福州是一座不断发展壮大的城市，在发展过程中，需要一些高精尖人才在建设中添砖加瓦。

为了能更好地留住这些人才，福州相关部门出台了人才房，相当于备案价的七折，在土拍的时候，有的地块就指定建设人才房的面积。

传统认知里，可能很多人觉得只有双一流大学，或者全日制硕士，博士研究生，其实除此之外还有不少人也符合人才标准。

比如中级以上职称的专业技术人才，.技师、二级以上职业资格的技术人才，市级以上的高层次优秀人才。

人才房备案价七折的价格，看似有一定的性价比，但是真的要结合实际情况去分析是否值得购买。

不过要明白一点，人才房在5年内是不能出售的，而5年后出售的话，溢价部分自己只能得到一半。

前言

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在地段好，且圈层高的社区里，人才房有一定价值。

以建发养云二期为例，这里算是东区的核心地段，外部环境看，周边有比较繁华的商业配套，临近地铁4号线横屿站。

从内部环境看，建发的新中式园林风格也有一定的水平，至少会优于以往同质化严重的商品房社区。

这里的商品房单价在4万以上，而这边的人才房在销售的时候约为2.7万，所以有一定价值。

但现在很多楼盘，新房本身就大幅度打折，那么如果买在这种社区里的人才房，和普通人所购买的商品房对比，就没有太大的差距了。

所以，在购买人才房之前，能不能先真实了解一下楼盘的真实市场行情。

PART 1

图片为实地拍摄

保利云上前些时候，人才房开盘卖了不少，我们来讨论一下保利云上的人才房到底值不值得购买，真实的价值有多少。

保利云上在土拍的时候，要求配建25%的人才房，这些房源的均价约为2.27万。

我们可以追溯一下保利云上这个楼盘的商品房，起步户型为79平米的三房一卫，当初在有优惠的时候，2.7万左右的单价能买到正常楼层。

现在在售的商品房中，大家都知道，户型越大，单价越高，因为大户型能一步到位，小户型未来可能需要置换。

人才房的户型普遍都偏小，但居然喊出了2.27万左右的均价，如果拿人才房最大户型73平米两房和商品房79平米相比，很难觉得有什么优惠。

保利云上这个楼盘虽然备案价很高，但真实情况是这个楼盘的商品房本身都要做大幅度折扣才能卖得动，所以对比起来人才房基本就没有优势了。

PART 2

图片为实地拍摄

保利云上在销售的时候，也是有一定卖点：

这是东区纯商的最低门槛，商品房的起步户型为79平米，人才房最大户型为73平米。

东区其他楼盘因为地段更靠近核心区，所以纯商的价格会高一点，保利云上的单价和总价在东区算是比较低的。

同时该楼盘西面约600多米，有2号线和4号线相交汇的前屿站，且保利是央企，没有交不了房的后顾之忧。

但关于保利云上这个楼盘，缺点是也比较明显的：

周边的城市界面在东区中算是相对比较弱的，远离核心板块，商业配套比较薄弱。

附近现在还是以物流，仓储为主，老福州人都知道这里，这里就是比较典型的城中村。

保利云上在销售的时候，虽然自称为东区，但实际上离东区的核心地段还是有较长的距离。

至于最近比较热的晋安湖，实际通勤距离要在两公里左右，这种距离的休闲配套对于业主来说能享受到的频率并不高。

至于三创园，对于楼盘来说，应该算是优缺点并存。

如果是在三创园的上班族来说，通勤会比较方便，但是如果不是在此地就业的话，这种大型的产业园区在上下班高峰的时候会有一定的拥堵路况。

PART 3

图片为实地拍摄

一位业内人士告知，一个朋友买了保利云上73平米的高楼层两房户型，总价约为173万。

不怕不识货，就怕货币化，这个价位段，别说两房户型了，甚至踮踮脚，可以考虑一下三房一卫的户型。

以北源云筑的76平米的户型为例，中低楼层的价格约为190多万，我们可以对比一下这两种房源：

保利云上：人才房，7折后高楼层总价为173万，73平米只能做两房的户型。

北源云筑：商品房，正常销售，中低层的折后价约为190万，带装修交付。

从地段上看，其实二者相差不大，甚至老福州本地人会更认可位于白湖亭片区的北源云筑，因为周边配套正逐步完善。

二者从教育上对比：保利云上的榕博校区，有一定吸引力，但北源云筑附近有麦顶新校区（普通楼盘不会提前承认划片）；

商业配套：保利云上离东区核心区域相对比较远，北源云筑位于南二环核心片区，附近有白湖亭万达，未来南面有SM广场，北面有中骏世界城。

地铁对比：二者差不多打平，因为北源云筑到1号线白湖亭站约400多米，保利云上到双地铁大约600多米。

用这些重要配套来对比，会发现保利云上和北源云筑的价值比较接近，后者可能还略好一点。

那么，问题来了，差了3平米左右，少一个房间，也少了装修，价差仅仅为10-20万区间，都帮你精确到这个地步了，还不知道怎么选择吗？

小结

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保利云上的人才房也并非一无是处，对于有条件的地缘客户来说，买了纯自住，长期持有也是可以理解的。

但是看到有中介说人才房可以投资性买入，真的颠覆三观了。

人才房没有租售比可谈的，怎么能拿旁边楼盘的租售比来做对比，人才房是不能出租的，别抱有侥幸心理，要不然真够你喝一壶的。

从房产价值来看，人才房在5年内是禁止出售的，简单点说5年内是没有金融属性的。

而其他商品房，正常在有证的情况下就能交易，交易的黄金周期是证满两年之后，不超过5年，因为在这期间大部分商品房社区品质还有保障。

那么当人才房超过5年的时候，终于可以进行交易了，即使房子价值真的有所提高，那么所产生的溢价，自己的分红是一半。

可以得出这么一个结论，像保利云上这种人才房金融属性很弱，何来投资和增值一说呢？

其实，现在因为商品房本身就有打折销售，所以人才房的七折就感觉不到有什么优惠了。

对于人才房，大家要有一个基本的认知，买入之前就要明白，这套房子自己必须长周期持有，5年内连变现都不可能。

现在楼市不景气，又逢年代，很多商品房都会在这个节点打折。

即使你是人才，不要只盯着人才房看，多对比一下类似地段的商品房，至少能对市场有初步的认知。