老黄埔，再次热闹起来了！

小编收到风，位于老黄埔板块的图书馆项目——保利华发招商中央公馆在下个月初就要开放售楼部。老黄埔板块总算等来了首个超100%实用率的产品，而且还是老黄埔核心区域久违了的纯商品房小区，也因为如此，市场的关注度一直都很在线。

本次先做个预热，我们先看看老黄埔首个新规后的新盘保利华发招商中央公馆都有哪些亮点和槽点，以及适合什么样的人群。

后续我们还会对项目自身以及周边的影响因素进行更深度的调研和分析，以及安排看房享合作优惠，实地分析，对比其他楼盘以及其他板块等。想要进一步了解中央公馆信息可以扫码添加咨询师六一微信沟通。

产品：以小户型为主，主打刚需

黄埔图书馆项目（保利华发招商中央公馆）一共规划有6栋47层高的住宅，合计1442户，小区呈围合式布局，中间布建了园林、会所、泳池的公建配套，另外还规划有2000平底商，9班幼儿园以及1万平的文化馆。

项目车位比1:1.43，小区整体容积率为4.3，密度不算低，不过这几年见多了7-8以上的容积率，中央公馆的容积率在中心区域看着也顺眼了。

面对的客户群体主要是刚改型。计划首推的是3栋的80m²北向三房、89m²南向三房、115m²南向四房以及2栋的158m²南向四房（具体的户型图还没出，面积与实际可能有出入，以后续官方公布为准），其中除了2栋是2梯4户，其余楼栋都是3梯6户，按照这个楼层高度，如果项目配套的电梯不是快速电梯的话，外出上班电梯高峰期住户等电梯时间少不了。

黄埔图书馆项目自称产品实用率超过100%，按照目前老黄埔在售的新盘来看，这个实用率只要价格合理，应该能把在售的一二手按在地上摩擦，毕竟现在的老黄埔，在建筑新规后都没有上新过，保利还是第一个，大家都很期待它最后会卖一个怎样的价格。

目前户型图还没有正式出街，传闻产品的设计方面跟白云的保利云境有点类似，我们之前也写过保利云境的踩盘测评，有兴趣的朋友可以移步到我们的公众号搜索相关文章对比了解。

配套：双地铁，基础配套OK

项目位于老黄埔板块，东侧临乌涌 ，周边的生活配套也很完善，黄埔体育中心、儿童公园、少年宫等等基本都在项目1公里范围内。周边的大沙东商圈，还有几个大型的肉菜市场，各种衣食住行都能满足到，不管是早餐的豆浆油条还是宵夜的火锅烧烤，都应有尽有，烟火气十足。但大型商业周边还是比较缺乏的，最近最近也要到鱼珠那一边，至于网传周边要引进的开市客的消息真实性还是有待确认，假如是真的能落实的话，也算是弥补了项目周边大型商业的空白。

交通配套上，项目周边有地铁5号线和7号线，从项目走到最近的地铁5号线大沙东站，距离大概500多米，步行时间在8分钟左右，如果你是在珠江新城上班的话，5号线是直达的，小编实测过早高峰大沙东站的限流不是很严重，算上等车换乘什么的，基本30分钟内也能到珠城。与项目一路之隔也有黄埔体育中心公交总站，虽然公交线路不算特别多，但是能直达科学城、金融城、智慧城和体育中心等多个重要板块。

自驾的话，去珠金琶距离不远，不堵车的情况下挺方便，但是高峰期不管你是走广园快速路还是黄埔大道，早晚高峰都是巨堵车的，倒不如坐地铁省时省力。

总的来说，黄埔图书馆周边的综合配套是不错的，位置也不差，周边城市面貌过得去，能吸引不少刚需一族上车，和天河东目前在售的几个没地铁没商业的新盘对比，也方便很多。

项目优劣势分析

作为老黄埔建筑新规后首次上新的项目，保利华发招商中央公馆是近年来老黄埔除了保利学府里之外少有的居住圈层比较纯粹，不涉及旧改的项目，要知道老黄埔三剑客万科城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府都是旧改项目，这对于希望住得纯粹一点的买家来说，是项目的一个优势。

另外，项目所处的地理位置在黄埔区来说，也是不错的，交通也比较便捷，生活配套也丰富。除了现有的地铁5号线和7号线，周边还规划有黄埔高铁，交通通达性和配套的完善度还会继续提升。

项目周边的面貌是不错的，看出去的视野景观不错。而且楼下就是图书馆、少年宫，不远处还有黄埔体育中心、两个公园，不论是遛娃还是遛自己，都是极为方便的。

不过项目的不利因素也是比较明显的，主要表现在两个方面，一个是噪音，另一个则是教育不确定。项目地块的北面是护林路，距离广园快速、火车轨道约500米，目前与项目之间是比较开阔的。周边2公里范围内有石化厂，噪音和空气质量情况可以关注我们进一步的调研。

至于教育方面，项目只配建了幼儿园，并没有配建小学，距离项目最近的是怡园小学北校区和怡瑞小学，前者口碑好一些，后者则一般般，至于最后具体能读哪一所，现在暂时还确定不了。

项目总结与测评

黄埔图书馆项目（保利华发招商中央公馆）这个小区基础行政配套OK，有双地铁，户型实用率高且没有回迁住户圈层纯粹，地块扣除配建后楼面地价2.7万/m²，假如最终项目的定价是4字头的话，对于整个老黄埔来说，都是大boss一样的存在、而且交通便捷，5号线不用换乘就能直达金融城、珠城和越秀，很适合五号线沿线上班的刚需们。

目前老黄埔的几个网红楼盘基本都在清盘阶段了，所以中央公馆项目主要面临的对手不是板块内的新房，而是距离相近天河东的几个楼盘，在教育确定性上，天河东的楼盘是要比黄埔图书馆项目好的，但是在地铁通勤以及生活配套方面，中央公馆还是比较有优势的。

项目预计五月初会正式出街，到时会官宣户型图和开放样板房，作为老黄埔板块新规后首个上市的项目，市场的关注度是很高的，感兴趣的朋友可以提前做好功课。如果你对这个楼盘感兴趣，又或者想了解最新的项目信息，扫下方二维码添加我们的新房咨询师@六一的微信哈。

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