我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，虹口有好的小学、初中学区房？预算1000万以下。要求：电梯、环境好、物业成熟。

沪叔：你好，虹口整体的教育格局是优质民办教源远超公办，如果公办中拎的出来较好梯队代表的，莫过于虹口曲阳版块的，虹口四中心小学（东体和赤峰两个校区）（入户有要求，五年一户+人户一致+入户满三起），虹口实验学校（招收本校小学部，宏星小学，四中心小学），都是地段公认的公办老牌名校。

曲阳属于北内中环版块，多工人新村集中，所以老房子偏多，四中心小学对口可以关注北宸佳苑这个小区，实验学校对口可以关注复城国际。

提问：沪叔，你好，坐标上海，名下有自住房一套，近期打算置换买改善房，想知道在上海哪个板块买的改善房后面升值空间大呢？

沪叔：你好，板块属性在一定程度上影响了板块内房子的增值潜力。板块属性主要包括交通，高端/低端配套和高收入人群几个方面。对于置换型购房者更倾向于板块具有高端配套，以及高收入人群属性。对比上海几大板块，建议考虑前滩板块，首先前滩的配套方面优势在教育与交通，劣势是医疗方面不太成熟，不过高收入人群比例大。再看真如板块，配套上教育，商业以及医疗都没有特别具有吸引力，交通方面稍微强一点，有双轨交汇，而因为板块内没有成型产业，也吸引不到高收入人群，其未来发展还是要看产业的引入。徐泾板块的问题和真如板块类似，未来发展还是要看是否有产业引入。大宁板块，高端配套在于它的大型商圈，教育，医疗，这几个方面都还不错，交通方面也不算差，因为自身发展也有一部分高收入人群，主打改善的板块但综合下来处于刚需不划算，改善不愿意的中间地位。

提问：沪叔，您好，我因为二套，手头科支配资金大概可以买一套总价350以内的房子，上班在杨高中路地铁站附近，近期也看了一些符合我预算的区域，比如高行的浦江东旭公寓、东源名都；金桥的金葵新城；世博家园等，沪叔觉得哪个区域更合适？或者还有没有其他区域可以推荐？谢谢

沪叔：你好，浦江这边是大型居住区，整体进行过美丽家园改造，地铁商业等配套设施都齐全，大的环境还不错，属于前滩南，受辐射，这边可以考虑一房

金葵新城2012年小区，这边还有空地可开发，目前有14号线，有基础生活配套，产业比较多，居住氛围一般；高行这边可以享受森兰的配套，整体生活便利，这边也有新的商业及21号线会落地，但是预算内的一房户型一般。

提问：沪叔，你好，预算800万，想在上海买房投资，大宁板块未来发展怎么样？如果在这里买房投资的话可以吗？

沪叔：你好，长期投资可以，如果短期投资收益不会很明显。大宁板块，位于内环和中环之间，周围是彭浦和不夜城板块。

商业方面，大宁国际广场，并以其为中心进一步发展，在商业综合体发展成熟后便吸引了大量优秀的房企在周围建造住宅。加速了板块对大众的吸引力。

教育方面，大宁总共拥有18所学校，包括中小学和初中，其中不乏很多名校。医疗方面有第十人民医院，上海市中医医，巨鹿同济医学院也只有3公里。

交通方面，有1号线，还有中环等多条高架也算是十分便利。上海大宁板块投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，看中的楼盘积分都不要，是不是项目不太好，买了就会站岗啊？是不是积分高的项目更好呢？

沪叔：你好，很多人会把积分的高低和楼盘的好坏直接、简单粗暴的联系在一起。理论上来说，在同一个板块或片区 呃套数差不多的情况下呢，积分更高的楼盘呢应该会是更优的选择。

比如龙光天镜和融创滨江一号，这两个楼盘其实就是兄弟盘背靠背，但是一个呢要七十点七二分，另外一个都不触发积分。所有配套工厂、地段也是一样，为什么积分能差这么大？

龙光天地的由于周边的这个噪音干扰会少一些，那小区设计也好一些，装标也要优于这个融创滨江一号。但是不触发积分的融创滨江一号难道就比其他市区触发积分的盘要差吗？

这个是不见得的，因为影响这个积分高低的因素实在是太多了。同一批次的分流，蓄客的长短、套数的多少，贷款的限制，所以千万不要相信市面上的这种所谓的预测积分，因为积分从来不是预测出来的。你们看到比较准确的数据，要么就直接是售楼处的数据。要么就是问内部人士，预测积分真的是非常难，那积分高低完全跟楼盘好坏没有关系吗？

也不是。如果是套数多，在这个扩大入围比例的情况下还能达到非常高分的话，它是不是个好楼盘我不知道，因为每个人的这个关注点、侧重重点不一样，评判标准也不一样，但是它一定是一个投资价值非常大的楼盘，说明这个倒挂多以及共识度高，才会造成这个积分高的情况。那差楼盘只要套数不是特别少，它的积分一定是会非常低，甚至是不需要积分分的。

但是低积分的楼盘甚至不需要积分的楼盘，它一定是个差楼盘吗？这个是不一定的， 你买楼盘的话还需要具体情况具体分析，根据自己的生活、工作以及自己的需求去选择，而不要去看积分的高低。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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