先说个我的判断：今年，南京的公寓、商铺会比住宅更值得投资了。

大家看到这个结论，是不是觉得我在胡说八道。

其实，在房价没有下跌之前，我和大家也有一样的想法，肯定闭眼买住宅。

但随着这3年来房价的持续走低，我突然发现原本被大家忽略的租金回报率，此时又被重新重视起来。

就拿河西南的海峡城为例，投资一套114平的三房，最新的成交价为370万。

单价3.2万/平入手海峡城可谓是近6年来最低的价格了，假使今年房价触底反弹，每年涨2.5-5%，除去还贷成本之外，5年之后的收益率10%-20%，也就是说因为房价升值，能挣个37-74万！

但如果你按揭贷款250万，还款30年的话，每个月还款1.2万，一年的话就要还14.4万，5年下来就要还62万。

收益是不固定的，但还贷的支出却是一笔一笔明摆着的，能不能赚到钱还得看老天赏饭吃。

住宅已经变成消费品

那么，我们再来以更「真实」的市场行情，来重新分析一下，还是以海峡城为例。

河西南的拓荒盘海峡城云玺湾交付了6年，从房价上看，在河西南算是中等品质的代表，而且这些年房子的流通性好，价格算得上是河西南的低谷，更能代表市场的真实行情。

一套海峡城云玺湾的114平，当下花了370万左右的价格买到。

根据南京网上房地产数据，海峡城云玺湾的114平的房源，在2016年新盘开盘单价就是3.2万/平左右。

也就是说，海峡城卖房的房东，在持有的8年时间里，房子是零增值的，如果算上房东8年来的持有成本，可以说亏得心在流血。

用它做案例是因为，河西南这种交付6年的楼盘，就像在南京其他板块买到的新房一样，失去了投资意义，而变成了真正的消费品。

它的价值主要在于自住，而且会像汽车一样，随着使用年限的增加，肯定会出现损耗而贬值。

那么，在2016年把投资住宅换成公寓呢？

还是放在河西南，以升龙汇金为例，按照单价2万/㎡的一手价格来看，370万可以买到三套约60平的公寓，目前每套月租金为5000元计算，三套的年租金为18万，收益率为4.8%，6年下来，租金已经收了108万！

而且，公寓的单价也比较低，这是它的另一个优势。

这就是文章开头给出结论的原因，买公寓的利润回报率已远远高于住宅。

当然，这只是理想状态下的测算，并不意味着买了可以稳赚不赔，还得看公寓的地段、交通、人流等情况...

2022年底疫情结束之后，全国人们兴起了旅游热，每到节假日南京的酒店公寓就爆满，而且是一房难求，日租金也是高的吓人。

从市场的走势来看，今年投资公寓比住宅更有价值。

正如前面所说，即使河西南即使贵为“宇宙中心”，它也很难再会被大家争抢，因为赚不到钱了。

实际上，我们过去买房投资，都是建立在房价上涨的基础上。

2016年，在河西南以3.5万/㎡的价格买的佳兆业城市广场，2020能卖到5.5万/平，房东们是宁愿房子空置也不往外出租。

对比房子的升值速度，租金收入实际是可以忽略不计的。

而如今买房不光考察房子的升值潜力，更要把房子租金回报率放到考察的第一位。

周边的生活配套全不全，交通方不方便，人居环境怎么样。是已经规划的，还是全部建好的。

之前我发文说过不要去抄底住宅了，认清形势！别再对“房价抄底”心存幻想了，如果投资房产要找准赛道，投资住宅大可不必了。

昨天央行下调了LPR利率，对于刚需和改善类型的购房人来说是重大利好，可以抓紧时间上车了。