近日，洋湖垸片控规Y06-H492地块局部修改在长沙市自然资源和规划局启动公示。据公示内容，为优化用地结构，提升区域整体形象和人居环境品质，此前规划为商业用地的Y06-H492地块，将修改为二类居住用地。这也就意味着洋湖片区将新增一宗居住用地。
Y06-H492地块用地面积为46669㎡，容积率＜2.4，建筑密度＜22%，绿地率＞35%，建筑高度＜80米。
该地块的左侧即绿城玉海棠项目，地块被宜家荟聚、京东MALL、湖南省妇女儿童医院等环绕，周边的住宅项目有中海阅麓山、卓越洋湖晴翠、深业鹭栖府等，整体来看，是一宗洋湖片区位置较为显著的地块，商业、医疗、生态等配套都相对完善。
与该地块紧挨的绿城玉海棠项目地块为Y06-H491，于2024年7月被绿城溢价14%摘得。在过去的12月，该项目两次摇号开盘，12月8日首开去化超9成，创下6.6亿元的成绩单，12月25日紧急加推，热销2.4亿。除了“0公摊”产品优势，地段、配套等也是该项目备受青睐的主要原因。
也因此，与其位置、配套相差不大的Y06-H492地块“商改住”，备受市场关注。
值得关注的是，地块“商改住”在过去一年的长沙楼市屡见不鲜，涉及多个城市板块，除了洋湖，还有滨江新城、洋湖、省府、南湖新城等。
11月初，市委市政府周边地区、观沙岭片、望岳片控规观沙岭存量用地地块局部修改启动公示，拟调减片区商业用地。调规之后，将明确有3宗居住用地，里头还有一宗地块容积率仅为1.1，限高36米。
10月底，滨江新城控规C09-1-D-4-3-5、C09-1-D-4-3-6地块局部修改启动公示，将C09-1-D-4-3-5地块剩余用地由商务用地修改为二类居住用地。
再往前，南湖新城平安财富中心南侧的Z11-C-09商住用地，计划调整为纯住宅用地；麓谷新区L02-G07地块规划用地性质由商业用地修改为二类居住用地；省府板块的S05-B03-03地块由行政办公用地修改为二类居住用地……
从此前的“遮遮掩掩”，到过去一年多片区多幅地块商改住。能充分说明的一点是，市场环境变了。早前，房企拿地积极性较高，不管是配套欠佳地块，还是附加出让条件地块，大多能顺利出让。然而，近两年来房企整体拿地意愿并不高。就成交地块来看，在出让条件、楼面价等方面，较此前出让地块都更优质，于房企而言也更有性价比。
多位业内人士认为，商改住的主要原因在于目前长沙商办市场价格兑现较低。从长沙多宗地块商改住的情况来看，调规之后，存量地块的素质变得更优质。
潇湘晨报·辣椒财经记者牛蕊
