“超低首付”“先息后本”,打动不了买房人

晓波说说说 2024-06-16 09:58:47

“事实上,只有低于收入合理比例的房贷支出才是好的杠杆。”

——夏春

文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

房地产卖场里的618,比电商更精彩。

投身其中,可听取此起彼伏的吆喝声一片:

“只要一元,先给一元,就能买房。”

“买房了买房了,最低每月先给6000就行!”

“等交付,等装修,房子住进去了再还钱!”

“我们这里首付只要7.5%,帅哥美女快来看看啊!”

但和电商的境遇一样,叫卖声的对面,是一群拿着计算器、捧着草稿纸,眼神里充满质疑的购房者。

一只重现江湖的“气球”

旧闻总能再变新闻。

“在华尔街投行绞尽脑汁考虑如何走出次级房贷阴影的同时,中资银行则开始了个人房贷产品的大比拼,‘双周供’‘接力贷’‘气球贷’等等名目的房贷产品花样翻新。”

如果不是前半句“次级房贷”一词暴露了年龄,有的人或许会误以为这则新闻,描述的是当下。

5月28日,平安银行官方号发布了一款名为“气球贷”的产品,从宣传页面上看,其的还款方式是,借款人按约定的总期数(固定20年)计算每期月供,在贷款期限内分期归还贷款本息,最后一期一次性偿还剩余本金。

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不过,从实际操作上看,“气球贷”的贷款时间往往并不是总期数20年,只是在月供用20年这个范围来计算,但实际还款的期限,往往是5年或10年。

自此,每月只还很少的利息,甚至只还一部分本金,但到了5年或10年的期末,需要一次性还清剩余的所有本金。

由于“前小后大”的特性像极了气球,由此得名“气球贷(Balloon Loan)”。

消息一出,各路媒体纷纷拿出草稿纸做奥数题:以100万元贷款为例,贷款利率3.95%,实际贷款时间10年,那么分摊到20年的“气球贷”等额本息还款方式是:前期月供约6033元,第10年到期一次性偿还60.3万元,贷款到期共偿还本息约132万元。

往好的方向想,是只需要每个月先拿出6000元就能得到一套房子;往坏处寻思,是10年后,能不能一次性拿出60万来把房贷还清。总之,是把大家习以为常的“首付”如今变成了“尾付”。

此举从平安银行出,颇有渊源,2007年率先推出“气球贷”的,是原深圳发展银行,它在2012年同平安银行正式合并。

无独有偶,平安银行此次推出的产品还包括二阶段还款、双周供、轻松还等多种还款方式选择。

二阶段还款是前三年内按月付息、无需偿还本金,在剩余贷款期限按月等额本息还款。

双周供是指,借款人每两周还本付息一次,每期按14天计息。

轻松还是指借款人按月支付利息,每6期按贷款发放金额的1%偿还本金,最后一期一次性偿还剩余本金。

与“气球贷”相比,这几种应用的范围更广。公开信息显示,与平安银行上述产品类似的还有建设银行的“轻松供”、工商银行的“入住还”、兴业银行的“随薪供”等产品。

规则大同小异,噱头却各自精彩。

建设银行的“轻松供”,客户在按揭贷款时,前两年每月只需要还“1元本金”,再加上贷款利息,两年后按照房贷总额进行正常还贷。

工商银行推出的“入住还”,在入住前月供先还总贷款利息,等到入住新房后再按照正常还贷方式还月供。一般来说,新房建设周期为2年,相当于前两年免还本金。

兴业银行的随薪供类似,第一阶段只还利息,暂缓偿还本金,期限最长3年。

但梦幻联动的,只有五花八门的贷款产品本身。

2007年被称作楼市的“狂乱之年”,当年的媒体报道中写道:“2007年北京房地产市场,人们能记住的估计就只有价格,也只在乎价格。这一年,房价以前所未有的高速在狂飙着,不论是单价还是涨幅,都创下了历史新高。”

反观当下,人们在乎也记住的,却只有“债务”。

好杠杆,坏杠杆

一方面,各类贷款本身没有对债务进行减轻,甚至还有所加重。

还是以那个利率为3.95%的100万贷款在10年还清的“气球贷”为例,若按照正常等额本息的还款方式是:月供约10100元,到期共偿还本息121.2万元,比“气球贷”的总还款额132万省了11万。

至于头几年只付利息不给本金的产品,贷款利息是根据本金生成的,因为先偿还利息,本金没有减少,开始正常还贷后,要承担比常规还款更多的利息。

换言之,是前三年先吃甜葡萄,后面十几年全是酸葡萄。

另一方面,在人们的心理账户里,根据不同的阶段,债务的角色也会发生变化。

如果在房价上行阶段,债务更容易被视作投资,只要资产在涨,收益率飙得过借款的利率,那就是一招漂亮的借力打力,用杠杆实现财富增值。

正因如此,“气球贷”或者“先息后本”最风光的岁月,是与“炒房”的亲密合作——低门槛入手买房,在即将大出血还完剩余款项时,将房子卖了归还本金,多出来的盈余还能“投入再生产”,至于稍高一点的利息,就当是获取“低门槛”的资格费,一切都好说。

与“气球贷”们一起冒头的,还有“超低首付”。

6月3日,青岛胶州公布了5项措施促进房地产发展,在第四点真金白银补贴这段表述里面,有一句:可以缓交50%的首付款。于是媒体打一通草稿,算出了“首付只要7.5%”的结果。

新闻传播起了效果,根据58安居客找房热度数据,近几周胶州找房热度提升增幅为青岛全市第一,但能不能成交,还有待未来观察。

只是,“先息后本”也好,“超低首付”也罢,在房价下行或者不上不下乃至下行的阶段,债务就回归债务本身。

起步再轻松,还款马拉松。

人们心里对标的是工资卡,是未来的前程,薪水不涨,债务就是压力、是负担、是生产生活的万恶之源。

香港方德金控首席经济学家夏春在一篇专栏中犀利指出,降首付降利率本质上还是让家庭加杠杆,他写道:

2014年,许多经济学家认为,中国家庭储蓄率高,有很强的契约精神,热爱房地产,因此他们的杠杆代表着优质杠杆。但事实上,只有低于收入合理比例的房贷支出才是好的杠杆,过高的杠杆都是不好的。

起效快,持续短?

重现江湖的“气球贷”,很快在争议中悄然下架,存活时间不过几天。“超低首付”乃至“零首付”会不会从胶州等地方个案成为常态,我们也不得而知。

刘晓博对此很乐观,他认为,我们认知里的购房首付比例,已经在官方层面被不断颠覆,首付比例下限不断调低,而且是政府层面自上而下地打破。

但无论如何,所有房地产的话题,都会走向两个终极问题。

第一个问题是,“房地产市场的热度能不能恢复”。

相较于股市,房地产在量价之间更在乎量。从当前房地产的各项指标来看,可谓喜忧参半,结论依然模糊不清。

以几个重点城市的成交或网签情况为例,均有亮点可寻。

此外,作为政策大放招后的第一个小长假的端午假期,6月8日—6月10日期间,30个代表城市新房日均销售面积虽然较2023年假期下降约16%,但较今年五一假期日均成交增长超六成。二手房方面,重点11城中多数城市二手房成交套数较去年端午假期出现增长。

然而,消退之象也随之而来。

据58安居客云洞察数据显示,2024年近几周,全国找房热度值出现小幅下滑,最近一周,仅有9城热度上升,平均涨幅4%,38城热度下降,平均降幅6%。

图源:58安居客云洞察数据

小巴分别问了几位房地产领域的大头,他们的答案其实都在说同一个意思:“有待观察”。数据和观点的模糊最终会化作人们眼前的模糊,让犹豫更犹豫。

至于第二个问题,则是“人们的收入预期”。

正如丁建刚多次强调的那样:“最强有力的救市工具,是恢复人们对未来经济社会发展的预期和信心,而人们对未来的信心又主要来自对经济的体感,特别是就业和收入,也包括财产性收入等等方面。”

其实换个朴素的思路看,中国的房地产市场,终将迎来调整时刻。正如夏春所言,经济规律,无论起初看起来如何遥远,终将有一天与我们面面相觑。

只是当那一天到来时,人们最后所求的,或许是不要那么剧烈,可以起效慢但见效长,可以逆风跑但别刮十级大风。

这或许也是大家一致反感“气球贷”“超低首付”之流的原因,只照见饥不择食的自救,却毫无共渡难关的诚意。

大头有话说

张波

58安居客研究院院长

每一次房地产政策的放松,都会在房地产金融层面有着直接体现。金融侧会从降低首付门槛以及减轻房贷压力两个层面发力。

当前,降首付的力度已经达到史上最高程度,目前来看再度下调的意义非但不大,也伴随着更高的潜在风险。

至于减轻房贷压力,一般而言通过降低房贷利率的方式来实现,但从目前来看,首套房贷利率也已经达到历史性低点,再度下调可能性有,但下调的幅度已不大,我们并不会通过所谓“负利率”的方式来刺激楼市,这一点无容置疑。

在这样的背景下,通过“气球贷”“先息后本”等方式拉长还款周期或降低前期还款压力的方式,就开始不断浮出水面。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

“气球贷”曾在2011年曾被监管叫停过。其本质就是把还款压力向后推迟,或许对于少部分人群来说这没有问题,他们只是短期资金紧张。

但作为一个金融产品,放贷给较多的人群,就存在着较大的系统性风险。特别是当“气球贷”用于购房,如果未来几年内房价下跌幅度较大,就面临着群体断供的风险,类似于美国的次级贷。应该慎之又慎。

实际上,前几年的教训也历历在目。房地产投资投机之风盛行时,很多银行推出的经营贷,实际上被用于房地产投资和投机。今年很多经营贷到期,部分房地产投资投机者不得不亏损割肉。

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

楼市出现了历史性拐点,而且是断崖式拐点对于经济稳定威胁比较大,启动楼市势在必行。这一轮楼市调整是多重因素叠加的,居民预期发生了重大转变,所以必须通过低利率、低首付、特殊还款方式、特殊去库存方式,才能让楼市回暖。

至于当下人们对于零首付或者先息后本的障碍主要是在心理层面,如担心会出现美国式的次贷危机等。但事实上,由于中国大银行都是国有的,中国化解银行风险的能力比较强。另外,我们征信可以使用的手段比西方多,所以不用太担心历史重演。

至于防范风险方面,可以建立商品房按揭遇到困难的时候,允许转换为共有产权住房的制度,也就是购房者把部分产权卖给政府,到适当的时候按照活期利率回购。

同时,加大金融对房地产的支持,建立基础货币直达房地产机制,比如推出基于商业房贷的MBS,基于公积金房贷的MBS,让央行在二级市场购买,有了这些金融手段支持,风险可以降低很多。

参考资料:

1.《房地产新政组合拳,能够“四两拨千斤”吗?》,夏春,FT中文网

2.《“气球贷”引争议,产品创新还是新的风险?》,经济观察报

3.《房贷还款“先息后本”推出,哪一种购房方式最划算?》,郭施亮

4.《如何防范次级房贷危机在中国上演?》,财新网

本篇作者 | 和风月半 | 责任编辑 | 徐涛

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG

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