来源：中道财税-常则宇

在房地产开发过程中，土地出让金的支付方式及相关财税处理是企业关注的重要问题。随着市场的发展和政策的调整，分期付款方式支付土地出让金日益常见，这其中涉及到的利息以及可能产生的滞纳金在契税、增值税、土地增值税、企业所得税和印花税等方面的财税处理具有一定的争议性。正确理解和把握这些处理方式，对于房地产企业合理规划财务、准确纳税申报具有重要意义。

根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 23 号）第二条第（五）项规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

因此，通常认为，当纳税人分期支付土地出让金且合同明确利息时，该利息属于取得土地使用权约定支付价款的一部分，应计入成交价格，作为契税计税依据征收契税。而纳税人因迟延支付土地出让金产生的滞纳金，因其与土地出让金价格无必然联系且具有不确定性，不应计入契税计税依据。

根据国家税务总局公告 2016 年第 18 号第五条规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。同时，财税〔2016〕140 号规定:“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

对于迟延支付土地出让金而缴纳的滞纳金，不能抵减增值税销售额；分期支付的土地款利息，在实务中存在不同观点，有人认为土地款利息不能抵减销项；有人认为在取得相应财政票据情况下，主张土地款利息可以抵减销项。财务人员在处理时应遵循当地主管税务机关的建议。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定，计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。同时，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

上述文件并未明确规定利息支出可在土地增值税税前扣除，但结合契税相关规定，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息计入取得土地使用权所支付的金额缴纳契税，因此可争取在土地增值税前准予扣除。而纳税人因迟延支付土地出让金产生的滞纳金应计入“营业外支出”，不属于土地增值税扣除范围。

根据《企业所得税法实施条例》相关规定，分期付款购买土地时，以最终支付的价款（包括利息）作为土地成本计税基础，即土地出让金利息允许在企业所得税税前扣除。纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金（或违约金）应费用化计入“营业外支出”，同样允许在企业所得税税前扣除。

综上所述，房地产分期付款土地出让金所涉及的利息及滞纳金在各税种中的财税处理具有明确的规定和不同的考量因素。在契税方面，分期支付土地出让金利息通常应计入成交价格缴纳契税，而滞纳金一般不计入；增值税方面，土地款利息能否抵减销售额存在争议，但滞纳金明确不能抵减；土地增值税中，虽规定不明确但存在不同观点及地方规定，滞纳金不属于扣除范围；企业所得税允许土地出让金利息和滞纳金分别以不同方式进行扣除。房地产企业在处理相关财税事务时，应准确理解和把握各税种的规定，综合考虑各项因素，确保财税处理的合规性和准确性，以实现企业的稳健发展和税务风险的有效防控。同时，对于政策规定不明确或存在争议的地方，企业应密切关注政策动态，积极与税务部门沟通，合理维护自身权益。

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