房屋养老金制度，为何美国在1977年就开始收了

在国新办2024年8月23日上午举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国在表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。

“特别说一下房屋房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”他说。

美国的《统一区分所有物业权法》。各州涉及相关条例的法律以美国统一州法委员会（NCCUSL）制定的1980年《统一公寓法》（UniformCondominiumAct.UCA）、1994年《统一共有权益法》（UniformCommonInterestOwnershipAct.UCIOA）最具代表性，其中提到了对小区物业的管理，如物业小区维护、意外事故责任与合同责任、业委会权利与职责范围等。该法特别明确规定了业委会选举后，有权终止开发商或其他主体（非善意）代表业主协会对外签订的任何合同与协议，免于承担任何赔偿责任。

1977年美国颁布的《统一区分所有物业权法》中规定，美国的物业管理费中包含多种费用，其中主要是由维修和维修保养费构成住宅维修资金。维修准备金和维护保养费是指社区公共部分以及共用设施设备的日常维护费用。维修准备金类似于中国的住宅维修资金，由物业管理人员估算共用设施设备的剩余使用年限，计算相应的折旧金额，然后根据与住宅社区签订的《建筑住宅总协议》计算其金额。物业公司应按约定金额、付款计划和付款方式收取费用。此外，增值保值也是美国住宅维护资金的一个重要特征，可通过投资风险较小的国债等方式实现保值增值。该法还规定了惩罚的衡量标准，并且非常重视律师事务所的作用。

美国通过制定《统一建筑物区分所有权法》（1957年）、《公寓所有权创设模范法》（1962年）和《统一共同权益产权法》（1982年）对房屋维护资金的管理、收缴和使用进行了立法规定。

具体实践如下：

1.资金管理、使用和增值。美国的物业管理通常由专业的物业管理公司或业主协会负责。房屋维护资金由业主缴纳，通常包括物业保养费和维修准备金。物业保养费主要用于小区设施设备的日常维护以及相关人员、材料的管理支出。小区设施设备包括公共区域的照明、空调、电梯等，也包括小区的交通、绿化、清洁、安全等方面的设施。维修准备金是一种应急储备资金，在设施设备需要大修时使用。这种大修可能包括一些比较昂贵的项目，比如更换电梯、维修屋顶等。维修准备金可以确保物业在这些紧急情况下能够及时得到修复，避免对业主的生活造成影响。美国业主协会每年编制预算方案，在编制方案时，会考虑业主的承受力和周边小区物业情况。

此外，美国业主协会通常会购买物业保险，旨在为物业提供全面的保障，弥补自然灾害、意外事故或其他不可预见的事件所造成的损失。保险还可以为物业的公共设施和设备提供额外的保障，包括电梯、空调系统、屋顶等。业主在缴纳维修金时，通常会与物业管理公司或业主协会签订合同，明确资金的使用范围和监管方式。物业管理公司或业主协会会定期公布财务报表，让业主了解资金的使用情况，以确保其透明度和公正性。绝大多数的维修资金在闲置期内通常会被存入高利率的储蓄账户，以获取稳定的收益。

2. 维修资金归集和筹措。业主协会通常会在法律法规的框架内采取一些强制性措施，确保物业维修资金的续缴和合理使用。常见的强制性措施如下：

一是律师通知。如果业主拒绝续缴物业维修资金，业主协会通常会委派律师向该业主发出通知。通知中会明确说明业主的义务和未缴纳维修资金可能带来的后果，并要求业主及时缴纳。

二是质押登记。如果业主在规定期限内仍然拒绝续缴物业维修资金，业主协会可以经由律师对拒绝续缴的业主的房产进行质押登记。质押登记是一种法律手段，将房产作为抵押品来保证维修资金的缴纳。

三是优先受偿。如果业主仍然拒绝续缴物业维修资金，业主协会可以选择向法院申请质押房屋优先受偿。这意味着在处理房产时，业主协会将有权优先获得维修资金的偿还。通过采取强制性措施，美国业主协会能够确保物业维修资金的续缴和合理使用，使物业保值增值，维护全体业主的利益。这些措施有助于提高物业管理的效率和业主的满意度。

3. 奖励政策和机制。美国政府为经济适用房的建设和修复创设奖励机制，包括：直接向屋主或者租户提供补助款，所得税和房地产税延期偿付，区域优惠和土地的减记，等等。美国政府会直接向屋主或租户提供补助款，用于资助经济适用房的建设和修复。通过所得税和房地产税的延期偿付，屋主和租户可以在一定时间内以更低的利率缴纳这些税款，从而减轻经济负担。政府还会针对某些特定的区域提供优惠，以鼓励在这些地区进行经济适用房的建设和修复活动。这些优惠包括更低的利率、更多的资金支持等。如果屋主或租户于特定的时间段在特定区域内建设或修复经济适用房，可以申请土地减记，从而减少他们需要支付的土地税款。这些奖励机制旨在鼓励更多的人参与到经济适用房的建设和修复中来，从而改善低收入和中等收入家庭的生活条件，促进社区的发展。

4. 多元融资渠道的探索。《美国住房和经济复苏法案》（Housing and Economic Recovery Act）于2008年通过，旨在促进美国住房市场的稳定和经济发展。该法案确立了两种信托基金，即住房和城市发展部（HUD）管理的住房信托基金，以及资本磁力基金，以支持低收入、极低收入住户以及长期被联邦政府住房政策忽视群体的住房的建设、维护和修缮。住房信托基金由HUD负责管理，旨在为最低收入住户和低收入住户提供租赁住房和自有住房的支持。该基金主要通过提供低息贷款、补贴租金和房屋修缮费用等方式，帮助符合条件的住户获得适宜的住房，改善其居住环境。资本磁力基金是一种灵活的金融工具，旨在吸引私人资本投资住房市场，特别是针对中低收入家庭的住房。该基金通过提供贷款担保、种子资金和风险投资等方式，鼓励私营部门为住房建设、改造和维护提供资金支持。此外，该法案还促进了州和地方住房信托基金的发展。这些基金具有较大的灵活性，可以根据当地需求和资源状况制订相应的政策和措施，更好地满足当地居民的住房需求。

二、新加坡房屋养老金相关制度和实践探索

新加坡“备用金”制度来源于1968年制定的《地契分层法令》：对于所购买之共管式公寓，业主通过分层地契对公寓拥有分享权。

具体实践如下：

1. 资金管理和使用。业主管理委员会是新加坡住宅小区物业管理的重要机构，负责管理和监督小区的物业管理事务。委员会成员由业主选举产生，并履行为业主服务的职责。业主管理委员会具有自治性质，负责制订和执行物业管理计划，以及监督和管理小区的维护和维修工作。新加坡的住宅小区管理费中包含维修资金，该资金由业主管理委员会自行管理。全体业主有维护和维修住宅小区公共部分和公共设施设备的法律责任，而物业管理企业则主要负责小区日常事务的管理。除了业主缴纳的管理费，新加坡政府也会将部分城市建设费投入住宅小区的维护和管理。

2. 维修周期和强制性维修要求。新加坡对住宅公共部位、公共设施的维修与更新周期制定了明确的规定，对住宅小区的日常定期检查维修及设施设备的周期性更新也有强制性要求。在公共部位和公共设施方面，新加坡政府规定了具体的维修与更新周期。例如，公共部位的维修与更新周期通常根据设施设备的老化程度和实际状况来确定。对于公共设施，如电梯、空调系统、照明系统等，政府也规定了具体的更新周期，以确保这些设施始终处于良好的运行状态。此外，新加坡政府还对住宅小区的日常定期检查维修及设施设备的周期性更新有强制性要求。物业管理企业必须定期对小区的设施设备进行检查，发现问题须及时进行维修。对于设施设备的更新，政府也规定了具体的周期，例如每十年进行一次大型更新等。这些强制性要求旨在保障住宅小区设施设备的正常运行，提高居民的生活质量。为了确保这些强制性要求的落实，新加坡政府还建立了相应的监管机制。例如，政府会定期对住宅小区进行检查，并对物业管理企业进行评估。如果物业管理企业未能按照规定进行维修和更新，政府会对其采取相应的处罚措施。

3. 应急维修处置。除了用于日常维护和修理的费用，新加坡的住宅小区并未设立专门的资金来应对紧急维修等突发情况。当遇到这类情况时，只需得到超过一半业主的同意，就可以进行维修，相关费用由所有的业主分摊。如果业主因故无法承担维修所需费用，他们可以选择将购房契约在相关部门进行抵押登记，从而获得所需的资金来完成维修工作。在业主补缴该费用之前，他们的房屋将被禁止进行市场交易。这样的安排旨在确保所有业主都能够为小区的共同利益承担起相应的责任，同时也提供了一种解决方案，以便在遇到需要紧急维修等特殊情况时，能够及时采取行动，保护和改善住宅小区的环境和设施。

三、日本房屋养老金相关制度和实践探索

日本的修缮积立金制度。日本为住宅维修专门设立了修缮积立金制度。该制度针对的是将来对公寓共用部分进行大规模维修，维护房屋的公共部分如墙体立面、楼梯、屋顶、供水设备、消防设备、电气设备等而收集的资金。分长期维护、紧急维修两类，一般由业主委员会决定，并选定有能力的管理公司进行监管。长期维护是为维护外墙、屋面防水、市政水管等共用部分制定的维护计划。在制定维护计划时，需要说明维护时间和预算。正常情况下，维护的周期大约分为以下几个阶段：第一次大修，12-15年；第二次大修，20-25年；第三次大修，30-35年。管理费用和维修资金是分开管理的，有经济困难的业主向委员会报告后，可采取分期付款的方式缴费。

四、我国香港地区房屋养老金相关制度和实践探索

中国香港的《建筑物管理条例》。香港规定维修资金制度的是《建筑物管理条例》，设有常用资金用以日常维护房屋，除此之外还可以用来支付因建筑物投保而产生的保险费。香港同样设立与内地相似的业主委员会，但与内地不同的是，香港的业主委员会享有独立法人地位。《建筑物管理条例》对追缴维修资金有很严格的规定，若不听从通知进行全额补缴，业主委员会可以出具业主相关材料，由房屋主管部门限制其房屋出租及买卖，并将其纳入诚信黑名单。香港还将保险这一制度引入资金的管理中，维持房屋的稳定运行和应对紧急事件的发生，为业主减少维修资金的开支。

五、境外房屋养老金制度和实践经验

通过对英国、美国、日本、新加坡等国家以及我国港澳台地区房屋维护相关资金制度与管理机制的研究和梳理，总结境外实践经验如下。

（一）以业主缴纳费用和业主组织自治为主 境外实践中，房屋维护相关制度以业主缴纳费用和业主组织自治为主。一是业主缴纳费用。通常是按月缴纳，包括日常维护资金、应急维护资金、长期储备资金等。二是业主自治组织直接负责资金的收集和追缴。收集指正常地归集资金；追缴指业主不缴纳资金时，组织将采用强制措施进行收集。三是资金的使用由业主自治组织决定。房屋维护资金的使用权归属于业主自治组织，可自行使用资金或者委托物业服务企业使用。四是业主自治组织负责资金的保值增值，管理方式包括投资理财。业主自治组织有权将维护资金交由基金公司经营管理或由专业管理公司负责资金的财务管理，以便维修准备金实现增值，增值的方式包括银行组合存款、金融产品投资、购买保险等，收益支付管理费后，归全体业主所有。

（二）政府适当监管、补贴奖励和提供协助 政府不直接参与资金的归集、使用、增值保值的具体事务，但对业主组织的资金管理事项进行适当限制，限制的方式如下：一是订立法律规范，对业主的强制缴纳义务、归集标准、强制检验与维修的情形等内容予以规定；二是政府为业主资金自治提供指导与服务；三是通过补贴、创设奖励机制和定期审查等进行间接干预；四是协助业主自治组织对拒不履行法律义务或者管理规约的业主执行强制措施。

（三）设置保险制度以应对意外事件 对于因意外事件产生的维修费用，美国业主协会等应对方式是购买保险。中国香港的维修资金管理制度中包括保险制度：为社区公共部分及公共设施设备投保，这些部分因意外而需要维修时，保险公司将会进行理赔。

（四）畅通多元融资渠道以解决资金不足的问题 畅通多元融资渠道，解决因资金不足影响工程进度的问题。鼓励业主进行住房维修和改造，包括政府直接提供贷款和在政府之外构建新的融资渠道，开拓其他的资金源。英国的住房维修制度投融资模式已逐步由政府补助转向政府借贷、资本发行、私募基金等。荷兰建立了融资担保机制，使住房协会成为吸收社会资金和专业力量的重要载体。美国住房和社区发展部（DHCD）经营各种利率较低的长期贷款，贷款的条款可以协商具有很强的灵活性，这使得很多看起来不可行的项目能在可负担的成本范围内完成。通过发行公债预获得房地产增值税作为筹措改造资金，用于清偿项目启动期的债务，更新后的老旧社区房地产价值与税收提升，形成良性循环，同时设立国家住房信托基金用来支持租赁住房和自有住房的建设、维护和修缮。中国香港在充分征询居民意见的基础上，以市场调节为主，通过政府财政支持，增加公共资金、金融机构贷款、法定机构发行债券、私人资本投入等多种融资手段，形成了多元供给的资金结构。

（五）发挥会计师与律师的作用 一是重视会计师的作用。在维修资金预算编制阶段，专业会计师要审计核算业主自治组织制订的预算方案，经公示后，方案才能生效；在维修资金使用阶段，专业会计师要对维修资金的使用情况进行审议并公示，以确保维修资金的使用合理透明、符合预算。二是重视律师的作用。通过清晰、完善、详细的法律制度支持，规范业主、开发商和物业公司的责任和义务。例如：英国在维修资金预算方案公示及生效之后，由律师与银行进行对接。美国的业主协会通过律师通过拒绝续缴物业保养费及维修准备金的业主，并对拒绝续缴的业主的房产进行质押登记。

（六）制定定期检查制度 新加坡对住宅外墙、屋顶隔热层等公共部位和水泵、电梯电缆、供水器、电线、水管、电梯等公共设施的维修规定了维修更新周期，并提出了日常定期检查维修和设施设备周期性更新的强制性要求。日本的房屋维护资金包括共益费和修缮积立金。共益费一般是指用来维护或管理公寓大厦内的公共区域的费用，例如公共空间的水电、清洁、电梯维护、景观美化和法定检验等的实际开销。修缮积立金又称“公共资金”，一般用于公寓大楼的修缮和维护，例如外墙翻新、必要的建筑结构修理或老旧设备更换等。日本的社区管理组合会须根据具体情况提前制订长期维修计划，该计划包含预算方案、维修周期和维修项目，此后须严格按照维修计划进行定期维修养护。

（保留所有权利，转载请注明作者和“制度开门”。资料来源：焦瑜 郝艳婷 郭戈 严荣，房屋养老金:境外经验与中国思路对策，《上海房地》，2024年第1期)