2025年的红盘潮，你准备好了吗？

来自第一地产

2024年至今，上海共24幅宅地上架其中19幅宅地已经名花有主

1量少质优

与2023年相比，2024年的供地节奏加快，供应量明显减少。

2023年1-12月，4个批次，共计74幅地块；2024年1-7月初，4个批次，共计24幅地块；

相比2023年的74幅地块，2024年时间表过半却仅上架24幅，理论上，接下来的新盘供应量肉眼可见会减少了。数量虽少，质量却高。今年供应的宅地，无论从地段，还是从未来产品来看，都比去年提升了档次。先看地段，中环以内的供地比例明显提升：

再看出让条件：

2024年的地块容积率基本在2.5以下，其中1/3的容积率不到2.0；大户型占比提升；装修标准提高；

预示未来这批新盘的产品标准更改善化、舒适化。

2热点板块轮动

始终以市场为导向，上海的土地供应一直是紧跟楼市消费热点。从近半年的供应情况来看，市中心地块的供应量稳中有升。今年上半年静安区供应2幅地块，数量上已与去年全年持平，杨浦区的4幅地块超过去年全年总数。

五大新城里，只有奉贤基本保持了之前的供地水平，嘉定、松江、青浦大幅减少供应。今年以来均只有1幅地块上架，前几年供应大户临港，今年以来在招拍挂市场上的新增为零，仅1幅宅地协议出让。

浦东、闵行、宝山这三个重要的刚需-刚改供应地，供应量基本保持，热点有所变化。

浦东去年的9幅地块全部位于外郊环，分布于周浦、川沙、新场、曹路等区域。而今年以来的4幅地块中却有3幅位于内中环间，“金色中环”又将发力。其中，北蔡楔形绿地深具潜力的焕新片区，而上钢街道地块则是好地段成熟片区内的罕见供应。闵行今年的3幅地块全部围绕热门板块，梅陇作为去年的“千人摇”板块再度迎来上新、七宝更是闵行的“领头羊”之一。宝山的2幅新增宅地都在顾村，也是宝山最成熟的几大片区之一，加上去年供应的招商顾村地块——招商时代乐章，顾村从今年开始将迎来商业、住宅的全面提升。

从板块热度的角度分析，今年土地供应锐减的是青浦大虹桥、普陀桃浦，热点继续的是静安中兴路板块、杨浦滨江。不过上海除了招拍挂，还有协议出让和遴选方式出让宅地，今年以来已有多幅优质地块入市：

3谁会是未来红盘？

今年这些宅地中，哪些有望成为明年楼市中的红盘？我们来预测一波～

杨浦·保利平凉项目（02H1-01地块）

作为上海放开土地竞价后的第一拍，杨浦平凉宅地不负众望：

溢价率：21.18%

这幅地块容积率仅1.8，住宅下限190套，中小套占比50%，装修标准不低于4000元/m²。

没有了限价束缚，保利能不能在产品力上有大突破？毕竟对在内环内买房的改善来说，对品质的要求已经上了一个台阶。杨浦滨江原本就是内环内改善的主力供应区域，但近几年的新盘不少都受限于中小套型配比和联动价，发挥空间不大。而保利深耕杨浦多年，先后开发过翡丽云邸、翡丽甲第、和樾天汇、海玥天汇等项目，补仓也在意料之中。期待放开手脚的保利，能做出明年内环内的新爆款。

另外，目前杨浦滨江二手挂牌均价都超过15万/㎡。

保利新地块的倒挂空间虽不算大，但“安全垫”还是有的。外加内环内，滨江带这样的稀缺属性加持，整体去化应该没问题。

徐汇区斜土街道xh128D-07地块

四批次的土拍焦点——原小米徐汇滨江的总部地块，在经历“退地风波”后，调整为住宅用地重新摆上货架。

对这块“香饽饽”，地块设置了限价：

土拍起拍价36.96亿，最高限价48.04亿，最高溢价率约30%，最高楼板价13.1万/㎡；

尽管限价了，起拍楼板价10.1万/㎡还是创历年来的地价新高。若以最高限价成交，徐汇滨江将加冕“全国单价地王”。

而且，这幅地块是没有中小套型限制，也没有保障房配建要求，在容积率2.2的框架下，未来可以做非常纯粹的高端住区。地块的东侧是汇元玺，南侧是香港置地启元，东侧是御江廷，全部是日光盘。

如果拍到最高限价，按照常规的开发成本计算，未来售价有望奔向17万/㎡，与其南侧的香港置地启元看齐。今年以来，徐汇区入市5个新盘，有4个在徐汇滨江且全部日光，最高入围分112.8，最高单价17.8万/㎡。

在拍地之前，保利已经做好了方案，意味着项目可能很快就会入市！

浦东新区上钢街道Z00-0101单元37街坊37-12地块

雪藏多年的浦东世博板块，也终于开始发力了！

这幅地块以招挂复合方式出让，溢价率10%触顶成交。拿地企业是中铁置业，未来有新房联动价10万/㎡。

地块北临南北高架，另外三侧完全被现有小区所包围。地块容积率2.0，限高50米，中小套户型不低于60%，装修标准不低于3000元/㎡。

图源：好地网

根据网传设计方案，项目拟建2栋14-16层的高层住宅、1栋租赁房以及若干社区配套设施。主力户型可能是建面约110㎡3房和160㎡4房。（仅供参考，以开发商最终公示方案为准！）

从地段来看，这幅地块是浦东内中环间的罕见供应，周边有3条轨交，生活氛围也很成熟。

未来小区出门转弯就是南北高架或打浦路隧道，自驾很便捷，北侧就是世博文化公园-双子山。影响项目的客观不利因素是地块不太规则，而且体量比较小，预计在社区规划方面，很难有发挥的空间，周边老小区较多，缺乏有品质感的居住氛围。在改善购买力强劲且长期供不应求的浦东，中铁上钢街道项目能否冲击红盘，等待市场验证。

浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块

浦东北蔡今年已有两幅宅地上架，中铁建&国贸率先拿下的C11-01、C11-05地块联动价9.2万/㎡，容积率2.0。

设计方案已公示，拟建设16装10-16层高层住宅、2装1层配套用房及其他配套设施。

这幅地块的中小套户型比例要求不小于70%，全装修比例100%，装修标准不低于3000元/㎡。

地块的位置非常靠近张江，与张江核心区仅隔一条罗山路高架，预计可以承接到大量来自张江的购房需求。张江板块去年以来仅一盘入市且日光，购买力外溢还能支撑起了周浦、唐镇等板块的房价。如今紧邻张江板块的北蔡城市更新进展推进，终于开始进入到供应期，自身内中环间的区位+整体焕新+生态低密度的规划，很有希望成为下一个热选板块。

闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块

2024年5月28日，上海第二批次土拍交易活动中，安高+安联联合体以54.64亿摘得闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块，指导价7.6万元/㎡。在该批次的竞拍中，梅陇地块的热度仅次于上钢街道，报价非常激烈，加价幅度从1000万加到2000万、再加到2200万，总共45轮才触发最高限价。

这个项目应该也会很快入市，设计方案在拿地后10天即公示。地块拟建13栋13-16层的高层住宅、1栋16层保障房，预计可售住宅数量约888套。设计方案还显示，未来产品可能会是一梯两户为主，大多数房源无北侧连廊设计，主推户型预计是建面约105-170平3-4房。（仅供参考，以开发商最终公示方案为准！）

梅陇一直都是闵行非常热门的板块，去年入市的绿城沁蘭园三次开盘均触发积分且日光，并触发“千人摇”，在外环新盘中独树一帜，板块内目前唯一在售的朗拾花语也仅开到了最后一批房源。即将接棒的安高梅陇新盘，会很抢手吗？

安高梅陇新盘东北侧，即是2022年的日光盘越秀仁恒天樾园和，项目即将交付，现场看外立面已全部露出。

越秀仁恒天樾园和（在建中）

地块西侧和北侧紧挨着梅陇春申板块二手房标杆社区春申景城。配套资源方面，莘松中学兴梅校区和闵行区实验小学就在地块旁边，步行1个路口有中山医院老年医学中心。

春申景城作为一个超大型社区，在这里已经形成非常成熟的居住氛围，社区商业能够满足日常需求。近期成交均价在7.3-7.4万/平米。

数据来源：上海链家网

这里今后共享梅陇新中心的商业配套，1.5公里生活圈内有已开业的大型商场海梦一方，以及在建中的华鑫天地、城开优享梅陇里等。

宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块

本周招商再度拿下顾村宅地，这幅地块与去年招商拿下的潘光路TOD项目「招商时代乐章」相邻，未来可形成联动开发的优势。招商时代乐章已经两次开盘共推出347套房源。首开当天去化率约91%，目前网签率已达77%，第二次开盘直接日光，作为450万级的TOD大盘，性价比得到市场认可。而且因为顾村长期缺少品质住宅，招商TOD大盘，公园住区+规模商业+星级酒店+全装美宅的定位，迅速成为周边改善需求的关注焦点。潘广路地铁站上盖的招商花园城，目前正在建设中，从现场看，靠近潘广路地铁站的一侧工程进度较快。