清朝张焘在《津门杂记·岁时风俗》中说过，“立秋之时食瓜，曰咬秋，可免腹泻。”

昨天立秋，没喝上秋天的第一杯奶茶，倒是吃了不少瓜。

股神巴菲特亏钱了，一个季度的时间亏了3000亿。

由盈转亏的，不止是股神，还有富力。

昨天，富力发了业绩公告，2021年亏了163.53亿，比3月份说的亏损规模多出了多出约76亿元。

巴菲特亏了3000亿不会跳楼，但富力亏了100多亿，可能会影响很多人买楼。

房企只会赚钱的时代落幕了，大家要开始习惯买房卖房会亏钱的时代。

01

6座城市空置率高得吓人

广州一线城市中最高

中国的房子够住吗？

答案是：不缺。

央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96%，其中两套及以上的拥有率约为41.5%。

短期看政策，中期看土地，长期看人口，只要一个城市的人口流入增加，就存在购房需求。

所以说，中国并不缺房子，但存在结构性失衡。

中国到底有多少座鬼城？

没人知道具体的数字。

但有些城市的空置率确实有点吓人，鬼都比人多那种。

贝壳研究院的一份调查报告显示，住房空置率随着城市能级依次递减：

一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市平均16%。

贝壳给出的空置率合理区间是5%-10%。

按照这一标准，28个城市中只有9个城市在合理区间，大部分城市10%-15%，有6个城市高于15%。

其中，4个一线城市里，北上深空置率都在7%以下，广州9%一线中最高的，但还是守住了合格线。

南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率都在15%以上，其中最高的南昌空置率去到了20%，廊坊19%。

空置率的高低跟很多因素有关，人口、老龄化程度、购房门槛、小区的楼龄……

人口流入越多、老龄化程度越低、购房门槛和成本越高、房价越高的城市，空置率越低。

一句话，越是核心城市，空置率越低，越是核心区域，空置率越低……

说那么多，就是想告诉你，买房还是要选核心城市的核心区域，越核心越安全。

这跟我之前强调的聚焦理论是一个道理。

02

广州入户政策放松

北京试点接力贷

楼市松绑已经蔓延到一线城市了。

今天，有消息称，具有全日制本科学历、有学士学位证的，具有中、高级职称证的，广州社保在保状态就可以申请入户，不需要连续6个月的社保。

一句话，这类人在广州参保，哪怕是1个月，就可以申请入户。

对，广州也开始抢人了。

人越多，买房的才会越多，楼市才能热闹起来呀。

另外，同为一线城市的帝都北京，上周五也传来松绑消息。

在三个项目试点支持老年家庭购房（接力贷）。

在今年第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行试点。

对于中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁移至试点项目所在地的，给政策支持：

老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；

购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

年轻人买房没资格是吧，好，可以用老年人的购房资格，写老人名字，贷款上老人征信，子女一起还房贷。

一代接一贷，贷贷相传呀。

贷款可以三代，可房子能传三代吗，就凭现在房子的质量……

03

富力去年亏了160多亿

阳光城纾困迎曙光

8月，是房企半年报公布的月份，富力终于发了2021年年报。

新发布的经审计年报中，2021年富力亏了163.53亿元，比3月份那份未经审核业绩中说的亏损87.4亿元，多出约76亿元。

为什么突然亏损多了将近1倍？

富力这样说的：主要是3月公布时未充分计及存货减值拨备。

说人话，富力高估了市场，也高估了自己。

富力说，今年有超过200个预售项目，预期带来2200亿元的可售资源。

项目是挺多，但好不好卖，能不能回款就是另外一回事了。

除了卖房来增加收入外，富力还是要变卖各种资产来补充现金流，毕竟欠的债确实很多。

根据立信德豪的报告，截至2021年底，富力的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款总额为1371.71亿元，其中700亿元将于未来一年内到期偿还，但富力仅有现金总额及受限制现金约211.04亿元，另有无法按预定还款日期偿还的其他借款约70.07亿元，年初至今有无法偿还的借款100.29亿元，因此本金为298.83亿元的借款已违约或交叉违约。

富力还是要想办法努力自救呀。

同样是暴雷房企，阳光城和华夏幸福债务纾困迎来了一丝曙光。

上周五，中国华融与闽系房企阳光城的母公司阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。

虽然，只是框架协议，还没有具体的纾困细节和举措落地，但提振了信心。

今天，阳光城股票开盘即涨停。

在股市中表现不错的还有华夏幸福，今天涨了2.83%。

主要还是因为，昨天的一则消息：截至2022年7月31日，华夏幸福《债务重组计划》中的2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1196.70亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计106.67亿元。

摆烂是解决不了任何问题的，当下只有积极自救才是暴雷房企的唯一出路。