时下的房地产领域，流行以下三种基本被大众普遍认可的看法，一是房子已经严重过剩，够30亿人住了；二是房地产业的天量资金都被少数人拿去了；三是由于人口出现拐点，所以房价十年后会暴跌成白菜价。

这三种看法都有一部分道理，但都是片面的，只是从不同角度看到了问题的一面。这些看法都忽视了一个至关重要的因素，所以导致这些看法不仅片面和偏激，一定程度上就是伪命题。

这个至关重要的因素，就是两极分化。

从总量上说，房子过剩是确定的事实。数据显示，仅在1998年到2016年间，我国新建商品房的竣工面积就高达到98万亿平方米。除了新建商品房外，我国农村自建房、小产权房等房产，数量还超过了商品房的三倍。城镇人口人均住房面积已经高达40平方米以上，初步估计全国空置房数量在6000万套以上。照此计算，房子确实已经足够满足30亿人居住了，而目前人口只有14亿，所以我国房子总量严重过剩，是确定无疑的事实。

然而还有一个最关键的事实是，少数人拥有大量的房子，而且到目前也没有明确的统计数据。只能从6000万套空置房中，隐约看到房产拥有者存在严重的两极分化。大量的漂泊在大城市的高校毕业生和进城务工者，没有房子，甚至连首付也掏不起。太多的年轻人勉强上车却因为身背房贷不敢结婚生子。

所以房子的供给状况，决不能用平均数来衡量。这和人均存款是一个道理，和马云平均一下存款，乞丐秒变富豪。

当下刚需的购房需求绝对是硬性存在的。房子名义上足够30亿人住，绝不等于事实上够住。太多手握几十上百套房子的富人，他家人口顶多也就只有五六口。有钱人买房，已经不是为了居住，而是为了规避票子贬值，实现财富保值增值，不仅不在乎高房价，而且希望看到房价更高。

正是这种少数人凭着钱多抬高房价然后囤积起来，迫使大多数人不得不以高价和负债购房，进而实现了富人们用房子使其巨额财富保值增值的目的。

现在的事实是，开发商负债、恒大为例负债1.95万亿；购房者负债，2021年10月全国房贷总余额37.7万亿。盖房的和买房的都欠钱，那么房地产业的天量资金到底哪去了呢？

答案是有三个去向。

一是卖地的拿走了一大部分，这些钱就是所谓的土地财政收入，最终用于地方城建中的基础设施、铁公基以及供养隐形吃财政饭的大量人员。城市的靓丽繁华、舒适便捷高效，高速公路、地铁和机场，大型电力水利项目，投资这些的钱都有房地产的贡献。

二是银行拿走了一大部分，不管是盖房的还是买房的，都得向银行高息贷款，获得那是相当丰厚，所以国有大行都是世界五百强。

三是房企老板和高管以及有关的人们拿走了一部分，企业可以负债上万亿，但是庙穷方丈不能穷，老板们的收入那也绝对不能是小数目。

所以房地产是目前最大的再分配。刚需们大都是进城农民和新毕业的学生，他们拼尽六个钱包，为城市的繁华和少数富人聚财做了贡献。结果是农村人口空心化和基础设施、公共服务滞后，事实上进一步加剧了两极分化。

房价最终是看人口。人口集聚的地方，想让房子跌成白菜价，只能在梦里实现。

鹤岗现象确实会大量出现，老少边穷小县城，确实会出现白菜价，甚至大量废弃都会出现。

但是还有一个重要因素，就是没有高房价，开发商、卖地者以及银行这三个房地产的获利者，都难以为继。更有甚者，如果短期内房价急剧下滑，必将把整个经济带入动荡中，而且有可能波及到经济以外的领域。这是决不能被官方允许的。要牢记官方的目标是，稳定经济和共同富裕。

还有一条，由于有大量的房子集中到了少数人手里，而这些能握有大量房产的人，他们手里的资源一定不止是房产。他们会动用能够动用的各种资源阻止房价下跌

所以未来房价的走势，同样是两极分化。核心地段追香港，老少边穷白菜价。

房地产几十年的大发展，是当今最大的再分配。太多的人因房而富，更多的人因房而穷。

所以实现共同富裕，房地产或许是一把开门的钥匙。但愿吧。