都知道，过去二十多年我们很多人都在买房上面获益，但唯独在2021年以后，凡是在这前后入手的，基本都是亏损的。

在这个过程中，有人选择了坚守，期待楼市回暖，也有人因经商或家庭债务危机，不得不选择打折变现。一个小区，若出现一套低价房，那么，小区下一套成交房基本只会是更低，说白了，购房观望的人越来越多，如果没有足够吸引力的价格，购房者是不会下手的。如此，房价就在这样一套一套“没有最低，只有更低”成交趋势下不断创新低的。

不少网友反映，他们的小区房价相比3年前，大概有30-40%跌幅，基本回到2019年，甚至2016年时的价格。

不过，在持续的调整后，加上国家全方位支持楼市复苏，让越来越多的业内人士觉得，楼市即将迎来“大反转”，梳理一下他们依据，大概有以下3点：

一是货币支撑。数据显示，2023年到现在，货币供应M2增加了31.1万亿元，同比增速超过了10%，而且最新的货币政策从原来的“稳健精准”变为了“灵活适度”，意味着2024年的货币供应只多不少。

二是目标物价有较大距离。2023年的物价增速CPI为0.2%，2024年2月为0.7%，远低于以往正常年份的2%的增速。且今年政府工作报告把物价增速设定为3%，不仅高于常年，也远高于去年和目前的物价增速，意味着接下来的物价增速将会有明显提升空间。若所有商品都涨价，房价没有一直下跌的道理，特别是里面涉及的建筑材料、人工等成本价格上升，也会促使房产价格向上。

三是市场信心已经开始“反转”。香港放开房地产调控政策后，市场热度超出了业内的预期，一些内地投资客一买就是九间十间。而内地市场也进入了“小阳春”，进入3月首周，在机构监测的15个重点城市中，二手房成交量环比出现“全涨”局面的有11个。环比成交量数据显示，杭州上涨了79%，苏州、青岛也有50%以上的涨幅，上海部分楼盘认筹率超过300%，日均成交量同比上升了2倍以上，越来越多城市楼市都进入了状态。

随着时间推移，大家的预期开始扭转，观望的购房者逐步进入市场看房、买房。

鉴于以上因素，量在价先，随着楼市库存的快速去化，开发商收回折扣、二手房业主逐步调升价格也是自然而然的事了。

其实，对于楼市走向的问题，中央部委有了最新定调，来看看如何理解？

根据中国房地产报信息，住建部3月9日在全国人大会议上回应了媒体关注的诸多问题，下面是有关市场走向的定调：

1.现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。

2.对于房地产市场，我们不光要看短期，更要看中长期。

3.在新模式下，我希望房地产企业看到，今后拼的是高质量、新科技、好服务，谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。

这里面的信息量比较大，可从几个方面理解：

一是中央已经明确，各城市已经有了充分的自主调控楼市权力，很显然，现阶段肯定不是抑制市场，而是允许地方完全可根据实际，刺激楼市恢复发展。说白了，啥招都可用，不干涉了。

二是要求地方做好住房发展规划，其实就是两个，保障归保障，市场归市场，建设保障房，是为了满足青年人的居住问题，而商品房呢，主要就是放开行政限制，如限购、限价、限售、限贷等措施，目标很明确，就是引导积极预期，稳定房地产市场。

三是不看短期，看长期，如何理解？言外之意，当下就是去库存，市场不会有明显变化，而中长期肯定是看好的。说这话，自然是有底气的，因为在早些时候，住建部已经要求各地编制住房规划，不仅包括2024年、2025年两年，2030前促房地产市场健康平稳发展的计划也要编制上报，并向社会公布。

四是住建部从去年底到现在，多次提及支持建设好房子，目前已经开始在一些城市试点，现在明确说建设好房子的房企有未来，其实是与此前提出的“好房好价”有关，直白地说，你不要担心建设好房子成本上去后就会限制卖价。后面不会限制了，好房子就应该对应好价格，以满足改善群体日益增长的品质住房需求。

总结一下就是，对于未来楼市走向很明确，市场恢复还需要时间，但中长期坚定看好，而且市场将出现品质商品房价格无限制、而普通住宅、保障性住房稳定的分化趋势。当然，官方一向都是含蓄的，如果非要对应“暴涨论”的话，估计还是说的是品质好房，其他的普通房子应该还是跟随市场回暖步伐而逐渐回升吧。

但不管怎么说，市场最艰难的时刻显然是过去了。

无论是官方的定调，还是实际市场走势，这次估计又被李嘉诚家族预测中了。

根据时代周报的信息，李家在去年的业绩披露会上表示：

1.与3年前相比，现时利率下跌的可能性较高，走势较为明确。地价亦已跌至接近政府的成本价，与前几年比，地价再跌的可能性较低。

2.市况较明朗时，我们积极买地，去年完成数宗交易。我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比3年前稳阵（即稳妥、安全）。

不得不说，李家的预测还是非常精准的：1.利率下降趋势是比较明显的，我们前一段时间一下猛降0.25个百分点，房贷利率也已经创历史新低，这对开发商买地、购房者买房都是具有极大的刺激作用。

2.地价接近成本价也确实如此，可从地方卖地的表现可以看出，能卖则卖，如果起拍价还没人买，直接就取消了，不行就放到下一次卖，反正不能再降了。都知道，地价决定新房售价，意味着现阶段新房的售价理论上到底了（个别急需回笼资金还债的促销除外）。

3.所谓的市场明朗会积极买地，李家说已经买了多宗土地了，意思就是说市场已经见底他们也付出实际行动。事实也是如此，做过房地产研究的都知道，现在各城市拿出的地块不仅位置好，价格也比前些年低，买地自然是比较稳的，起码建的房子不愁卖、利润也够丰厚。

开发商买地，普通人就是买房，进入2024年后，虽然才过去两个多月，但正如李嘉诚家族的预测，市场确实出现了明显的反转。

就土地市场而言，全国主要地级市的土拍溢价率已经出现“二连升”，比上个月上升2.2%，达到5.8%，整体溢价率已超过2022年以来的平均溢价率水平。值得一提的是，二线城市的溢价率创造了2021年8月楼市开始下行以来的最高水平，一线城市出现了“0”流拍现象。这些都是土地市场回暖的重要标志。

虽然土拍市场离火热还有距离，但已一扫阴霾并向上，这其中的缘由也是充足的：

一方面来源于自然资源部已经下文要求各地自然资源厅，取消土地价格限制，实行价高则得规则。

另一方面是住建部要求各地根据实际控制土地供应，物以稀为贵，与2015年楼市去库存的策略其实是一致的，均是通过减少土地供应，达到市场供需平衡的目的。

当然，这也不得不归功于国家大力扶持房企，全力支持房地产项目融资，短短两个月时间，银行向房企就注入了2000多亿资金，而且后续还有上万个项目的融资持续审核和放贷，从目前已有民营房企开始拿地看，说明他们兜兜里又有钱了，且后面也不担心没有资金支持。说白了，有了大把的资金，到土地市场抢粮也是水到渠成的事。

最后总结一下，对于我们普通人来说，不能像李嘉诚或者一些开发商那样去土地市场抄底买地，但我们可以做到：如果确实有需求，完全可以趁市场去化库存阶段，选择性价比较高的房子下手，而且手中如果有房子的话，也不用担心再次下滑多少，反倒是迎来逆转的机会很可能不远了。这个大势，应懂。