取消公摊面积后房价上涨了咋办？

中国房地产启动初级阶段，由于缺少资金，所以很多借鉴了香港的经验，也造成了很多的问题。现在看来，新加坡的经验应该更好一点。但是，我们借鉴新加坡的都是名词，实质性的东西都改变了，不是原来新加坡的样子了。比如公积金，新加坡是为低层收入者购房存储的专项资金，而我们搞成了一项收入再分配，并且是马太效应的分配，收入越高的人公积金越高，收入越低的人几乎没有得到公积金补助。

并且这个公积金的用途也是越来越广，不仅仅是用于购房了。还有一个就是经济适用房，这个就不说了，反正是，很多人通过倒腾经济适用房、房改房、限价房等保障房发财了。

我们学习香港的基本上都是实质性的东西，这个确实也实质性地促进了我国内地房地产业的发展，比如，一个是预售制，就是卖楼花、卖图纸，解决了开发商缺少资金的问题。另一个就是公摊面积，买70平米的房子，要交100平米面积的钱。这看起来不可思议的事情，我们却运用的轻车熟路。

所谓的公摊建筑面积 是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

看起来，还是挺复杂的，一般人还是搞不明白。

关于房屋的核算，还有使用面积、套内面积和建筑面积几个概念，本来很简单的事情，我们却喜欢复杂化，好像复杂了，就水平多高一样。

公摊面积最大的问题，是你实际上搞不懂，弄不准，到底是多少？因为你在买房子的时候，没有人领你去测算公摊面积是多少，更不会告诉你，公摊面积是怎么核算出来的，甚至包括哪些东西，你也不知道。对自己这栋楼的附属设施，其实，大多数住户一点都不了解，所以，就是，人家让你交多少钱，就交多少钱。给你房本上写多少面积，就是多少面积。一笔糊涂账，很多人还洋洋自得地以为自己的房子是多大的大户型一样呢。

公摊面积是从香港引入内地的，但是在2013年的时候，香港已经取消了公摊面积，据说，现在全世界只有我们还在使用公摊面积这个东西。而且公摊面积占比现在有越来越高的趋势，一是新建的高层住宅越减越高，需要的电梯等公共空间更大更多，二是现在的服务功能也需要增加很多的设施空间，很多楼房的公摊面积超过了30%。

最近，人们对取消公摊面积的呼声越来越高，央媒也多次发声批评公摊面积的不合理之处。最近人民日报发表题为《买100平米的房子只得70平米，公摊面积让我们很受伤！》的文章。新华网也明确表态：诚然公摊面积问题不是一个新鲜的话题，但是长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。

有评论认为，央媒的态度很明确，公摊面积的存在确实很不合理，也侵害了很多老百姓的利益。这个评论员还提出一个问题，如果取消公摊面积，买过房子的购房者该怎么办，会有一定的补偿吗？

他说，即使公摊面积取消，已经买了房的购房者也很难从开发商那里要到补偿，主要有2个原因。首先开发商的利润空间本身就不会超过30%，一套房子补偿购房者几十万基本不可能，开发商也赔偿不起；另外取消公摊之后，房价必然会有所调整，赔偿的标准不好判定。看来，这个评论员根本没有搞懂公摊面积是怎么回事。

也有专家指出了取消公摊面积可能会出现的问题，比如取消公摊之后，开发商会尽可能缩减公共区域的面积，这可能会影响房子的居住体验；同时公摊面积是取消了，但是开发商提高每平米的价格，房屋的总价还是不变。这是啥专家啊？怎么会有这么奇葩的想法？

这个评论人误以为公摊面积是购房人不该花钱买的面积，好像是购房人被欺骗了，多花钱了。所以才提出开发商退钱的事情。其实不是这么回事。公摊面积不管是不是要分摊到每家的购房面积之中，但是，这个面积是建筑物必须的，不可能没有楼梯吧，也就是说，这个钱，一定是要购房人承担的，这个面积是不是分配到你的购房本上，但是，这个钱还是要购房人承担的，因此，也就不存在是不是退钱的事情。

公摊面积就是公共面积，但是，这个面积产权属于本楼业主集体，不管是不是写到房本上，产权性质不变，因此以后电梯里广告费还是应该由业主分配。

专家所说的开发商可能会缩减公摊面积的事情，也不是这么回事，决定公摊面积的因素是使用功能的需要，好的楼房，一定是公共面积比较大，空间比较宽敞。所以，开发商为了多卖钱，只能会把公共面积搞得更大，而不是更小。这样才能卖个好价钱。

有一点是肯定的，如果取消了购房人房本上的公摊面积，但是，公摊面积并不会消失，它还在。因此，如果取消了公摊面积之后，购房人房本上就只有套内面积，或者是使用面积了，那么房价肯定就会较大幅度提高，当然，是在房屋总价不变的情况下。但是，开发商会不会借助取消公摊面积实质性提高房价，那是另一回事。

这么看来，我们就把公摊面积这个是看的比较清楚了。关于是否取消公摊面积的问题，住建部是这样回应的，《住宅项目规范（征求意见稿）》中有明确表述：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。短短的16个字意味深长，这也表明了住建部对公摊面积的态度。

住建部的话是，应该，并且确定了套内使用面积，这个确实实在，但是，套内使用面积和现在的含有公摊面积的差距，差不多有对半了。

因此，现在取消公摊面积，显然也不是合适的时机。一是，取消公摊面积，按照套内使用面积，名义房价可能要上涨几乎一倍，当然是在房屋总价不变的情况下，会让很多人接受不了，他们看不懂房价的本质，而解释清了又不容易。

二是，我们现在强调的是稳房价、稳地价、稳预期，如果现在名义房价突然上涨一倍，显然，不管怎么说，也会把人们的意识搞乱了。目前，楼市刚刚稳定下来，这个局面来之不易，搞混乱了，不值当的。

三是，相对于预售制、烂尾楼、资金链来说，公摊面积不是一个特别紧迫的问题。因此，在其他紧要问题没有解决之前，公摊面积的事情，还要在等一等。人们差不多已经习惯了，公摊面积，现在也没有成为阻挡房地产稳定健康发展的重要因素。【本文由“马跃成”账号发布2020年11月17日】