下半年，老黄埔开始冲业绩了：

文冲东旧改-未来方洲，总建面220万㎡，大概8000套；

双沙旧改-一城江山海，总建面240万㎡，同上;

珠江村旧改，总建面约92万㎡，其中商品房体量是25万㎡，大概1600多套；

还有新溪村旧改，总建面约40万㎡，预计供应1000多套......

天量供应涌入市场，老黄埔即将卷到无朋友，大家觉得谁能笑到最后？

我认为，未来方洲这个项目，作为大鲶鱼，将搅动整个广州东市场！

1、区位搅动

未来方洲地处老黄埔核心，一街之隔就是城光，首开区选在了位置最核心、连片最完整、资源最丰富的文元片区，九年一贯制学校在旁，南向望江，双地铁环绕，距离最近的13号线双岗地铁站仅300米。

未来方洲的位置在老黄埔来说，如同当年万科城光碾压其它盘一样，继续碾压整个老黄埔板块，先不说继续往东的双沙、庙头、南岗等板块，就说和老黄埔最优的鱼珠富颐华庭相比，也比得过！

配套也很能打，单综合配套的体量就近70万方，商业综合体、商业街集群、4所中小学、4所幼儿园等都配齐，首开地块还自建约10万方商业中心，旁边的复建地块配建肉菜市场，东面规划了商业、写字楼，丰盛游逛商街集群。

双岗地铁站还有规划的万象系商业，万象商业媲美美林天地，周边商业写字楼规划媲美鱼珠港，再加上地铁的加持，绝对是王炸。

不要忘记鱼珠港一大半是属于天河，而双岗商业中心是完完全全属于黄埔，你觉得黄埔会重点发展哪个？

2、产品搅动

首开地块一共9栋住宅，其中4栋是30多层的高层住宅。

5栋是50层的超高层住宅，首推一共有五个户型，79平三房两卫、93/108/128平四房两卫、142平五房三卫，全为全南户型。

未来方洲户型产品方面百分百不会差，最小面积79平可以做到三房带主套，新规后户型使用率超100%。

而富颐差不多的面积段78平才做2+1房，而且还是北向，如果你想要买到南向的三房两卫至少要105平以上，93平的三房可以+1但也是北向产品，跟未来方洲现在的全南向新规产品对比没什么优势。

保利中央公馆虽然是新规户型，81平三房1.5卫是项目最小的户型，但也是唯一朝北的户型，需要注意的是首推3号楼81方是望护林路，如果需要买南向三房，需要跳到89㎡户型。

对比下来，未来方洲户型叠加江景景观，这点在老黄埔市场上，有绝对优势。

3、价格搅动

中建海丝城4万的吹风价，已经让不少人望而却步了，如果未来方洲也是4字头，你会选谁？再来看看还卖5字头的富颐，那未来方洲是不是更有优势了！

我盲猜4.5万+，大家怎么看，鉴于4万肯定能卖爆，但是中字头肯定不会这么低，所以大家按4.5-5+来心理准备吧！

就算对比天河东的天河润府，优势也不小，交通通勤，商业配套，名校配置，可以说，未来方洲如果操盘方向大差不差，不走极端，接棒城市之光继续横霸老黄埔乃至广州东，都不成问题！