长沙金茂览秀城实景图
领衔首批消费基础设施REITs，华夏金茂购物中心REIT（以下简称“金茂REIT”）即将面世。
11月28日，中国金茂（00817.HK）公告，上交所已就建议金茂REIT上市确认并无任何异议，且证监会亦已准予注册REITs，意味着金茂REIT即将在上交所独立上市。
据悉，首批3只消费REITs从申报到获批，仅用了一个月，彰显政策的大力支持。目前三家正在筹备发行，最快有望在12月公开发售。
纵观全球REITs市场，以优质商业不动产作为底层资产的REITs产品已经非常成熟。但是我国公募REITs刚刚启航，且受商业不动产租金回报水平偏低等制约，投资者仍有疑虑。
那么，首批3单消费REITs，值不值得买？
01 看底层资产
对投资者而言，消费类公募REITs的收益来源于运营收入和资产增值，因此对底层资产的价值和运营质量要求很高。
业内人士介绍，首批3单消费REITs在上报之前，房企都做了大量的工作，对底层资产都做了详尽细致的梳理，可谓优中选优。
以金茂REIT为例，本次入池的长沙金茂览秀城，是中国金茂打造的首个览秀城产品，位于重点省会城市长沙梅溪湖商圈。
作为“新消费之都”，长沙居民消费能力在中部地区省会中首屈一指。而按照《2035湖南湘江新区国土空间规划》，长沙梅溪湖定位是国家级新区——湘江新区的主公共中心，而且是唯一的主中心。
自2007年长沙启动梅溪湖综合开发项目以来，十余年大成，梅溪湖商圈已经成为了一个蓄势而起的潜力股，以长沙金茂览秀城为核心的商业新中心已然成形。
据相关数据统计，长沙金茂览秀城1公里范围内人口约5万，3公里内人口约60万，5公里内人口约146万。其中，5公里范围内人口组成主要以25-40岁的年轻家庭客群为主，消费能力强劲。
并且，作为梅溪湖商圈稀缺的滨水商业体，长沙金茂览秀城周围五公里无同等规模竞品，在区域内吸客能力明显强。
且梅溪湖也是中国金茂多年深耕之地，作为梅溪湖国际新城的一级运营商和开发商，中国金茂一直为推动区域的发展不遗余力。
目前区域内已汇集腾讯、泰康之家等名企总部，湖南大学、梅溪湖国际文化艺术中心等优质产业、教育、艺术配套，是长沙品质生活住区最密集、消费需求最旺盛的区域之一，梅溪湖景区也是长沙市民微度假的重要目的地。
占位高能级稀缺商圈，消费基础坚实强劲，金茂REIT底层资产的优质，也是其作为首批消费REITs快速获批的原因之一，预计上市后也会收到投资人的认可与偏爱。
02 看发行人
作为商业不动产REITs，发行人通常是REITs资产的运营管理方，而一个经营稳健的发行人才会有心思为REITs发展谋长远。
因此专业人士认为 ，首批3单消费REITs能不能买，除了看底层资产是否优质外，还要看发行人是否具备出色的资产运营管理能力，这是REITs能够获得持续稳定收益的核心关键。
以金茂REIT为例。
中国金茂是中国中化8大主业之一的城市运营唯一平台，中国中化是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，金茂商业为中国金茂旗下专业且唯一运管平台。
金茂商业管理团队成熟稳定，本部主要负责人均具有至少14年以上的从业经验，会员私域流量近3年增长快速，达到行业标杆水平，合作品牌超1000个。坚持“CPI”战略，通过消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新三个核心竞争力，打造出差异化的经营模式。
览秀城品牌是金茂商业旗下三个品牌之一（另两个为“金茂汇”“金茂时尚生活中心”），也是金茂商业板块重点打造的核心品牌，肩负着金茂拓展商业版图、打造标杆城市运营商的使命。
金茂REIT的入池资产长沙金茂览秀城，是中国金茂打造的首个览秀城产品，也是产品线中的标杆产品，于2016年11月开业，可租赁面积超6万平方米。截至2023年6月末，日均客流3.9万人次，上半年销售额达4.29亿元。
据金茂REIT招募说明书数据，2021年至2023年6月末，长沙览秀城近三年NOI（净营业收入）复合增长率达55.40%，运营收入近三年复合增长率达31.27%。
自2016年11月营业至今，长沙览秀城一直保持着较高的出租率。2020年面对疫情影响，金茂主动调整策略，优化租户结构，改善租户质量，出租率迅速反弹，至2023年6月末出租率达98.36%，同时也实现了租金水平的上涨，带动了项目经营业绩的提高。
数据显示，2020-2023年1-6月，长沙览秀城日均销售额年复合增长率为25.47%，日均客流量年复合增长率为15.57%。
另据招募说明书，长沙览秀城2024年到期的租约中，有约35%已确认到期续签意向，约65%的到期租约将新签调升租金，预计新签租约平均租金及物业费能够合计提升约30%，未来提升空间巨大。
另外，中国金茂的商业版图已覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津、苏州等多个核心城市，已开业的览秀城品牌还有南京金茂览秀城、张家港金茂览秀城、青岛金茂览秀城。在宁波、天津、杭州、武汉还有新的览秀城项目在建，计划于2024-2026年陆续开业。中国金茂未来将持续向公募REITs平台装入优质商业物业资产，未来增长性可期。
武汉金茂览秀城效果图
03 看分派率
购买消费REITs，分派率是要考虑的重要因素。所谓 “分派率”，是针对预期发行规模的分红水平。
据金茂REIT招募说明书，长沙金茂览秀城项目拟募资规模10.99亿元，2024年收入预测11266万元，2024年运营净收益预测5425万元，项目对应2024年资本化率约5.42%，收益良好，预计现金分派率为4.8%，较其他产权类REITs上市时较高。
另外，发行人往往是REITs最大份额的持有人，金茂REIT也不例外。据招募说明书显示，中国金茂计划透过原始权益人上海兴秀茂认购金茂REIT约34%的基金份额，体现了对自家REITs产品的信心。
专业人士认为，在长端利率下行的大背景之下，具有稳定绝对收益的公募REITs尤为可贵。首批消费REITs优中选优，投资性价比不言而喻。
可以预见，持有较多优质商业物业、并具备商管运营能力的房企，有望获得更多政策支持，成为助推公募REITs市场提速发展的中坚力量。
而消费类REITs 的正式启航，真正实现了商业不动产“融投管退”，打开了资产价值重估空间。如中国金茂这样有大量优质商业物业资产和运营能力并舍得分红的房企，也将基业长青。
数据显示，中国金茂历经超16年上市发展，累计现金分红201亿元，分红率达到34.13%，长期为投资人提供了丰厚的分红回报。
