在地产行业这个转折点上，一丁点与房地产有关的消息传出，都会引发极大的关注与猜想。
房地产行业，太敏感了。
今年以来，多家上市公司宣布、剥离拟退出房地产业务，引发很多人感叹：房地产行业看来真的不行了，这些公司都不干房地产了。
那么，真的是这样吗？
华远、美的、格力、冠城大通……
首先，我们先来看一下在剥离、退出房地产业务这件事情上，今年以来发布公告的几家公司在公告中是怎么说的。
华远地产：4月27日发布公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东华远集团，本次交易拟采用现金方式。交易完成后，公司将聚焦代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务。
华远地产的大股东、实际控制人为华远集团，国资背景。华远地产2023年实现销售额63.2亿元，营收159.86亿元，净利润亏损15.37亿元。房地产开发业务2023年在华远地产营收中的占比为97.53%。
美的置业：6月23日发布公告，公司将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，重组采用实物方式分派。重组完成后，房地产开发业务产权线从上市公司的子公司持有调整为兄弟公司持有，而重组后的上市公司将专注经营性业务。
美的置业的大股东、实际控制人为何享健家族，属于民营房企。2023年，美的置业销售额658.5亿元，营收735.64亿元，净利润9.14亿元。房地产开发及销售2023年占到美的置业营收的97.44%。
格力地产：7月8日发布公告，上市公司拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于 51%股权。公司逐步退出房地产开发业务，实现上市公司主业向以免税业务为主导的主业转型。
格力地产的大股东、实际控制人为珠海市国资委，属于地方国企。2023年格力地产销售额为47.32亿元，营收47.32亿元，净利润亏损7.33亿元。房地产业务占到格力地产2023年营收的89.45%。
冠城大通：7月11日发布公告，拟持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东（或实际控制人指定的关联公司），本次交易拟采用现金支付方式。交易完成之后，公司将不再从事房地产开发业务，经营上聚焦电磁线的研发、生产与销售主业。
冠城大通的大股东、实际控制人为韩国龙家族，公司的业务包括房地产、电磁线制造与销售、锂电池电解液添加剂的生产经营等。
2023年冠城大通营收97.21亿元，净利润亏损4.45亿元。房地产业务2023年占冠城大通总营收的39.81%，工业则占56.35%。
从上述信息可以看出这几家拟退出房地产业务的公司基本情况。4家房企中，大家最熟悉的是华远地产，规模最大的是美的置业，房地产业务占比最小的是冠城大通。
优化债务结构、提高盈利能力
楼市高歌猛进的时候，房地产可以说是一个香饽饽，各大企业均纷纷涉足房地产，家电企业、服装企业、家居企业等等，均涉足房地产。
当年，地产圈流传这样一个段子：七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，娃哈哈做地产，喜之郎做地产，奥克斯做地产、长虹做地产，阿里巴巴都在做地产……神奇的地产，让72行殊途同归。
在西安，做火锅的竹园村、做服装的伟志和班博、制药企业利君等等，都涉足房地产。
对于上市公司来讲，房地产可以帮助其迅速将资产规模、营收规模做大，这一点是没有哪个行业能与房地产相比的。再加上前些年的时候，房地产行业的利润确实不错，因此房地产成为各家企业的“小甜甜”。
而现在，一切都变了。
房地产业在给企业带来资产规模、营收规模的同时，也带来了负债规模的高企。同时，房地产行业的利润率也在一路下降，这两年更是遍地亏损，这一切都成为各家公司的负担。
因此，大家选择抛弃房地产，房地产也从“小甜甜”变成了“牛夫人”。
对于这些上市公司来讲，剥离房地产业务，虽然短期内会带来其资产规模、营收规模的大幅下降，但将会极大的优化公司的债务结构，公司的负债率也会极大下降。
另外，其所保留的代建、物业管理等行业的利润率，也是远远高于房地产开发业务，也会提升公司的利润率。
2023年，绿城中国的毛利率为13%，净利率5.08%。而绿城管理的毛利率为52.2%，净利率为29.49%。
龙湖2023年毛利率为16.9%，这其中开发业务毛利率为11%，而以物业管理、智慧营造为主的服务业务毛利率则为31%。
看懂了这些，也就不难理解一些上市房企剥离房地产开发业务的原因了。负债高、盈利能力小的剥离出去，保留负债小、盈利能力强的业务，届时将看到一份更漂亮的财报。
剥离、退出≠不干房地产了
在这里，还有一点需要说明的是，这些公司只是将房地产业务剥离出上市公司资产包，将这部分业务转给了公司的大股东，大股东还会继续干房地产的，并不是说就彻底不干房地产了。
特别是对于手握大量土地储备、持续盈利美的置业，将房地产剥离给大股东，与当前房地产低密时期价值被低估有关，这一块的资产依然是优质资产。
华远地产剥离房地产，华远集团会继续干地产的；美的置业退出房地产，何享健家族会继续干房地产的；冠城大通剥离房地产，但公司的大股东、实控人会继续干房地产的……
毕竟，虽然说经历了20年的高歌猛进之后，城市化率大幅提升、人均住房面积大幅增加，但不可否认的是房地产行业的机会依然存在，改善性需求依然是庞大的市场空间。
只不过，过去的遍地开花模式发生了转变，开发商更多会聚焦核心城市核心板块的优质地块，开发高端改善产品。
前天（7月9日），上海进行了土拍，这是“沪九条”出台后的首批宅地出让，也是上海取消商品住房用地溢价率10%上限后的首场土拍。
最终，4宗地共计吸引了13家房企参与竞拍，2宗远郊地块以底价成交，杨浦区长白地块、杨浦区平凉社区02H1-01地块分别拍出了17.12%、21.18%的溢价率。
特别是杨浦区平凉社区02H1-01地块，吸引了保利发展、招商蛇口、中海、建发、越秀北京城建联合体等9组竞拍者竞逐。经过60轮出价，地块的溢价率达到了21.18%，最终被保利发展以22.03亿元的价格收入囊中。成交楼面价为8.86万元/㎡，创下近三年杨浦区招拍挂楼面价的新高。
这块地位于内环内，地块距离黄浦江约500米，距轨道交通18号线丹阳路站约800米，并且紧邻复旦大学附属妇产科医院、上海第一康复医院，平凉街道近两年新盘的房地连动价都在12万元以上。与该地块一街之隔的新房项目高阳新里在去年开盘，销售均价为12.4万元/平方米，认筹率达到了191%。
从西安市场来看，今年很明显的趋势是高端市场热度跑赢刚需、刚改市场。
上半年西安单盘销售额TOP10中，龙湖高新云河颂、曲江星河湾、金茂璞逸曲江这三大豪宅项目上榜，并且中国铁建西派麟悦、绿城海棠三章、保利天珺、保利云谷天汇也都是“2万+”、主力产品143㎡以上的改善盘。
以后，干房地产的企业，主要瞄准的是富人的口袋。有钱人，也更愿意用更高的价格为更好的产品、服务买单。
