想办理商转公的买家，一定要趁早！

最近，楼市君准备好资料，前往昆明公积金中心办理商转公，被告知要排队半年左右。

具体怎么操作，需要备齐哪些资料…楼市君都为你梳理好啦！

商转公流程复杂

提交资料后需排队半年

自昆明公积金首套贷款利率降至2.85%（6-30年）以来，不少存量贷款客户，都在筹备商转公。

简单算一下，100万的房贷，公积金能比商贷省下约20万利息，当然是转为公积金更划算。（以大部分存量商贷利率4.2%、等额本金还款30年计算）

所以最近，办理商转公的买家，不在少数，包括楼市君。

但问题是，商转公这一关，并没有那么顺利。

昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄

事情是这样的，最近，楼市君备齐资料，前往昆明公积金中心办理商转公。

没想到，柜台工作人员告知，目前办理商转公的人数过多，需排队半年。

也就是说，预计今年12月份，昆明公积金中心才能受理我的商转公业务，到年底才知道自己是否符合转公条件。

加之审批、贷款落实等事宜，还需要2-3个月的时间，大概到明年才能享受公积金的低利率。

而且，楼市君的经历并非个例。

近日，有粉丝私聊楼市君时，表示自己申请办理商转公，被告知需排队3个月，虽然排队时间没有我那么长，但3个月的时间也不短。

｜楼市君与粉丝聊天截图

那么，办理商转公为何要排队数月呢？楼市君总结了下，主要有两点原因：

其一，商转公之间的关键环节，要商贷银行同意提前还款。

比如去年有网友反映，2023年6月申请商转公，当时已被告知符合条件，但公积金中心一直未通知其办理相关事宜。

对此，晋宁区信访局回复该网友称，如需申请商转公，需调取他的商业贷款资料，并且贷款银行同意提前还款。

但因当时贷款银行拒绝调取该网友的商业贷款资料，也不同意其提前还款，因此网友的商转公未办理成功。

虽然通过协调，该网友的贷款银行已同意提前还款，但能看出，商转公之间的关键环节，首先得商贷银行同意提前还款。

｜图源：地方留言板

其二，不少城市商转公贷款申请，与公积金个贷率挂钩。

楼市君搜了一下，国内不少城市都发布细则，对商转公实行动态管理，比如云南玉溪、保山、湖南长沙、贵州贵阳等。

以贵阳为例，相关细则明确：

1.当个贷率持续三个月低于90%时，正常开展商转公贷款申请预约登记和受理；（公积金个贷率＝（住房公积金个人贷款余额/住房公积金个人缴款余额）*100%）

2.当个贷率持续三个月高于90%(含)、低于95%时，仅开展未使用过个人住房公积金贷款职工家庭的商转公贷款申请预约登记和受理；

3.当个贷率持续三个月高于95%(含)时，暂停商转公贷款申请预约登记和受理。

截至去年6月底，贵阳公积金因个贷率已达99.31%，连续3个月高于95%，同年8月起暂停商转公贷款的预约登记和受理。

相关公告明确，待个贷率降至95%以下时，将及时恢复商转公贷款的受理。

｜图源：贵阳市公积金中心

昆明虽然暂未发布商转公的动态管理细则，但从其他城市来看，公积金个贷率是贷款预约受理的重要参考数据。

去年的报告显示，截至2023年末，昆明个人住房贷款余额占缴存余额（即公积金个贷率）的79.73%。

虽然昆明的公积金个贷率不算高，但相比2022年末，已增加7.55个百分点。

短期内，昆明商转公业务，或许还得排队申请。

2023年公积金年度报告｜图源：昆明市公积金中心

申请商转公必看

需符合基本条件并备齐资料

对于想办理商转公的买家，需要符合哪些基本条件，准备哪些资料，相关流程又如何呢？

首先，目前昆明办理商转公，需满足以下基本条件：

｜图源：昆明公积金官微

准备办理商转公的粉丝，需要备齐以下资料：

1.购房合同；

2.银行贷款合同；

3.不动产权证复印件或房屋所有权证和土地使用证；

4.不动产档案信息查询表、权利人住房信息查询表包括借款人及抵押人公积金缴存地和昆明市区的房产查询；

5.个人详细版征信报告（人民银行授权机构均可打印）。如已婚需提供夫妻双方的;如父母为共同借人或者为抵押人的需同时提供父母的。

需要注意的是：以上资料有效期为一个月；如有离婚情况，则需提供离婚证、离婚协议书。

至于办理流程，楼市君也给大家理清了：

1.缴存人征得原商业贷款银行同意后，向市住房公积金中心提出“商转公”贷款申请；

2.市住房公积金中心受理后进行审核（10个工作日内）；

3.审核通过（一般需2-3个月）

4.办理抵押登记；

5.市住房公积金中心发放住房公积金贷款。

昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄

是否可申请取决于综合情况

家庭还款能力由收入、负债等判定

此外，经常有粉丝咨询楼市君：月缴存基数太低，可以申请公积金贷款或办理商转公吗？

楼市君从昆明公积金中了解到，是否能申请公积金贷款、办理商转公，需综合个人收入情况、征信情况以及公积金缴存基数情况来评定。

其中，公积金的缴存基数只是作为申请人还款能力的一个评判标准。

对于公积金缴存基数较低的客户，要求的贷款年限更长一点，若缴存基数高，则可以缩短贷款年限。

若想知道自己的缴存基数，可以打开“昆明公积金”微信公众号，在个人中心-账户查询-公积金基本信息处查看。

｜图源：昆明公积金中心截图

说到这里，还涉及一个问题，就是家庭的综合还款能力该如何判定呢？来看下公积金中心的详细解释。

其中，家庭还款能力，要求月负债还款额不得超过家庭月收入的60%，且家庭最低生活保障费用不得超过家庭月收入的40%。

举个例子，假如小A家月收入1万元，那每月的还款额就不能超过6000元。

家庭月收入，主要包括住房公积金月缴存基数+职工单位缴存的部分+工资收入（未缴存住房公积金的借款相关人）+家庭其他收入。

其他收入，指的则是职工工资收入以外的长期、稳定的收入，需出具合法、合理、有效的证明材料审查后认定。

再来看家庭最低生活保障费用，指的是昆明市人均最低生活保障费用（2024年为735元/人/月）x家庭总人口数。

家庭月负债，则是本次住房公积金贷款月还款额（含组合贷款中商业贷款部分）+其他商业贷款月还款额+信用卡月还款额（含贷记卡和准贷记卡）+其他负债月还款额（含对外担保）之合。

如果对家庭月负债仍存疑的粉丝，可以通过“昆明公积金”微信公众号试算。

｜图源：昆明公积金中心截图

关于商转公，你还有什么疑问呢？

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