去库存大背景下，昆明土地成交量进一步收缩。

今年前6个月，昆明主城仅成交了1宗商品房宅地，即四川邦泰在2月份拿下的双塔地块。

土地成交减少，意味着土拍收入缩减，但另一方面，也意味着未来一段时间，不会再有大量供应入市。

坏消息，土地成交缩减

半年卖地收入仅约10亿

今年的昆明土拍，主打一个透心凉。

梳理近6个月的数据，主城共成交7宗宅地，面积约291.56亩，收金仅约10.74亿元。

然而，这7宗宅地里，有6宗都是回迁安置地块，涉及金马寺大小村、福德片区、巫家坝赵家村、王家村等城改项目。

唯一的商品房宅地，是2月初被邦泰拿下的双塔地块。

｜昆明楼市一线制图

邦泰所斩获的地块占地约42.25亩，以5.78亿元成交，溢价率为9.36%。

这不仅是上半年成交的唯一商品房宅地，也是昆明近两年来首次溢价成交的土地。

如今，地块已过规，将建设总高16层的小高层，推广名为邦泰璟和，有望今年入市。

邦泰璟和规划图｜图源：昆明自规局

其实，从2021年开始，昆明土地成交就开始骤降，近两年更是持续下滑。

但去年同期，昆明仍卖出8宗商品房宅地（含商住混合用地）。

相比之下，今年上半年的土拍数据，确实有些冷清。

｜昆明楼市一线制图

当然，土地市场的寒冬，从全国来看，已是普遍情况。

克而瑞数据显示，今年上半年，全国300城经营性土地成交建面为2.97亿平。

相比2023年，同比下跌约16%，刷新历史同期低位。

｜图源：克而瑞地产研究

新房库存够卖2年半

成交量低加大去化难度

土地成交锐减，一方面是市场环境所致，开发商勒紧裤腰带，自然不敢拿地。

另一方面，官方呼吁去库存、消化存量房产，土地供应随之减少。

早在今年4月底，自然资源部就发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。

《通知》明确：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品宅地出让。

｜图源：自然资源部官网截图

昆明虽然未触及“暂停供地”的红线，但存量也不低。

根据中指院数据，截至5月，昆明主城新房库存面积约589万平，可售套数约4.55万套（已获预售未售出房源，含部分烂尾盘）。

这个存量面积，是近4年来的低点。

但库存的去化周期却一直在上涨，今年5月已达约28.72个月，也就是2年零4个月左右。

｜昆明楼市一线制图

新房出清周期上升，主要是因为成交量大幅下滑。

今年上半年，昆明新房累计成交约9200套，相比去年同期的16991套，下滑45.8%左右。（数据来源：中指院、铭腾）

这进一步加剧了新房去库存的难度。

一系列楼市现状摆在眼前，土拍遇上暂时性的瓶颈期，也就可以理解了。

｜昆明楼市一线制图

好消息，减少市场供应量

烂尾盘也在陆续盘活

面对土地成交量的减少，虽然卖地收入少了，但对市场来说，确实是一个好消息。

一方面，土地供应减少，意味着未来一段时间内，新入市的楼盘会越来越少。

楼市君大致盘点了一下，未来一年，昆明共有10个新项目有望入市，数量相比前两年有大幅缩减。

另一方面，土拍减少，还能带动烂尾楼的盘活。

以上10个新项目中，就有4个是通过接手问题盘、烂尾盘，盘活项目重新入市，解决历史遗留问题。

｜昆明楼市一线制图

比如，俊发彩云城熙湾、逸天峰后续地块分别引入绿城、中交作为代管代建方，停滞已久的项目即将盘活、重启。

此外，作为今年的流量新星，邦泰旗下有2个新盘等待入市。

其中，地处呈贡的邦泰·悦九章·彩云计划7月中旬开放售楼部，双塔的邦泰璟和，市场也抱有非常高的期待值。

万科同样有2个新盘待入市，即万科都会半岛、万科映月湾（备案名），均位于滇池会展板块。

其中，万科都会半岛占地约70亩，拟建10栋高层住宅；万科映月湾占地约28.5亩，拟建4栋高层。

从产品来看，这批新盘，大部分主打的是高端、改善产品，值得期待。

彩云城A6地块4月实景图｜图源：俊发供图

当然，在大力推进城中村改造的这一年，城改项目也有望为楼市补货。

比如，最近已启动前期工作的普吉路以东片区、昭宗片区、豹子头村等。

只不过，城改项目需经历征迁、建设回迁安置房、规划等工作，入市需要较长的时间周期。

昭宗村实景｜昆明楼市一线摄

总之，随着土拍数量减少，楼市以去库存为主线任务，相应的新盘数量的确会有所减少。

但短期内，昆明的供应量是足够的，当前想置业仍有不少优质盘可以选。

那么，你有心仪的楼盘吗？

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