文｜老墨

毋庸置疑，只要提到房子就会涉及两个问题，让很多人都头疼，第一是房产税，你知道第二个是什么吗？

从2024年初开始，多省份就接连出台新规，5月深圳允许“避难层、机房等公用空间被列入不计容面积”，珠海也规定“满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深，配建设施不计入项目总计容建面”等等。

绍兴、金华、温州等地也接连出台新规，你会发现新规看起来很复杂，但其实核心就是一句话：得房率正在进入“100%+”时代，或许变相意味着公摊面积正在消失。

之前就算过一次，这个新规太好了，毫不夸张地说至少能省几十万。

据统计，目前二线城市房价中位数是14254块/平，而高层的得房率普遍在75%左右。

也就是说这一平14254块里面有3563块都花在了公摊上，那再结合一下面积，比如你买了一套110平的房子，那公摊面积的总价值就是39万。

所以公摊长期备受争议，其实就是实在太贵了，最低也得十万以上。

那反过来讲，得房率超过了100%，公摊面积就等于变相消失了，你说这算不算楼市的一个新变化呢？

说到这就得联系到近期爆红网络的“第四代住宅”，从这点来看，我就觉得浙江广东等地出台的新规很有可能会在全国实行，而且时间不会太短。

第一、住建部已经说的清清楚楚，以后的房子重点是“好不好”，舒适度就是唯一标准。怎么样叫舒服？不就是质量更好，设计更合理吗？比如不要超高层住宅，总高必须低于20层；改善户型设计，有大阳台和空中花园等；规范物业管理；还有一点就是去公摊，提高得房率。

第二、“禁墅令”也被取消了，改善型住宅还是今后的重点之一，这也是楼市的重点发展方向。

不过呢，如果全面取消了公摊面积，会不会遇到一些问题呢？

任何行业都有需要调整的问题，公摊面积或许就是楼市要调整的问题，这点当然没错，可是如果全面取消了公摊面积，反而有些担心，必须要重视两个问题。

第一、会不会影响去库存战略？尤其是大城市的“鹤岗化区域”和中小城市。

之前就提到过，目前商品房的广义库存高达25.2亿平，如果按照一年销售9亿平来算，大概就是2.8倍，压力很大，而这里面大部分房子都是以前的设计，也就是类似得房率在75%的那批房子，而新规实施后，得房率能做到100%+，确实有差距。

既然第四代住宅已经出来了，房价也没有明显上涨，以前的房子会不会更难卖呢？这个问题真得好好重视。

说句实话，我觉得影响肯定有，那些得房率比较低的新房可能还会接着降价，特别是鹤岗化区域和中小城市。

不过呢，第四代住宅毕竟还在发展初期，规模还不算很大，因此关键还是时间。

第二、现在是楼市低迷，允许赠送等方式来取消公摊，可一旦楼市回暖了，房价会不会上涨？

你仔细看看上面的内容，你就能理解为什么我说的是“变相取消公摊面积”，因为这不是国家出台政策要求“取消公摊，以后出售商品房以套内面积计价”，关键是计价二字。

你一定要搞明白里面的逻辑，就等于是把赠送面积来对冲公摊面积，然后得房率才超过了100%。

所以啊，现在没涨价就代表以后都不会涨价？

一旦楼市回暖，房价会不会接着涨？虽然我觉得可能性不大，因为对于民众而言，最关键的不是自己变相省了多少钱，而是自己掏了多少钱。

总而言之，其实第四代住宅的出现就证明住建部表态的“楼市进入好不好时代”正在落地，根本就不是嘴上说说而已，随着时间不断推移，未来第四代住宅肯定越来越多，这就是阳谋。

那有些人就要提前做准备了，比如手上有多套房的人，纯投资客乃至开发商等等，面对时代的改变，自己肯定也要顺应时代做出调整。

对此，你怎么看呢？

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