国内房地产市场的供求关系已经发生了变化，即整体由过去的供不应求转为了供大于求。而在未来住房供应能力比较强的情况下，住房需求就决定了房地产市场的走势，住房需求又是由人口决定的。
所以要想弄清楚房地产市场的走势，要多多关注人口的流动情况。
即便是整体房地产市场已经进入供大于求，也并不意味着未来所有的城市的楼市都会处于下行的态势，毕竟国内不同的城市发展差异性还是挺大的，尤其是其人口的流动趋势也是不相同的。这就是我在之前的文章中经常表达的观点，未来房地产市场走势会因城市而分化的。
去年9月份以来，房地产市场出现回暖的迹象，但仔细去观察不同城市的楼市变化情况，实际上出现比较明显回暖情况主要还是一线城市和部分二线城市；大多数三四线城市的楼市虽然也有所回升，但是还是处于下行的态势之中。而这种现象的背后就有人口流动差异性的原因。
那么我们来看看2024年省份及城市公布人口变动情况。
从省份的角度来看，以目前公布的数据，有8个省份常住人口是正增长的，分别为广东、浙江、新疆、福建、海南、西藏、安徽和陕西。其中广东去年常住人口增加了74万人，已连续18年蝉联中国人口第一大省之位，2024年广东人口增量也是位居全国第一。广东省目前有4个GDP超万亿的城市和2个一线城市，其对人口的吸引力仍然保持非常大竞争力。
2个省份常住人口与上一年持平，有18个省份常住人口比上一年减少。
前段时间，国家统计局公布了2024年末全国总人口是较上年减少了139万人，而人口还在向其中8个省流动，人口流动的结构化差异也许还会继续加大。
从城市层面来看，一个比较有趣的数据是，贵阳去年人口增量是19.96万人，以微小的优势超过深圳的19.94万人夺取了人口增量的第一名，贵阳人口增量大的一个比较重要的原因大概率是贵州省的人口出生率相对较高。
除了贵阳、深圳的人口增量排名第一、第二外，第三名至第十名分别是广州、合肥、长沙、南昌、杭州、宁波、济南、成都，第十名的成都人口增量是7.1万人。
另外，还有一个比较意想不到的情况，作为一线城市的北京和上海，去年的人口增量居然是负数。这可能与其本来人口密度就比较大有关系，部分人口离开，对其楼市的影响相对比较小。对于这样的城市，一般也是要单独拿出来分析。
未来，总人口的减少肯定会导致住房需求的整体下滑，这几年其实我们已经在经历这样的事情了。但是各城市的人口流动情况也一定程度上会对其房地产市场产生比较大的影响，像去年以来楼市比较热的深圳、广州、杭州、成都等几个城市都在人口增量前十名以内的。当然具体城市层面，分析其楼市的走势，也不是仅仅看人口流动情况，也要看其城市的发展预期及住房供应潜力。
用户10xxx14
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