都知道，楼市的这轮调整是史无前例的，同样，国家救市也不留余力的，但政策的效果却并没有想象中的那么好，比如去年商品房销售额和销售面积分别下降6.5%和8.5%，比如今年1月份，开局就是滑铁卢，TOP100房企的销售额同比下降超3成，环比下降超4成。

虽然市场不景气，但不得不承认的是，相比于几年前，现在政策的扶持力度已经相当的大，降首付、放宽限购这些暂且不提，单单是下调贷款利率，就已经给购房者省了不少钱。

而在日前，央行宣布贷款市场报价利率(LPR)，结果不出意外，依旧是下调，其中5年期以上为3.95%，较上月下降0.25个百分点。用一些媒体的话来讲，相比于之前的0.05、0.01、0.15，这次算是“超级降幅”。当然，降的不仅仅是贷款利率，还有存款利率。

从整体形势来看，降低利率是为让储户把钱拿出来，用于消费，同时且有资源的群体也可以获得低利率资金，这一点是利于国家经济发展的，但从购房的角度来看，其实就是希望购房者赶紧去买房。

降贷款利率是好事，可不难发现，不少普通购房者已经免疫利率调整，绝大多数人都不相信，现阶段稍微降降利率就能释放大量的购房需求。

而大家之所以不买房，很大程度上是受到“买涨不买跌”的影响，如果现在有官方消息告诉你，某小区的房价在未来1年里上涨30%，你看看有没有人抢破头去买房，怕是售楼处都要被人踏平。

第一，土拍限价机制正在退出土拍市场。

2023年9月，自然资源部下发的文件中建议：取消土拍中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

而在文件下发后，成都、济南等城市就调整了政策，取消土地限价，此外我们有理由相信，只要上面不改口，未来恐怕会有更多城市取消限价。

土地是房地产的面粉，房子则是面包，现在面粉价格要上去了，面包的价格自然也低不了。

第二，个别区域房价上涨，而且幅度不小。

楼市存在很强的区域性，但一线城市的楼市却是全国楼市的风向标，大家普遍认为，要扭转市场预期，就要让一线城市起带头作用，现在，“带头作用”来了。

上海中心城区黄浦，其中绿城某项目二期升幅12%，单价达到16.3万元。

成都麓湖生态城鲲鹏阁，清水单价4~6.9万，加上装修，最高到8.5万元，这个价格直接刷新纪录，一些自媒体认为，成都限价通道被彻底打开了。

趋势一：极个别项目无法代表城市整体，楼市还是处于下行调整阶段。

上面提到的成都麓湖生态城鲲鹏阁，人家是大平层，是麓湖位置最好的项目，三面环水，正向视野面对的是湖、公园绿地或别墅用地。用当地中介的话来说：麓湖是全国花费设计费和使用设计单位最多的项目，没有之一。

这种房子，甭管是现在还是未来，都是铁打的高品质住房，这样的房子价格不高才不正常。

然而从中指研究院的数据来看，1月份，成都新建商品住宅成交面积环比下跌24.69%，同比下跌4.77%，而且下跌趋势已经持续好几个月。所以说，想拿这样一个小区来代表成都楼市，其实并不现实，上海也是同样的道理。

趋势二：房地产的地位下降，购房需求减少，很难支撑房价暴涨。

房地产对我国经济发展起到了十分关键的作用，但大家心里都很清楚，国家发展不可能永远依赖房地产，总不能把房子建到国外去吧。因此，房地产在经济发展中的地位肯定会有所改变。

需求方面，现阶段，城镇化进程已经放缓，大规模棚改也结束了，所以在短时间内不会再次出现庞大的购房需求。此外，我们近几年的一个工作重点是城中村改造，其中虽然涉及到拆迁，但改造范围只包括城区常住人口超过300万的城市，作用范围始终有限。

而在未来，由于人口数量下降、人口结构发生变化，购房需求自然会降低。在此基础上，三四线甚至部分二线城市不得不面临人口外流的情况，本地的购房需求会进一步缩减。地位没了，需求也少了，房价拿什么实现暴涨呢？

趋势三：加速构建房地产发展新模式，但最根本的宗旨并未改变。

房地产发展的大方向是商品房+保障房的双轨制，未来，商品房回归商品属性，遵循市场规律，该涨就涨，该跌就跌，国家的干预会降低到最小的程度。

可关键问题在于，房住不炒的政策导向不会改变，因为我们好不容易才度过最危险最困难的时候，把房地产的风险给降下去，断然不可能再让它冒出来。

可以预料，未来房价会涨会跌，但短期内的涨幅降幅幅度不会大，而涨幅周期也会变得更长，这样一来，炒房客持房成本大大增加，限制了炒房行为，而房地产也能健康、稳定的发展下去。