自从越秀天河和樾府开卖以来，梅花园这个板块被讨论的比较多。一方面，有人坚定地认为，这里是天河北5公里范围内最后的空白，是珠江新城延伸的黄金居住带。另一方面，也有人觉得这里是天河的边缘，和白云的交界，对后续的发展潜力持怀疑态度。

不过越天和一直卖的还不错，接下来梅花园板块热度还会上升，因为新项目中铁建招商西派天河序即将面世，也就是先流拍、后被抢破头的牛利岗北街（梅花铝厂）地块。周末还没等来放松限购的传闻落实，就先等来西派天河序的首次开放，小编现场跑了一趟，发现售楼部人气很高，销售们都忙得接待不过来...

丨开放首日现场

产品方面：走高端路线，全是改善面积

项目首推三个户型，分别是125m²、140m²和180m²，都是四房单位。其中建面约125m²的产品，有A、B、C三种户型，总货量大概有270套；140m²的产品，有A、B两种户型，镜面户型，总货量约有208套；180m²的产品也一样是A、B两种镜面户型，总货量约96套，都是使用率超过百分百的户型。

整个项目体量中等，占地面积73953m²，一共规划了16栋住宅，有11栋是板楼，主打低密度纯板式小高层，有4栋是29-32层的高层，另外还有两栋安置房，整个项目容积率只有3.0，比邻居越天和要略低。除了125m²是2梯4户之外，另外两个面积段的户型都是2梯2户。

丨图源：房频

此次首推的是西侧的1#、8#、15#和16#这四栋，每一个户型都各做了一个样板间。

125m²面积段做了A/B/C三种户型，都是南北对流四房带主套的设计，每一户都标配的一个大阳台，部分高楼层户型可以同时看到白云山跟广州塔，据销售说，125m²是项目性价比最高的户型，上车门槛低一些，意向的客户最多。

样板间展示的是A户型，主卧的面积高达30m²，L型大飘窗，连衣帽间都是背靠飘窗，整屋的采光非常好，不过由于A户型的主卧次卧都堆在客厅的一侧，所以过道比较长，有点浪费面积。

丨125平A户型样板间

如果家里是有老人一起住，或者想要户型更实用，可以看看B户型和C户型，B户型是飞机户型，次卧跟主卧各在客厅一边互不干扰，没有过道，实用性更强；C户型跟A户型有点像，区别在于其中一个户型挪到了入门的位置，缩小了过道的面积，私密性也更好一点。

140m²是专梯专户双主套的四房，电梯厅可以独享，据销售说电梯厅的面积也有差不多五六平左右，用来放放鞋柜杂物什么的也足够宽敞了，140m²A、B两个户型设计是一样的，只是两个户型反过来，一个主卧在客厅左边，一个主卧在客厅右边的区别。

140m²户型做到了双主套，而且两个套间分别位于客厅的东西两边，彼此互不干扰，对于有老人的家庭非常友好，可以照顾到长辈的居住习惯，又不会因为长辈的作息而影响到小辈，阳台长度达到8.4米，连通了另一侧的次卧，堪比一条小跑道，入门有一处小玄关，排面十足。

要说这个户型的缺点吧，其中一个主卧挨着电梯井，多少会有点担心噪音、震动的影响。

丨140m²入户玄关

180m²的户型整体布局和140m²的比较相似，但是各个功能区的尺度更大，客厅超宽，双主卧，其中一个主卧的卫生间可以放浴缸，厨房目测也有七八平左右，还多了一个生活阳台，AB两个户型都是一样的，只是房间分布方向不同。

180平这个户型，每个功能区的尺寸都比较足，加上高实用率，相当于以前旧产品的210-220平大平层了，这空间感小编直接上视频让大家感受下：

，时长00:42

西派天河序主打的是改善，走的是高端路线，没有小面积产品，最低开波也要125平，最大240平的户型在5栋，不在首推计划中，加推时间未知。项目吹风价是8-9.5万之间一平，面积越大越贵，现在诚意登记需要冻资10万，预计3月中下旬开盘。有兴趣了解本项目、对比其他版块楼盘或者预约看房的读者可以加我们的新房咨询师六一微信详聊。

配套：基本和隔壁越天和共享

西派天河序跟天河和樾府只有一路之隔，同属一个街道，在配套方面，两个项目大多是共享的，但是西派天河序距离3号线梅花园地铁站会更近一些，等小区建好，从西北处到地铁约200米，出门就是商业综合体信达金茂广场，尽管周边城市界面一般般，汽配城的味道有点浓，但是生活便捷度还是挺高的，且地块西侧是白云山，高层可以遥望白云山的景观。

教育方面，西派天河序只配建有1所9班的幼儿园，中小学得依赖周边的教育配套。越天和的配建的中小学的班次配备是足够小区容纳自身生源的，西派天河序能否纳入招生范围以教育局划分为准，目前越天和已经官宣配建的中小学将作为成员校纳入广州中学教育集团，由广州中学筹建管理，华阳小学参与管理。

总结：

产品设计上，作为新规下的最新一代产品，实用率方面也算是达到了新高度，最高达110%多，140平的空间相当于二手160-170平，180平相当于之前二手210-220平。不过西派天河序户型设计上也是有槽点的，基本上每个户型在主卧位置都有缺角，没有那么方正，风水的问题嘛，信则有，不信的人在房间里其实也没啥感觉。

项目西侧（目前售楼部所在位置）是规划的双向4车道，方便项目后续开车通往几条主路，到时候到3号线梅花园站200多米，会比较方便，当然对于首开的几栋楼会有点噪音影响，不过小区还是比较远离主干道的，东西南北都有高层建筑，总体来说比较安静。

生活配套方面，200米可到达综合性商业体金茂广场，2公里到达三甲医院南方医院，等到西派天河序、越天和两个项目交楼，综合附近二手小区在一块面貌也不错（除了东南方向城中村外），简单来说，居住舒适度挺好。剩下的重点就是教育什么时候能落实，毕竟这也是区分天河跟白云的要素之一。

至于客群方面，跟之前越天和大体是重叠的，不过附近的置换人群已经被越天和消化一波了，估计接下了要跟天河东、海珠楼盘抢客户了。

目前隔壁越天和在售 面积段为108-140m²，108方单价便宜些，特价7.3万/平起，其他户型单价在8.-9万/平之间，部分折扣单位7万多也能上车，西派天河序的吹风价也是在越天和的基础上定的，但与越天和不同的是，过去的越天和只需要跟其他版块PK，现在天河序除了要跟其他版块PK，还有越天和这个一生之敌，接下来的开盘价格我觉得还是有变数的。

欲了解更多广州楼市干货，欢迎关注公众号：广州楼市滚雪球