两个月前，宝中片区的胤璇中心大厦开盘，开盘当日几近“日光”，打响深圳今年新房市场的第一波热度。

屡次创造销售奇迹的宝中片区，又有新项目开盘了。该项目名为阅臻府，建设前曾是深圳首宗“竞现房”宅地，备受市场关注。

南都湾财社记者注意到，阅臻府推出314套房源，开盘前已有429批客成功意向登记，认筹比已超过100%。项目在7月30日晚上8点进行线上正式选房，线下选房会场同步开启。

作为网红片区的宝中再次迎来新盘，还是从土拍阶段就受到市场关注的项目，这次阅臻府能否再次延续片区的销售荣耀？

项目建设现场。

焦点关注

深圳首个“竞现房”宅地入市！但这批是期房

2023年，为进一步稳住房地产基本盘、稳定购房者预期并带动全行业投资复苏，“保交楼”成为相关部门部署年度楼市工作的关键举措。当年8月，深圳对现房销售进一步探索，土拍也迎来新的规则变化，宝中A001-0212宗地从“竞保障房”改为“竞现房销售”，成为深圳首宗“竞现房”宅地。

据此前出让条件，宝中A001-0212宗地采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，竞指标部分首次引入“竞现房销售建面”，现房销售建面竞价上限是35520㎡，占住宅总建面（7.105万㎡）约一半。普通商品住房平均销售价格不高于8.86万元/㎡（不含室内装修）。

或是由于宝中宅地的稀缺，该地块竞争极为激烈。在开拍前一天，便吸引了绿城、海信、中海、天健、招商、北京萃丰、东方雨虹、华发、中铁、粤海、越秀、保利、华侨城、港中旅、万科、中建二局、华润、中铁建、金茂、中能建、建发等21家房企报名参与竞价，提前一日报价便达到最高限制地价的34.06亿元，直接进入到“竞现房”销售面积阶段，但仅经过3轮竞价，便又达到了最高“现房销售面积”，进入20家房企摇号阶段，最终中铁置业运气更胜一筹，将宝中地块揽入怀中。

时隔一年，由中国中铁和中国能建联合投资开发的项目阅臻府入市。7月24日，阅臻府项目取得预售许可证，共备案314套房源，项目备案均价约为85857元/㎡，低于限价备案销售，其中最低单价的房源仅7.7万元/㎡，最低总价735万元/套。

“本次推出的项目预计在2026年9月交房，后续项目还有一批现房销售，可能是在2026年前后。”实地走访时，阅臻府现场销售向记者表示，尽管项目土拍时是“竞现房”宅地，但本次在售的部分为期房，仍需要两年时间才能交付。

记者实探

得房率超90%，但位于“宝中边缘”

“需要前往位于中意智慧大厦的阅臻府城市展厅登记后，才会安排销售讲解同步看样板间。”日前，记者实地走访了阅臻府项目现场，该项目工地现场的营销中心室内面积并不大，现场只安排了几位接待人员，看房流程也较为复杂，购房者需要先前往直线距离约800米外的项目展厅登记后才能回到项目现场参观。

营销中心现场。

地理位置上来看，尽管阅臻府位于宝安中心区，但实际在宝中边缘，其具体位置面朝大铲湾，项目周边在建工地较多，生活配套尚未兑现完全，略显荒凉。同项目最近的地铁站为11号线宝安站，直线距离约800米；周边欢乐港湾、壹方城等商业配套直线距离均在1公里之外。这意味着，对于阅臻府的业主来说，宝中丰富的文体、商业配套步行距离并不方便。

项目实际所处区位及周边配套。

那么阅臻府的产品品质怎样呢？记者走访时注意到，目前阅臻府已经出地面十多层了，当天项目实地样板房和部分园林效果也对外展示。

产品方面，项目首批推314套建面约95-108-109-138㎡的三至四房，带简装交付。据现场销售介绍，阅臻府户型的亮点便在于得房率，均超过90%，其中108㎡的四房得房率更是超过95%，这在普遍仅有70%左右得房率的深圳新房市场上较为少见。

但从实际样板间来看，部分户型的部分房间有“对视”的情况出现。例如95㎡的主卧04、05两个户型的窗户几乎是面对面的，但对这一情况，开发商在精装样板间里给出的解决方案是将这部分窗户直接封起来打造为衣柜，既防止“对视”，又合理利用空间。

这样的情况或归结于项目楼栋排布较为密集，容积率偏高，这也导致小区内整体密度较大，公共空间面积比较少，略显拥挤。不过从规划方面看，小区仍设计了泳池、儿童乐园、景观小品等基本设施，车位比也超过1：1，刚需的居住的基本需求都有满足，但对改善来说略显不足。

价格分析

价格被背刺？旁边安居房单价仅四万多

目前阅臻府在售的房源整体备案均价约为85857元/㎡，低于限价备案销售。现场销售向记者表示，提前诚意登记的客户享有三个9.9折的优惠。另外开盘前的海报显示，7月签约的客户可以专享9.95折的优惠。

那么8.5万元的单价在宝中是什么水平？有没有倒挂空间？目前项目的周边新房项目并不多，去年开盘的越秀瑞樾府备案均价为88500元/㎡，今年开盘的宝中胤璇大厦备案均价为84501元/㎡，相比之下阅臻府的备案价格略高。

但无论是越秀瑞樾府还是胤璇大厦的位置，都更为靠近宝中核心的位置，区位的认可度更高。因此两个项目去化成绩还不错，两个项目目前的备案进度均超70%。

而从项目周边的二手情况来看，同档次和年份的次新房并不多。距离较近的万科兰乔花园、润恒御园均为别墅，据中介网站，项目周边第5大道高发西岸花园三期二手挂牌均价为10.64万元/㎡，目前小区125㎡的三房挂牌单价最低为8.37万元/㎡，总价为1050万元；深业新岸线一期二手挂牌均价为9.39万元/㎡，目前小区127㎡的三房挂牌单价最低为7.47万元/㎡，总价950万元。

值得一提的是，与阅臻府仅400米之遥的瑞璟湾居安居房项目，其毛坯房限价为4.43万元/㎡，相较于阅臻府，瑞璟湾居的价格几乎仅为其一半，有市场消息称该项目预计将在下月入市。但需要注意的是，由于安居房的申请条件相对严格，主要面向中低收入家庭，这使得两类房产的潜在买家群体存在明显差异，因此它们在市场上并不构成直接竞争关系。

在建中的瑞璟湾居。

整体而言，阅臻府项目备受市场关注度的关键在于宝中的地理位置和“竞现房”首批项目的名头。

对于通勤“企鹅岛”的人群来说，项目隔壁路口有规划连接大铲湾腾讯岛的跨海引桥，上班十分便捷；对于钟情宝中居住氛围的人来说，阅臻府新房价格也并不算高，为平衡整体限价，未来项目的现房销售预计会调高备案价，此时也可以考虑入手。另外有购房者关注的机场和高速噪音问题，记者留意到实际上在房间内并不明显。

但如果偏改善需求，且日常通勤依靠地铁的购房者，当前市场总价700万-1000万元价位的3-4房产品可选性较多，可以根据自己的实际情况进行全方位对比后再做决定。

采写：南都·湾财社记者孙阳