刚刚过去的上半年，上海楼市表现“一枝独秀”。据中指研究院最新数据，上半年上海新房价格累计上涨3.63%，位列全国百城首位，高端改善市场表现强劲，多个高价项目如中海·顺昌玖里、滨江凯旋门等获得热销。

然而，部分远郊刚需项目却销售不佳，如中国铁建旗下的东来壹号项目，5月中旬首次开盘认购率不足1%，已售套数为零。

冷清的开盘

东来壹号（备案名：东来名邸朗庭）位于上海自贸试验区临港新片区万祥镇，5月18日首次开盘推出260套房源，仅有2组意向认购客户，认购率不到1%。据上海网上房地产数据，截至7月9日，该项目已售套数为零。

图片来源：上海网上房地产

据该项目相关负责人表示，5月27日上海“沪九条”出台后，更多购房客户关注市区的楼盘，反而让地处远郊的临港市场变得更加冷清。“尽管公司降低价格，赠送家装礼包，开启了渠道分销业务，还是很难销售去化。”

东来壹号总建筑规模约16万平方米，户型面积85-143平方米，总户数942户，由19栋4层叠墅、16栋6-8层洋房、2栋13层高层、1栋13层保障房和商业配套设施组成，整体容积率为1.26。

5月18日开盘的房源中，6-8层的洋房总价约200万元，4层的叠墅总价在380万元左右，带装修交付。

根据东来壹号微信公众号信息，5月17日，项目公司上海东来宜浩建设发展有限公司发布公告称，在项目认购期间，仅有两组意向客户签订了购房意向书，因此，东来壹号为这两组购房者举行了开盘活动，并按顺序依次在线下选购房源。

公开资料显示，东来壹号是今年上海第五批次集中供应的24个新房项目之一，从目前已经公布的认购数据来看，该批次新房项目中，天安1号认购率为153%、招商时代乐章为127%、中建壹品浦江之星为121%、张江金茂府为106%。相比较而言，东来壹号的认购率最低。

艰难的首秀

从所处位置来看，东来壹号属于临港新片区的乡镇板块，距离上海市区超过50公里，与临港新片区主城区的距离也有约14公里。

价格方面，据置业顾问透露，该项目原本的房地联动价为2.94万元/平方米，此次开盘申请调低了销售均价，仅为2.79万元/平方米。与临港主城区动辄3万多元/平方米的房价相比，东来壹号的价格明显便宜了不少。

有业内人士表示，在供大于求的买方市场下，买家的选择范围大，因此更容易产生楼市分化行情，地段优势、产品优势等更容易被强化，但反之，不具备这些优势的项目，即便通过降价，也很难转化为成交量。

公开资料显示，东来壹号项目的操盘运营方中铁十五局集团东来地产开发有限公司成立于2010年3月，注册地在河南省郑州市，主要经营土地综合开发、城市运营、咨询服务、合作代建、不良资产整合等多元化业务。

东来地产曾在河南周口、陕西西安、浙江宁波和山东临沂，开发过东来尚城、东来国际、花语江湾等项目，于今年6月已更名为中铁十五局集团城市更新有限公司。

2022年12月9日，在上海第四批集中供地上，上海自贸试验区临港新片区万祥社区04PD-0201单元B0103、B0202、B0305地块（以下简称临港万祥社区地块）因仅有一家竞买人报名参拍，最终被中铁十五局、中铁二十局和临港投控联合体以底价10.25亿元竞得，成交楼面价1.05万元/平方米。

公开资料显示，中铁十五局集团成立于2001年，位于上海市，是一家以从事土木工程建筑业为主的企业，中国铁道建筑集团成员。

东来壹号是中铁十五局集团在上海的首个住宅项目，也是与临港投控的首次合作，标志着中铁十五局集团在上海市场实现零的突破。然而，与兄弟企业中国铁建房地产集团相比，中铁十五局集团在地产板块的实力仍有较大差距。