两卫了，性价比比较高，而老黄埔这边还是比较难的，新盘溢价还需要在二手市场上消除。
对于改善买家来讲，番禺万博不是老城区，老板们比较多，他们创富能力强，也能带来产业，自身接盘能力也强，上限较高，从产品结构来看，番禺房子流转的闭环基本完整，刚需200-500万随便选，改善600-800随便挑，另外再贵的大平层和别墅就是本地土豪来考虑了。
其次，万博会更快进入存量市场，价格会更稳定，当下黄埔新盘较多，环境一般，不太匹配高端买家的需求。
最后再分享一个观点，就是关于广州放开限购这件事，目前主城区虽然还有六个月社保这个遮羞布，但本质上约等于不限购，而且120平以上都放开了。
所以不管是天河海珠，还是黄埔番禺都是差不多的，大家都是放开的情况下，价值几乎是对等的，就看最后谁的供需结构更合理，购买力更高端。
举个例子，虽说荔湾海珠是主城区，但是并不见得主城区所有的地段都是值钱，地段值钱房子不一定值钱。
主城区有发展慢的，外围也有发展慢的，像广钢、花地湾、同德围这种主城区主要以刚需为主，并没有太多的增量，而像万博、鱼珠这种政府投入较多，又有概念的地方可能会持续较长时间的热度，从而全面超过上述地段。
甚至我们看回海珠西，海珠西的那些老旧刚需盘目前是吃了配套好的现成红利，但未来也要忍受没有增量的利好，这里的刚需盘的上限并不见得会更高，内部分化也一样会持续扩大。
举个例子，光大内部的分化就已经开始说明这个情况了，比如锦榕湾的价格一直下不来，而一二六期的价格却又上不去，星汇海珠湾的三房五万多都难出，但是观澜府、融御、天鹅湾改善大平层甚至超过八九万。
这个不是强者恒强、弱者恒弱这么简单。
而是接力棒要交棒了，产业在转移，富人的财富也在转移，新的板块和热点也会起来。
总之，这场分化还在继续，还在扩大，给大家的建议是：既然金融端的问题解决了，那就更应该要关注选筹了。
