11月8日，中指研究院发布统计数据显示，10月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量提升至122.1万间；累计管理房源量达177万间。其中，万科泊寓以开业18.74万间位居开业规模榜首，管理规模榜单中万科泊寓、龙湖冠寓、美寓位列前三。

在迈点研究院发布的“2024年三季度住房租赁企业规模榜”中，万科泊寓无论是开业规模还是管理规模，均与其它企业拉开显著差距。在项目规模愈发增长的背景下，泊寓的出租率等核心经营指标依旧保持稳定，体现出万科长租业务出色的资产管理能力。

据万科最新财报，2024年前三季度，万科租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7%，并创三季报新高。截至9月底，泊寓运营管理房源达到24.7万间，较6月底增长2.07%；开业房源达到18.7万间，较6月底增长2.19%。万科租赁住宅业务营收规模与开业规模再创历史新高。

资深行业人士分析万科长租业务稳健增长的底层逻辑，概括为效率、纳保、私域的“三板斧”。

据财报披露，2024年前三季度，泊寓项目前台GOP利润率达到89.4%，处于行业领先地位。尤其是在住房租赁市场租金下滑的背景下，泊寓的单房运营成本持续下降，2024年前三季度同比下降6.2%。纳保维度，万科积极响应租购并举，同时纳保保证了项目的出租率，支撑规模持续扩张，同时也为万科发行保租房REITs打下基础。据财报披露，截至2024年三季报末，泊寓所管理的住宅中，共有11.7万间纳入保租房，占比达到47.37%。

规模和效率领先的背后，是万科长租公寓的服务口碑获得了客户的广泛认可。万科长租公寓始终坚持为租户提供有温度的租赁服务，截止三季度全国累计发起上千场社群活动，助力新青年更快融入本地生活，客户满意度提升至95%。同时，服务品质获知名企业客户认可，共计服务企业超5300家，企业客户占客群比例达到22%，客户包括腾讯、比亚迪、顺丰、美的、大疆等。据财报披露，截至9月底，泊寓线上平台累计注册人数达到482万，公众号粉丝数达到135万，自有渠道获客占比提升至87.6%。受益于此，泊寓的营销成本也显著下降，根据万科2023年报披露，当年自有渠道获客占比超85%，带动渠道费率降至0.6%以下。

在房地产行业深度调整期，房企普遍承压的背景之下，长租公寓业务被视为头部房企新的发力点。作为业内最早开始布局租赁住宅业务的企业之一，万科租赁住宅业务不仅保持领先的规模和效率，还实现了发展模式的突破，更重要的是后续能通过REITs、Pre-REITs基金为公司贡献现金流，万科租赁住宅业务逐渐“长大成人”，业务的生意逻辑和发展模式越来越清晰，作为万科明确聚焦的三大主业，未来值得期待。