城中村改造土地一级开发往往开发时间长、成本占用周期长，其会计处理对改造主体的经营成本和财务状况的影响较大，其中收入确认时点的判断不仅关乎会计处理的准确性，更是影响改造主体经营成果和税费计算的关键因素，本文将与各位读者一起探析城中村改造土地一级开发的收入确认时点问题。
有税务疑难请点这里观看全系列税务课程马上为您普及→
城中村改造土地一级开发项目中，改造主体主要负责对经批准区域范围内的土地实施规划报批、拆迁平整、安置、补偿等工作，并进行适当的市政配套设施建设，使整理的地块具备收储、供地条件，交由政府部门收储后获得改造收益。
1
收入确认模式方面，在2017年新收入准则颁布实施之前，根据改造主体与政府部门签订的土地一级开发委托合同约定金额是否明确、改造主体是否承担土地上市交易拍卖风险，收入确认总体存在商品销售模式和建造合同两种模式。
前者适用于改造收益与土地上市交易拍卖价款挂钩、收入金额存在不确定性情形，需在完成改造、与政府部门正式结算后一次性确认收入。后者则适用于委托合同明确约定了金额，与未来土地上市交易拍卖价款无关情形，收入可根据履约进度进行逐步确认。然而在新收入准则颁布实施以后，建造合同准则并入收入准则，收入确认原则也由风险和报酬转移转变为控制权转移，对城中村改造土地一级开发业务收入确认模式产生了较大影响。
2
在收入确认时点方面，新收入准则第十一条规定了按时段法确认收入的三项条件，分别为：
客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；客户能够控制企业履约过程中在建的商品；企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。满足其中任意一条则可以采用时段法，根据履约进度逐步确认收入，否则应采用时点法，在商品控制权完成转移时点一次性确认收入。
针对第一项条件，根据企业会计准则应用指南解释，可以假定在企业履约的过程中更换为其他企业继续履行剩余履约义务，当该继续履约合同的企业实质上无需重新执行企业累计至今已经完成的工作时，表明客户在企业履约的同时即取得并消耗了企业履约所带来的经济利益。由于我国土地一级开发市场由政府垄断，且由政府部门负责审定城中村改造土地一级开发的实施方案、改造成本预算等，改造主体负责具体实施。
假设在改造中途变更改造主体，原改造主体已完成的实施规划报批、拆迁平整、安置补偿等工作成果通常可以由新改造主体沿用，后者无需重复执行，可以表明政府部门在改造主体履约的同时即取得并消耗了企业履约所带来的经济利益，满足按时段法确认收入的第一项条件。
此外，如果复建安置房采用代建模式，即在政府部门权属项目用地上，由改造主体负责代建复建安置房、公共配套设施等，在土地一级开发委托合同终止时，已完成建造部分的房屋仍归政府部门所有，可表明政府部门能够控制改造主体履约过程中在建的商品，满足时段法确认收入的第二项条件。
3
综合上述分析，城中村改造土地一级开发业务通常满足按时段法收入确认的条件，改造主体可以根据履约进度逐步确认收入。
值得注意的是，采用时段法确认收入的关键在于合理确定履约进度，新收入准则规定了投入法或产出法两种方式。
然而由于目前实务中，土地一级开发委托合同通常仅就双方在土地一级开发过程中彼此的权利和义务做了粗略的约定，没有明确的合同金额，合同收入、总成本、结算时间等尚不明确，采用时段法确认收入面临一定困难，改造主体需与政府部门明确改造成本预算、收益计算方式、结算时点、结算手续要求等事项，同时做好成本核算与分摊，及时结转项目收入与成本，确保会计信息真实、准确和完整。
有税务疑难请点这里观看全系列税务课程马上为您普及→
| 版权声明
以上内容为正坤财税原创整理，文中相关政策来源均为官方发布。原创稿件欢迎大家转载，如需转载或引用请联系后台，未经授权不得转载，否则将追究法律责任。在获得授权转载后，须在文章标题后注明：文章来源正坤财税（ID：zhengkuncaishui）
