前段时间，广州住房城乡建设局公布了2024年工作计划，其中有一条是：推动保障性住房规划建设，筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。广州首个配售型保障性住房选址在黄埔区中新广州知识城九龙湖核心地段，并且在1月13日的上午，在中新广州知识城居心启动活动，准备开建。

丨活动现场，图片来源：广州日报

好多人看到这里就已经发懵了，经适房和共有产权住房都还没搞懂，又来了个配售型保障性住房，它们之间到底有什么区别呢？配售型保障性住房能不能在市场上流通买卖？配售型保障性住房的推出对我们这些普通人会带来什么影响？普通人需要什么条件才能买到这些配套型保障性住房？

经适房、共有产权住房。配售型保障性住房，我们可以理解为保障房1.0，保障房2.0、保障房3.0，是升级进阶的关系。本文就跟大家一一捋清这些关于“配套型保障性住房”的疑问，如果你是预算不充足又想在广州买房的普通人，可以提前做好功课，说不定有机会上车哦。

01 配售型保障性住房是什么？它和我们有什么关系？

配售型保障性住房的提出，始于2023年国务院发布的“14号文”，属于保障性住房的一种，可以理解为之前提出的其它类型保障性住房的升级版，按保本微利的原则配售，一个家庭只能购买一套，和商品房的最大区别是，配售型保障性住房不能上市交易，实施严格管理，和商品房市场隔离。

配售型保障性住房重点针对的是住房有困难但是收入不高的工薪一族和政府引进的科技人员、教师、医护人员等这两类群体。目前配售型保障性住房的申购条件具体要求和细则还没出，等政府下一步规划。但是可以知道的是，配售型保障性住房是根据申请人的财产、家庭收入等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围。

像我们这些收入不高，又在广州生活的普通人，配售型保障性住房的推出无疑是给了我们一个上车的机会，不过目前来说，广州首次筹建只有一万套，广州2000多万人口，按照三人一个家庭来计算，六七百万个家庭，一万套房，相当于六七百个家庭里面只有一个家庭能中，概率并不高，但怎么说，也是有机会，这就是配售型保障性住房和我们这些普通人的关系。

02 “配售型保障性住房”和其它类型保障性住房有什么区别？

前面说过，经适房、共有产权住房。配售型保障性住房，这三者之间是一个升级进阶的关系，最大区别是它们的交易方式。

经适房只要过了5年限售期，补完差价，是可以进入商品房市场交易的，价格根据商品房市场的市场价来定，定价不受政府限制。比如远近闻名的佛山网红安琪儿所住的芳和花园，就是经适房之一，目前在市场上是流通的，在贝壳上也可以看到这个小区正常挂牌放盘。

目前在广州申请经适房的条件是申请人和共同申请的家庭成员必须拥有广州户籍，且在本市工作或居住，名下在任何地方没有房产且收入需要经过政府部门认定为低收入的家庭。

共有产权住房比起经适房，金融属性更低一些，和经适房不同的是，共有产权房对学历有严格要求，主要针对的群体是游离在保障与市场之外的无能力购房群体，产权方面和产权独有的经适房也大有不同，共有产权住房的产权是申购人和政府一人一半，未来过了限售期，想处置房产，只能卖给拥有共有产权购房资格的人，定价也不能随心所欲，需要按照评估价交易，总的来说，共有产权房比起经适房，申购条件更严格，交易限制更多，但好处是价格比市场价便宜，买房只需要出一半钱。

经适房和共有产权住房都能交易，只是交易的程序和条件不同，而配售型保障性住房，和这两者最大的区别是：不能上市交易，想卖只能由政府回购。对比这三类型保障性住房，经适房和配售型保障性住房属性申购门槛比较接近，但是广州的配售型保障性住房定价还没出来，盲猜可能是市场价的3-5成左右，具体细则和条件看之后政府公布。

03 普通人申请配售型保障性住房划算吗？

如果是经济条件比较差，学历又不是特别高的普通人，那么申购条件严格的共有产权房是不用考虑的了，只能看看经适房或者配售型保障性住房。但是！广州自2021年7月推出最后一批经适房后，已经不再推出经适房了，所以普通人想以低价买入广州的房源，只能申请配售型保障性住房。

那么就回到配售型保障性住房能不能买，划不划算的问题了。因为配套型保障性住房在市场是不能流通的，金融属性为零，所以买配售型保障性住房是不可能有赚的，作为普通人，我们考虑的应该是买配售型保障性住房会不会亏。但是，配售型保障性住房在后期的交易只能由政府回购的，那这个回购价就很迷了，政府给多少钱回购对于申购者来说是很被动的，假设房源所在的片区二手均价在3万左右，政府回购价只给1万，那就会影响申购者要不要申请配售型保障性住房的决定，因为一个家庭要买房，需要考虑的因素不是单一的，买入和卖出都需要顾虑到，毕竟不是所有人都打算一套房住一辈子的。

但是目前，关于配售型保障性住房后期交易的政府回购价是怎么定还没有出具体的细则，所以目前来讲很难以这点去判断“会不会亏”，有兴趣申购配售型保障性住房的可以关注一下政府后续的发布。我觉得，如果回购价合理，买入价又比市场价低一半或以上的话，普通人入手还是很划算的。

04 配售型保障性住房会给商品房市场带来冲击吗？

先说我的个人看法吧，如果后期配售型保障性住房供应量上来了，对普通商品房的刚需市场还是会有一定的冲击的，但是冲击的对象不是同区域的商品房，而是比配售型保障性住房配套更差、位置更远的商品房，而且冲击力度的大小还要看这些配售型保障性住房的配套好还是差、供应量大不大和限制申购和回购的条条框框多不多。

配售型保障性住房针对的是两类型群体，一类是广州新引进的人才，另一类是收入不高想买房的普通群体。这两类型群体其实跟普通商品房的刚需群体是有部分客群重叠的。举个例子，一个手上只有30万首付的普通人，他想在市区是没有办法或者说是很难买到房的，这个预算如果硬要在广州上车，只能把房子买到增城石滩去，但由于配套型保障性住房的售价是比市场价低一半以上的，那这位普通人就可以拿着买偏远郊区的预算去买位置更靠近市中心的房子，这就会导致一部分本来只能上车郊区的普通人群体转向配售型保障性住房去了。

至于会不会影响同区域的商品房销售情况，我觉得除非保障性住房的产品力足够吸引，配套和周边商品房同等，还要供应量很大，才有可能会起到片区“抢客”的作用，否则影响都是微乎其微的，因为配售型保障性住房是分批供应的，分配到单独一个板块上的供应可能只有一千几百套，量少，不至于对同板块的商品房造成什么影响。

最后：

配售型保障性住房在广州才刚刚推行，很多方面还存在不确定因素，如果后期政府大量供应这类保障性住房，申购门槛放低一些的话，刚需居住需求的群体是很容易被吸纳过去的，那么未来商品房更多的就是满足改善型群体的需求了，现在广州120平以上的户型已经全面放开限购了，改善型市场还会更活跃，具体的影响需要看看政府后续公布的细则，毕竟配套型保障性住房还是个新事物，很多东西都还没定下来，不过可以确定的是，配套型保障性住房的推出，对普通人来说，是一个好消息来的。

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