转自大碗楼市上海

开头就给大家一个非常重要的提醒。

上海楼市，已经出现了明显的变化和不一样的信号。

我们只说现象，结论大家自己去判断。

第一个变化，置换的齿轮开始跑起来了。

从过年到现在，很明显的一个感受就是：200-400万左右的刚需二手房正在不停的跑量。

给大家举个例子。

位于上海市中心彭浦新村的彭五小区，大家猜猜目前的2房的挂牌价需要多少钱。

目前挂牌价已经跌到220万了。

最夸张的是。

有1套刚刚成交的2房，数据还没有对外展示，成交价格只要160万。

虽然这就是大家眼中人人喊打的老破小。

但架不住地段确实好。

位于上海市中心核心地段静安区，距离地铁1号线仅600米，到人民广场仅需要20分钟。

内部好好装修一下，也能很快租出去，如果出租的话，也能当成自己的养老本钱。

任何东西，只要价格到位了，其实就无所谓好坏了。

前滩大家都知道很好，但如果前滩涨到20万，估计就瞬间不香了。

老破小当然不好，但是当老破小跌到160多万能够买市中心带地铁的朝南两房，瞬间又感觉很香了。

也正式因为跌到位了，所以开年后第一波走量的，其实是200-400万的极刚需房。

那么，这些房东为什么愿意折价这么多来卖房子。

--因为他们要抓紧置换了。

卖的便宜，也能买的便宜。

当楼市的齿轮开始从最底部逐级向上走的时候，其实也意味着整个楼市开始慢慢转动起来了。

第二个变化，政策层面开始叠加松动。

2024年跟2023年相比，面临的政策环境，已经出现了很大的不一样。

1、三价取低政策名存实亡。

2021年8月6日，上海抛出了一颗炸弹，直接把上海的二手房市场炸的细碎。

这颗炸弹，就是“三价就低”。

三价就低的政策一出台

——上海绝大多数的二手房首付比例，直接被拉满到7成起步。

门槛提高了一倍，二手房市场就崩了。

——上海的二手房成交量直接从2.3万套/月，腰斩到1万套/月。

——伴随成交量的腰斩，二手房的价格也开始快速下滑。

三价取低的威力，可见一斑。

但是，但是，但是！从去年下半年开始，已经几乎没人提三价取低了。

大家买房基本都能贷足了。

2、普宅线进行调整，二手房开始香了。

一批满五年的二手房，直接免除了增值税；不满五年的，个税由2%降低至1%。

这一次普宅线的调整，对于买家来说增值税和个税可以大大的节省。

不夸张的说，这一次省的税费，都可以凑齐很多城市的首付钱了。

很多原计划买新房的朋友，因为二手房满五唯一没什么税费了，所以又开始看起了二手房。

3、全新的信贷政策，发生了变动。

最新消息，现在的商业性房贷，最多可以贷到3000万了，直接提额30%。

更夸张的是企业经营贷的利率。

从3月开始，率先跌破3个点，只要2.8-2.9的利率。

日常生活中，请重点关注这三件事：

银行签发的新信贷产品，是否出现利率变化；

银行的信贷专员，是否主动联系你，告知有更多的信贷业务；

新的信贷业务，是否有利率下调。

如果这三件事经常出现，大概率说明一个问题：钱来了。

为了把水放出去，金融的合规性，估计也会陆续放松。

4、后续的政策松动，充满了巨大的想象空间。

大家应该也注意到前天港府出了一个超级牛的新招。

把之前实行了13年的“辣招”全部都撤销了，整体楼市交易量直接翻6倍。

这是我们第一次真正意识到，原来顶级城市不是没有购买力。

而是政策不到位。

对于上海和北京这样的城市而言，有了香港这样的“榜样力量”，放松的决心估计又会大很多。

目前外地的买房人、上海的卖房人、中介圈，都在等着限购政策的放松。

全城翘首以待。

而一旦政策放松，具体行情如何，大家自行脑补。

第三个变化，上海一二手的价差，已经完全抹平了。

前几天，上海第三批次新房正式推出。

上海新房涨价主旋律已经基本定性，全方位开始突破2022年以来的严格限价规则——

绿城外滩兰庭14.5万上涨至17.2万，上涨超12%；

滨江凯旋门13.8万上涨至17.28万，上涨超25%；

新天地从16.5万上涨至17.2万，上涨超4%；

上海内环豪宅全面涨价，豪宅已经全面站上17万大关。

不断拔高的新房限价，伴随着上海二手行情的不断下滑，上海新房的性价比下降的如此之快。

算上贷款月供、税费、租房成本，上海新房已经彻底结束了倒挂时代。

这些都是信号，这些信号全部都指向2024年的上海二手房楼市，可能会出现的不一样。

还是那句话，我们只说现象，未来如何，大家可以自己判断。