这是一段真实的对白。我姐的二妞要上初中了，满脸愁容，问我意见。我说：想让妞上哪个学校啊？我姐说：甜甜她妈跑的xx外国语，花了8万；露露他爹跑的xx中，花了5万。这都不便宜啊。甜甜她妈跑小学还花了5万，这光小学初中，就要花13万啊。现在的家长和孩子可以分为四类：

1、有学区房的，不愁；

2、学习好的，可以暗K，不愁；

3、学习差的，无所谓了，不愁；

4、学习还可以，没钱买学区房，又想上好学校的，发愁。其中，前三类都不用发愁，第四类最发愁。如果不买房子，大多数都会花钱，小学三五万，初中六七万，加一起花个十几万的真的很正常，甜甜露露都是这种情况。【1】

谈起河南省实验中学

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播（微信号：zzbb2017），一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。但今天，我想给甜甜她妈讲讲“河南省实验中学”的事。河南省实验中学，简称“省实验”，可以说是金水区最好的中学了。根据我的印象，这所学校大概有这些校区：

幼儿园：纬五路总校，蓝堡湾分校。

小学：大河春天思达校区。

初中：文化路本校、英才街校区、鸿园校区、银榕居校区（在建）。

高中：银榕居校区（在建）这是《楼八》所了解的，但这一切都是2013年之前的格局，如今变了！在2023年6月12日，楼八推送了一篇文章，标题为：《重磅！省实验第3个直属校区落地！首次实现“幼小初”一站式！》，讲的是，省实验在绿博“润泓润园”新建了一个包含“幼+小+初”的综合性校区。这是省实验第一个、也是目前唯一的一个同时包含“幼+小+初”的直属校区。我们知道：幼儿园重要，小学重要，初中更重要，而高中就没那么重要了，因为高中是需要“考”的，所以幼、小、初、高，我们按重要性分级就是：初中＞小学＞幼儿园＞高中好，我们把重要性按“圆圈”的大小把上述我所讲到的“省实验”的各个校区做个对比图。情况如下：

上图：河南省实验中学校区分布我们看上图：除了银榕居是“初中+高中”，以及润泓锦园的“幼儿园+小学+初中”，其他基本是单一属性的校区。而刨除要“考”的高中，润泓锦园校区是唯一的“3合1”校区，建成以后，这不仅仅是郑东新区最好的公立学校，更是河南省唯一的一个“三所公立优质”名校都在一起的项目。所以说，这个“省实验”是综合性最好、规模最大、规格最高的省实验校区！【2】

即将交付招生的省实验

令《楼八》惊诧的是，这个史上最牛逼，“河南省实验中学”最大的“3合1”直属校区的建设速度惊人！今年9月就要建成运营招生了。你没听错，今年9月！建成招生！看一下项目如火如荼的施工照片。

上图：学校施工现场图前天看到这个施工现场的时候我惊呆了，这在6个月前还是一片空地，而再过8个月，孩子们就可以在这里读书学习了！

①河南省实验中学

②全省唯一幼小初公立名校三合一

③今年9月招生到这里，我想很多人已经急不可耐了，怎么才能让孩子上这三个学校呢？不绕关子了，直接聊一路之隔的“润泓锦园”吧！润泓锦园校区是可以直接划入这三所学校的，“学区房协议”也是可以直接签署到商品房买卖合同里内，合同确保，100%放心。那这个小区的门槛是多少呢？我们来算一个账。润泓锦园有60㎡、76㎡、96㎡、118㎡、128㎡、141㎡、166㎡等七种户型，只要买任一户型，就可以让孩子从幼儿园到小学初中，全部就读省实验中学了。我们以最小面积60㎡为例，以9200元/㎡的单价为例，总价是55万。首付20%，就是11万简单的说，拿11万首付买个房子，就可以实现“省实验”自由！这时候，我想起了甜甜她妈，如果按她幼儿园花3万，小学花5万，初中花7万来计算，一共要白白扔掉15万，而且学校还不一定比“省实验”好，而在这里，这个15万都能买76㎡的房子了，不用花一分钱上省实验“三合一”。如果甜甜她妈看到这消息，不知道会不会哭晕在厕所。【3】

绿博核心润泓锦园

最后，让我们一起来揭开“润泓锦园”的神秘面纱吧！先看和省实验的位置关系图：

上图：润泓锦园位置关系图上图可以看出，泓润在该片区一共有4宗住宅地块，其中南侧的二宗分别是泓园和润园，已经交付。北侧的的二宗分别是锦园和望园，其中，望园还未开发，锦园就是我们今天要说的组团。看项目小位置关系：从位置上说，锦园是这四宗住宅土地中最好的，北侧距离郑开大道一个路口，未来一边是交通便利，另一边北侧的商务用地可以隔阻来自主干道的噪音。而在和省实验中学的关系上也是最佳，含有10班托儿所和18班的幼儿园就在小区马路对面，而54班的省实验小学在马路斜对面，而且所间隔道路非城市主干道，便利又安全。看项目大区位关系：项目所在位置绝对是绿博的核心。

上图：润泓片区大区位润泓的大区位可以用“一心三线”来概括：这里是大东区东西中央大道郑开大道和绿博南北中轴线广惠街的交叉口，同时又有“郑开城铁”加持，占据了大片区最核心的“三条线”。三条线形成了大片区绝对的中心，片区紧邻规划中的商务区，西南是“方特欢乐世界”和“绿博园”，而东北就是《只有河南》、海昌海洋旅游度假区和电影小镇三大旅游热门景点，绿博5大景区，润泓是绝对的核心。看项目的生活方式：

上图：项目生活方式想象图结语绿博片区是新区，新区最重要的就是生活便捷度，这个便捷度简单的来说就是“衣食住行”的方便度，在这方面，润泓已经给准备得妥妥贴贴。首先是吃，项目对面200米就是康养中心大楼，这里1层是面包房、业主食堂，楼上就是各种配套，包括但不仅限于健身房、台球厅、舞蹈室、会议室、棋牌室、瑜伽室。最高层是老人的康养中心。其次是教育，上图已标注，从近到远，依次是省实验幼儿园、省实验小学和省实验初中。然后是就医，看上图，向西2个路口是郑大三附院。在商业规划方面，项目西北侧和东侧有2宗商业用地，未来购物休闲娱乐就在家门口了。在出行方面，上面讲了，这里是“三线中心”，开车、城铁都十分方便。【4】

内外兼修的润泓锦园

最后一部分，还是要看看项目的具体情况。

上图：项目的效果图指标参数项目总占地62.04亩，总建筑面积13.26万㎡，规划有9栋住宅；2栋商业；1栋配套服务用房，规划总户数1025户，容积率2.5，绿地率35.01%，机动车位820个，非机动车位1637个，其中地上665个，地下972个。三个最佳！在项目的指标里，有3个数据极为关键：占地62亩（约）、2.49的容积率以及1025户的社区配置。①社区规模极其适宜。大家都知道，社区规模太小不行，比如就二三栋楼，那不能买，太大了又不好，从大门走到自己楼栋得好久，而最佳的社区规模就是50-70亩，项目大概62亩地规模极为合适。②户数配置极其舒服。住过北龙湖的都知道，当一个社区户数少于700户，社区是没人气的，而当一个社区大于1300户的时候，又太乱太吵，而1000户左右是最佳户数配置。③最佳容积率。这个不用楼八多讲，容积率太低没人气，太高不好，2.5的容积率最佳，这也是目前郑州市容积率“出现频率最高”的一个数值。无懈可击！在这三个最佳之下，社区的地块又是难得的进深小、开间大的形状，这就给了设计师最佳的发挥空间，让每一栋楼都有充足的采光，所以，相比于一期泓园和二期润园的高低配，这个组团纯18层的业态几乎实现了完美，无懈可击。园林景观润泓在园林景观设计方面，体现了二个词“大胆”+“创新”。笔者在参观时光里产品的时候，就被社区“菜地”景观所震撼，整齐划一的栅栏、干净整洁的台阶，以及绿油油的蔬菜，让人感受到了一种“生机勃勃”的精神。而在锦园，润泓再一次大胆革新，抛弃高低配，采用全部小高层设计，这样就保证了小区的极低的建筑密度以及更高的绿化率，在此之下，小区实现了超大楼间距（南北30-40米，东西约20米，注意，这是小高层社区的楼间距），同时，在社区中央实现了2个中央景观区。户型结构我们来看二个户型吧，最大的和最小的。

上图：润泓锦园166㎡户型在锦园166㎡的户型中，实现了南向四开间，实现了南向双开间阳台+北向阳台，实现了阳台-客厅-餐厅-厨房的一线纯粹南北通透，实现了双飘窗设计，实现了主卧“飘窗+卧室+衣帽间+浴缸+淋雨+马桶+脸盆”7功能区设计，基本挑不出任何毛病，很容易让人一见钟情。

上图：润泓锦园60㎡户型这个户型让笔者惊诧，在60㎡的建筑面积框架内，在确保客厅、2卧室、厨房、卫生间都是独立空间且全明的情况下，项目竟然又实现了“南向2开间”+客厅大进深阳台+独立餐厅。注意！前方高能！这个户型不是塔楼，是板楼！！楼八觉得，目前这种户型在郑州难以找到第二个。管中窥豹略见一斑，大户型做到极其舒适，让改善客户倍感尊贵；小户型做到“麻雀虽小五脏俱全”，让刚需客也有面子有里子。规划、景观、户型，其实每一个细节都显示了润泓对产品的态度，笔者终于明白了，在楼市逆行期，每一个健康稳健的房企都少不了二个关键点：对产品的态度和对客户的尊重结语

楼八的话

我刚刚翻阅了省实验文化路校区附近的学区房，老破小的家属院价格还在3万/㎡左右，其实，对于买学区房的业主来说，买房的目的就是上学，房子就是额外的，而在润泓锦园，这不是额外，而是绿博核心一个可以保值升值的小区。同时，仅11万起步就能上省实验，而且是“幼小初”三合一的省实验，对于甜甜妈来说，跑关系的钱都够直接首付买套房子了，不知道如果甜甜妈看到这篇文章，会不会后悔得流下热泪。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。