今年上半年全国房地产市场基本情况数据、70个大中城市房价变动情况,今天公布了。
看完这份数据的感受是,上半年全国市场太难了,而西安则是市场最好的城市之一!
房地产市场到底有多难?
先来看一下上半年全国房地产市场基本情况数据。
房地产开发投资下降10.1%,房地产开发企业房屋施工面积同比下降12%,房地产开发企业到位资金同比下降22.6%……
当然,最重要的数据指标是商品房销售面积、待售面积。
2024年上半年,全国商品房销售面积为47916万平方米,同比下降19.0%。
4.79亿平米的销售面积,是近12年来上半年销售面积最低值,比大家普遍觉得最难的2014年上半年还要低。
2014年上半年的销售面积,只相当于顶峰时期2021年上半年销售面积的54.05%,相当于是一半。按照这个情况,今年全年预计在9亿多平方米。
6月末,商品房待售面积73894万平方米,同比增长15.2%。
7.39亿平方米的待售面积,创下了历史新高。
整体可以看出,2014年、2015年那轮去库存之后,全国商品房销售面积开始持续增长,2016年上半年突破6亿平方米,2017-2019年连续3年超过7亿平方米,2020年接近7亿平方米,2021年上半年创下了最高纪录8.8亿平方米,2022年之后又开始下跌。
库存量的变动趋势,正好与销售面积的变动趋势呈现反向。2019-2021年上半年末的待售面积基本保持在5.1亿平方米,随后开始不断增加,直至今年上半年末达到了7.39亿平方米。
从房企的情况来看,以中指研究院的数据为统一口径,2021年上半年销售额千亿房企高达19家、500-1000亿的房企23家,而今年上半销售额超千亿的房企仅剩下6家、500-1000亿的房企4家。
2021年上半年的中国TOP20房企,有10家已经暴雷!继阳光城、蓝光、泰禾等曾经的千亿房企在2023年退市之后,2024年上半年又有中南、世茂退市。
面对房地产行业现状,今年上半年各级各部门出台了一系列的楼市“救市”政策。首付比例降至历史最低的同时,贷款利率也降最最低。
每一次楼市“救市”政策的出台,都会引发一阵狂欢,但狂欢过后,市场又回归到常规。
70个大中城市房价变动情况显示,2024年6月份70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市仅为4个、持平的城市2个、下降的城市64个,虽然说房价下降的城市较5月份减少了4个,但我们看到依然有九成的城市房价在环比下降。
新房价格环比上涨的4个城市分别为:上海、西安、吉林、三亚。
而新房价格同比上涨的城市仅有两个,一个叫做上海,一座叫做西安。
二手房价格环比上涨的城市有3个,分别为上海、南京、杭州。其余67座城市,二手住宅价格环比均下降,同比70个城市则全部下降。
西安,又涨了!
前文提到,2024年6月份仅有4座城市新房价格环比上涨,其中一座就是西安。
2024年6月份,仅有2座城市新房价格同比上涨,其中一座就是西安。
从这一点可以看出西安新房市场价格稳定势头。
国家统计局的数据显示,2024年6月份西安新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3.7%,环比、同比涨幅均位居全国第二,而环比、同比涨幅全国第一的城市是上海。
不过,西安的二手住宅市场,价格则依然没有止跌。6月份二手住宅价格环比下降0.8%、同比下降5.9%。
当然,这一切只是平均值数据层面。
现实中的情况是,西安新房市场供应量比较大的一些区域,房价其实在暗跌。大家之所以看到数据层面西安新房价格还在上涨,主要是高端豪宅市场对房价平均值的带动。
这一点,从2024年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数也可以看出。
2024年6月份,西安新房市场中90㎡以下户型、90-144㎡户型、144㎡以上户型价格分别环比上涨0.1%、0%、0.8%,同比分别上涨3.4%、3.1%、5.6%。
很明显,144㎡以上的大户型,房价涨幅是最高的。
不仅仅是房价,从销售去化情况来看,今年西安高端产品更好卖。高新CID上半年销售额最高的是龙湖云河颂,曲江的两个豪宅项目曲江星河湾、金茂璞逸曲江都是摇号盘。
金茂璞逸曲江加推的100套毛坯小高层房源今天意向登记,单套总价集中在500-737万元,再加上装修的话,单套总价会更高。结果意向登记3个小时,登记量已经达到273个家庭,超过了房源量的2.7倍!
前不久,地产房剑发布了一份2024年下半年西安待入市纯新盘信息。详见《30多个!2024下半年,西安大批纯新盘将入市!》
在已经有户型面积段信息的25个楼盘中,仅有3个项目规划有100㎡以下的户型面积段,而9个楼盘户型面积段在143㎡起步,源邸滨湖、曲江星河湾二期等起步面积则在270㎡以上。
新房市场供应与需求高端改善化,会成为未来的趋势,这一点在一线城市其实已经非常明显。
刚需挤压至二手房市场、新房改善客户卖旧买新之下,西安二手房市场的成交量已经超过新房市场。今年上半年,西安新房市场商品住宅成交面积为360万㎡,二手住宅网签面积则为475.14万㎡,西安存量房时代已经到来。
所以,对于刚需来讲,买房子不用只盯着新房,二手房市场上的次新房也是可以重点关注的。特别是一些急于用钱的房住,往往会低于市场价抛售手中的房价,购房者会迎来一些捡漏的机会。
站在更长远的时间来看,回归到楼市的基本逻辑,西安楼市要想持续保持稳定健康的态势,最终还是需要产业、人口的支撑,没有产业与人口落地支撑的区域,即使再好的概念与规划,最终还是会被打回原形。