4月28日以来，成都、北京、天津、深圳、杭州、西安等核心城市，出现了新一轮限购放松，甚至是全面取消。

但只有一个核心城市，过去一段时间，小道消息经常见，但至今仍按兵不动，很多人感到非常迷惑。

接着看，就明白了。

最近两年多，全国各地的房价在下跌，无论新房还是二手房。

但只有一个城市例外，它的新房价格在上涨，但是二手房价格持续下跌。

这个神奇城市就是：上海！

很多老铁都知道，目前全国的房产价格，其实没有真正靠谱的价格评价体系。

相对而言，统计局公布的全国70城房价指数，瘸子里面挑将军，还可作为参考。

同时，这个房价数据，也是过去多年国家层面考核地方房价涨幅是否平稳的关键指标！

基本上是从2018年建立房地产长效机制后以来，尤其是20多个重点城市，新房价格指数的年度涨幅不能超过5%是硬性考核指标，而对于70城房价指数当中的二手房价格，只是监测指标。

关于这一点，2023年3月媒体报道的上海房管局2023年工作要点中，就曾明确提到：

过去两年多，很多人感受的是：全国房地产市场低迷；而对于上海的新房价格持续上涨，有些不相信。

那咱们就看一下统计局发布的，其中包含上海的新房、二手房的价格走势图。

这是价格环比涨跌幅，也就是本月相比上个月的价格波动。

可以看出，2022年10月份以来上海的二手房价格总体是下跌的；只有个别月份的房价是翻红了，走势跟很多上海朋友的感知比较接近。

但是，新房价格指数2022年6月份以来呈上涨状态，从来都没有跌过！

而2022年的4月份、5月份因为上海封城，涨幅是零涨幅。

如果再往前追溯，其实是从2019年8月份以来，上海的新房价格一直是涨的！

很多人，尤其是外地的朋友们会感兴趣，为什么上海的新房价格在涨呢？

第一个原因，上海新房价格的限制线过去几年在慢慢抬升。

我记得2017年2018年的时候，最高的备案单价不能超过85000。后来就慢慢放松，到目前已经是有16万以上，甚至17万18万的。

实际上讲，同样品质的新房价格并没怎么涨，但是新房价格的限制放松之后，成交均价就水涨船高了。

第二个原因，过去两年楼市大幅降温之后，上海新房市场的成交结构发生了重大变化。

市区很多盘，限价之后有价差，导致很多人去抢那些有价差的、有无风险收益的新房。

郊区，尤其是远郊地区，因为新房供应量比较大，而且限价之后价差不明显，或者是根本就没价差，很多盘卖的其实并不怎么样，近期也有开盘去化率低于10%的。

这导致过去两年多，上海市的改善性楼盘，尤其是市区的高价盘成交占比上升，就导致成交均价水涨船高。

讲到这里，内行的朋友们可能会提出疑问：统计局的房价指数应该是要剔除成交结构所带来的异动和噪音。

按照标准的房价指数编制逻辑，应该是有此功能的；但实际上讲，我们看到很多城市的新房价格是无法剔除成交结构带来的异动。

过去两年多，有两个城市的新房价格总体上是涨的，上海和杭州。而这两个城市，恰好是全国所有城市当中，新房限价价之后，红盘数量最多的。

近两年，这两个城市新房的价格限制都在慢慢放松，不过上海表现更突出；因为过去的几个月，杭州的新房价格的环比已经由上涨转为下跌了。

只有上海非常坚挺，还在持续上涨！

尤其是，3月底以来，上海几个豪宅卖火了，多是单价16万以上，超大户型200平米300平米的豪宅，总价一般都在两三千万以上。

3月28日，中海顺昌玖里开盘，单日销售金额高达196亿，成为全国新楼王。

4月18日，滨江凯旋门开盘，单日销售70亿。

4月21日，融创滨江壹号院二期开盘，单日销售近百亿。

4月28日，保利·世博天悦开盘，销售额超80亿元。

4月29日，香港置地启元开盘，均价高达17.8万元/平方米，套均总价超过5000万元，最贵的一套复式房总价高达1.28亿元，80套房源，2小时售罄，销售额达45亿元。

上海富人确实多，潜在购买力确实超强；但更关键的是差价明显。

这几个新房定价多为16万左右，但是周边同品质的二手房一般超20万。

买到一套，一平米净赚几万块钱，一套二百三百平米，无风险套利几百万，甚至超千万。

同志们都知道，目前经济环境之下赚钱有多难，你去买套好宅，立马就可以谋利几百万上千万，简直是天上掉馅饼，而且是巨大无比的馅饼。

对于豪宅的火爆，有些人觉得能活跃市场氛围，目前全国和上海楼市这么冷，有豪宅冒出来，很多人去抢，至少营造出一种楼市有亮点的气氛。

但人为压低价格，导致豪宅热的出现，其实有三个后果。

一是，补贴了富人。2000万以上的豪宅，很多人即便是用摇号的资格但是也没钱去买；良性社会当中，要补贴也只能是补贴穷人，补贴富豪不合理。

二是，地方损失土地出让金。这些豪宅项目部分是旧改项目，部分是纯粹的净地出让，当年土拍的时候，就已经限制了土拍的价格、限制了房价。

很多房企都是争着去买这种地块，因为它建成房子后，非常好卖，推出来一枪头就卖光了。

但是，因为限制了地价，没有充分市场竞争，明明一块地可以卖100亿，结果限地价之后呢，只能按照70亿出让。那30亿的土地出让金是不是补贴给了房企？当然其中又间接的补贴给了买房者。

三是，干扰了正常的房地产市场秩序。宏观经济调控手段，从维护市场经济的角度讲，要尽量少用行政干预手段，因为它很容易造成市场配置资源的效率大幅降低，而且会扭曲价格。

我的建议是：无论是地价还是房价，在目前全国房地产市场，包含上海、杭州二手房都已大幅降温的背景之下，而且国家相关部门已经放权给地方，可以因城施策、一城一策，那么就没有必要再继续坚持在楼市火爆的时候所采用的限地价、限房价；从而也避免出现豪宅热的不良现象。

一是，造成了新房非常好卖，很多人在抢，新房市场好像很繁荣一样；其实你看二手房，冷的像冰窖一样；所以容易产生楼市繁荣的假象。

二是，房价还在涨，豪宅卖的火，媒体都在报道，这样就会导致当地管理部门在放松房地产政策，或者想要出台刺激政策时候，心里面会犹豫纠结。

新房价格还在涨，作为强势城市，去放松调控措施，尤其是大幅放松限购，就会产生问题。国家关于新房价格年涨幅不超5%的考核目标怎么办？

就拿京沪二市对比，4月30日北京就放松五环外限购了，而上海迟迟不出政策；背景之一是，北京新房价格近一年总体是跌的，而上海是一直涨的！

不过，在当前全国第三轮救市既急又猛推进的背景下，上海限购也会再次适度放松；而上海楼市总体向好的趋势​也是不变的。