现今购房者在咨询或预购初期，销售人员会向其介绍诸多优惠方案，但现实情况诸多系口头承诺，并未将其载入书面合同，一旦发生纠纷，购房者的权益很难得到维护。北京中恒信律师事务所谢小明律师依托法律规则及审理逻辑，对销售人员承诺未兑现，房产开发公司的责任判定进行了重点解读，供大家参考。
一、销售人员的承诺系个人行为还是职务行为？
销售人员作为房产公司的销售人员，其系以房产公司名义与购房者洽谈房屋买卖事宜，且承诺赠送购房者项目的事实通过双方提交的证据能够证明系经过房产公司统一培训，承诺事项并未超出其职权范围，故销售人员的赠送行为应认定为职务行为。
二、房产公司授权销售人员赠送的项目未兑现是否构成欺诈？
房产公司授权其销售人员承诺赠送购房者项目的虚假情况，致使购房者基于该错误认识作出购买案涉房屋的意思表示，与其签订了《商品房买卖合同》，并办理了相关手续，然房产公司否认该事实的存在，并辩称赠送项目非在规划范围内，房产公司的行为可以认定法律所规定的欺诈行为，故购房者要求撤销与房产公司签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，案涉合同被撤销后，房产公司应当返还购房者的购房款并支付相应利息。
三、销售人员是否应当承担责任？
因销售人员履行的是职务行为，且未超出职权范围，其对赠送事宜系虚假信息并不知情，自身不存在过错，故销售人员履行职务行为的法律后果应由房产公司承担，购房者要求销售人员承担责任的主张无事实和法律依据，不予支持。
律师观点
购房者在购房过程中，不应轻信销售人员的口头承诺，要认真核对合同重要条款，有附加内容的应在书面合同上补充，对合同具体内容若有存疑的，可以向专业的法律人士咨询，以维护好自身合法权益。
法律规定
《中华人民共和国民法典》第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国民法典》第一百七十条 执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第二十一条 故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。
