原创 老胡 明源不动产研究院
产业园区赛道真是越来越卷了，早在3、5年前大家还认为这是传统开发业务红利见顶趋势下的一片新蓝海，但现在这已经不是一个能够轻易入局的市场。
一方面，我国产业园区的总规模一直在快速增加，竞争的激烈程度还在不断提升。
根据Wind机构数据测算，自2020年开始我国的产业园区建筑面积，就在以每年1.4亿平方米的速度在增加。按照这个趋势发展，2025年全国产业园区的总建筑面积预计将达到62亿平方米，竞争只会越来越白热化……
另一方面，随着越来越多园区企业入局，同行们对于产业园区发展模式的探索也进入了深水区，在规划、招商和运营等方面的创新实践层出不穷，大家对园区行业的理解也发生了深刻的变化。
产业园区的概念，从最开始的工业园走到后来的产业园、再到生态园区，最后发展到现在的产业社区形态，已经经历了至少4轮比较大的演变。每一轮演变，对园区开发运营者的要求都更加严苛。
而在当下各地“抢商”局面愈发普遍的形势中，4.0产业社区的形态呈现出比以往更多元、复杂的特征，对园区企业的要求也更全面了。
园区规划走向开放和有机互联
产城融合正从概念变为现实
产城融合这个概念提出得很早，但实际上在3-4年前产业地产的热度上升期、竞争开始变得激烈的时候，才真正引发了各方的争相探索。
而且近年来，各地工业旧改项目的业态构成愈发复杂，除了工业厂房、产业用房之外，通常也会伴随着住宅、公寓和商业等指标，大规模的产城综合体项目越来越多见。
3.0时代的生态园区理念，并不能为这种产城综合体项目提供完整的解决方案，思考如何落地“产城融合”理念，成了园区企业在新形势下的突破口。
在综合的用地指标之下，园区企业需要思考如何构建更有活力与韧性的产城生态。尤其是像各地开发区这种广袤的产业新城，要肩负的任务不仅仅是承载和培育产业，还必须协调好产-城-人三者的有机关系，全方位地拉动经济。
为了实现这一点，4.0时代的产业社区理念逐渐成型。各地新建的产业园区，在形态规划与功能布局上，与以往产业园有明显的区别，功能组团更加清晰、规划上更加开放、配套也走向了专业化和社区化。
首先在功能组团的布局上，产业社区通常分区清晰而又相互协同，不同的功能组团之间互相独立又彼此串联。
比如惠州的波顿电子雾化器总部及智能制造基地，就根据园区周边的生态资源分布情况，将超级总部及商务中心设置在主干道沿线，突出整体昭示性、商业互动性与园区形象。
而宿舍及研发组团则设置在靠近市政公园的一侧，并规划了园区生态轴与休闲生活区，实现园区整体布局上的动静有序、张弛有度。
又比如雄安新区的中交未来科创城，设置了5大产业组团，包括总部办公区、科创核心区、科技服务区、研发配套区和产业承载区。
不同组团有着各自清晰的定位和功能，负责吸附不同类型、不同发展阶段的企业与机构，协同形成合力，帮助园区形成完整的企业梯队和产业生态。
同时，中交未来科创城采用了“两心一轴一带”的空间规划形态，通过生活活力轴和绿色休闲活力带，将各地块、地上地下空间和周边主要的城市配套都有机串联起来，使项目和城区融为一个整体，实现产城一体化。
而各地开发区对用地的科学布局，以及交通上的便捷串联尤为重视，通常会在路网设计、交通配套上下很大功夫。
比如某地开发区为了方便各组团间的联系互动，已经开始采用智能物联汽车技术，建立了能够按需响应的无人驾驶微公交系统，能够有效弥补地铁站点无法覆盖的服务盲区，进一步强化区域内部的互动。
其次是在规划上，产业社区更讲求开放、融合，结合地缘特征积极地利用城市配套与生态资源。
比如上海张江AI未来街区，就别出心裁地提出了“穿街引园”的概念，一反过去产业园封闭式运营的状态，充分利用了川杨河支系“智慧河”的生态条件，设计了贯穿园区的城市通廊，连接城市街道与滨水步道，将园区融为城市景观的一部分。
独特的布局形态使得AI未来街区成为开放式产业社区的代表项目，充分利用生态资源也为园区带来了极佳的绿化与低密度的舒适研发环境，营造出具有人文关怀的产城氛围。
又比如TOD站城一体化理念的实践落地，中交未来科创城也是个中代表。这个项目临近雄安高铁站，中交结合了站点周边的城市上位设计，构建了轨道交通与城市配套功能之间的衔接。
其园区配套系统几乎都是互连互通的，包括商业、公服、绿地、地下停车场等等。对于地下交通组织的精细化设计，使得高铁站点的人车流线能与园区内部形成通畅互动，负一层人群能够实现无障碍通行。
最后是在配套方面，产业社区之所以能够被称为社区，就在于其配套内容的进一步丰富和多元化。除了基础性配套和生产性配套之外，产业社区还会规划更多的特色配套。
一方面，在专业化配套上更进了一步，会围绕园区主导产业来引入一系列的实用硬件设施。点我了解，数智生态运营园区解决方案
比如广东医谷生物医药专业园区，就为医药企业配备了实验室、小试车间、危废处理系统、危险品仓库等，让配套切入到具体的产业链服务当中，提升企业客户的满意度。
另一方面，人性化配套的花样也越来越多了，“以人为本”的观念在园区领域也逐渐凸显现出来。
比如前文提及的上海张江AI未来街区，就规划了一个全开放式的“路演广场”，弥补了周边公共空间相对匮乏的问题。
这个广场既可以举办产品发布会，也可以作为园区举办社群活动的场所，同时也是周边居民和儿童的休闲广场。在美化园区环境、放松员工身心的同时，还能反哺周边社区，充分体现人文关怀。
又比如天津智慧山项目，这是一个将产业生态与商业、文化相结合的优秀案例。其在园区中央广场打造了一块占地约5000平方米的起伏山丘广场，由36万片竹片构成。它不仅成为了园区极具视觉冲击力的形象标志，更是一个交互式的公共艺术作品。
天津智慧山分析总结了园区产业人群的年龄与爱好特征，并结合企业的需求，在山丘广场上举办过产品发布会、电影周、主题市集、音乐会、咖啡市集、精酿啤酒节等等丰富的社群活动，据称每年要做300多场，已经成为园区的重要标签之一。
一个园区舍得在公共空间上做这种投入，并能通过运营手段将产业、商业与人文三要素在其中进行结合，这是比较难得的。
总体来看，如今的产业社区已经从过去产、商、居互不干扰、分开发展的理念中脱离出来，走向了互融互促、共同生长，通过不同组团之间的串联互动，构建良性的、富有经济活力的产城生态。
招商“武装”越来越丰富
团队专业性迎来考验
日益激烈的园区竞争，以及愈发复杂的经济环境，使许多园区的招商焦虑更严重了…
过去大家可以各凭本事找来企业，但现在难度已经升级到需要“抢商”了。大批同质化园区，陷入了零和博弈的折磨。
不过好的方面是，在这几年数字化浪潮的席卷之下，产业园区的招商“武器库”已经比以前丰富了太多！许多园区都开始用数字化“武装”自己，虽然招商模型的先进程度有所区别，但数字化的应用基本已成为标配。
数字化招商目前能够实现的主要赋能，包括对海量招商数据的归纳分析；对本土产业、企业数据的收集分析；对园区产业图谱的监控分析；对繁琐招商流程的自动化、可视化管控等等…
这些功能对于招商管理工作的效率、精准度和针对性，都有着显著的提升效果。尤其是经过数年的发展，数字化招商体系也已经经历了一波迭代进化。
初期的数字化技术主要是帮助园区建立数据大屏和线上信息平台，负责做好园区信息的“展示”。
这方面头部的园区企业已经做得非常成熟了，比如前文提及的中交未来科创城，就应用了数字孪生CIM系统，将品牌宣传、项目推广与产品展示等环节做整合呈现，并实现了一体化管控，很好地解决了大型产城项目复杂信息的立体化、直观化展示的问题。
后来大数据技术的引入，又让数字化招商体系具备了极为关键的“识别”功能，这是一次关键迭代。
如今一些招商系统已经能够根据模型收集海量的企业数据，且不局限于基本的行业信息，还能够收集公开资料中显示的经营数据、研发投入、新闻动态、招聘动态等等。
这些数据的作用很大，经过合理的交叉分析后，招商团队能够更清晰地识别出符合园区产业导向、有发展潜力、具备价格承受能力、具备扩产意愿和投资需求的高精准度潜在客户，从而制定有针对性的招商战术。
而且数字化招商系统还能够根据产业链图谱，对园区企业、本土企业进行分析，让团队更直观地识别出园区当前的薄弱环节，以及能够在哪里寻找对应的企业来“补链”。点我了解，数智生态运营园区解决方案
这方面东湖高新是高手，其构建了从选到跟、到落、再到营的完整数字化产业招商体系，已经能实现全国联动招商。
值得注意的是，“识别”环节想要做得好，不能只依赖技术的力量，招商团队的专业性可能更加重要。
因为要建立一个好用的数据库、绘制一幅符合真实情况的产业图谱，就需要团队对产业的理解足够深刻，对本地甚至周边城市的企业状况也要足够了解才行，这得是极专业且经验丰富的人才能做到。
这也是招商竞争白热化时代下，市场对招商人员提出的新要求。像过去那样漫无目的的陌拜、招到谁就是谁的路子，很难走长远。产业园区尊重专业价值的时代，已经到来。
“留商”的重要性比肩招商
运营质量成为竞争的关键一环
产业园区赛道进入4.0时代的一个重要标志，就是大家都开始拼运营质量了。
随着各地围绕产业用地种种监管政策的完善，重销售的房地产模式已经从产业园行业淡出，随之而来的课题是学会在园区运作中获取比较慢、但比较长远和稳定的收入。
园区企业们关于这方面的探索也很多，包括创造更多服务性收入、做产业投资等等方法。但要实现收入结构的多元化，根本上离不开“留商”。
尤其是在复杂的经济环境下，多数企业暂时没有扩张需求，甚至不少企业还想收缩规模。对于许多园区来说，当下真正的问题是怎么把客户留住，“留商”的重要性已经比肩招商。
而决定园区能否留住企业的一个关键因素，就是运营。如何通过高质量的运营服务强化企业客户的粘性、构建不可替代的竞争优势，成为众多园区都急需解决的问题。
在这方面，数字技术与运营的深度结合成了绕不开的路径。
数字化技术的应用能让园区所有的企业、物业、硬件设施、人员数据变得直观、清晰，能快速提升运营管理效率和服务响应速度。
此外，也有园区开始基于园区的大数据库，开始做大量的数据分析工作，通过沉淀的客户数据来为后续的服务体系优化提供依据，比如为企业建立集采平台、优化仓库配套硬件、或是为其经营供需提供更有针对性的对接服务等等。
这些能够踏实切入企业生产经营环节、为企业解决实际问题的运营服务，正在成为提高客户留存率的抓手。
基于数字化技术的深度应用，一批优秀的园区得以更全面地掌握企业客户的经营动态和切实需求，从而更好地赋能招商和产业投资等方面的工作，进一步发挥园区资产的价值。
实际上，目前已经有不少园区标杆企业，已经实现了服务收入占比的飞跃式进步。
据克而瑞统计，中电光谷去年上半年的服务收入占比已经达到了惊人的51%，市北高新的服务收入占比也达到了41%之高，这在“勾地”时代是难以想象的成绩。
未来，小明也期待看到这个趋势能够延续。更值得期待的是，随着chatGPT与Sora等AI工具的发展，数字化技术一定会与园区行业擦出更多的火花。
比如chatGPT可以在客户服务层面实现相当程度上的自动化、智能化，也有望与园区的各类传感器、摄像头、能源管理系统等设备结合，实时收集和分析园区的数据，进一步提高工单处理效率、提升园区管理人效。
这些新兴且在飞速发展的AI工具正不断给各行各业带来惊喜，它们与园区运营的结合也只是时间问题。
结 语
进入产业社区时代，多数园区企业都已经深刻意识到，现在要想做出称得上优秀的产业园，真的不容易了。
未来园区企业的压力只会更大，但机遇也颇多。它们急需在新的市场竞争下快速转变对这个行业的理解，并构建更全面的项目运作能力。
产业园区赛道正在迎来多维竞争时代，未来这片市场可能只会是六边形战士的天下。
