租金是影响住房价值的核心变量。

这不是我（最近）说的，是央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中写到的。当然这个观点，我其实早就有阐述过。

央妈从资产价值的角度阐述了租金决定房价的逻辑，即资产的价值是由其未来现金流折现而来的，房子作为资产，其价值主要受未来房租折现影响。从资产价值的本质来说，这个就说到了点上。

从中短期来看，如果房价偏离租金折现价值太大，那就是一种资金博弈的现象，而不是价值的体现。这个在股票市场很好理解，只是房地产市场体现出来的周期性比较长，很容易被大家忽略。

如果从这个角度来讲，什么才是决定房价的核心因素？租金回报水平和折现率。租金回报水平也是我们通常说的“租售比”，而折现率是由基准利率加上房子的风险溢价组成的。毕竟折现率决定因素是比较宏观的，那么租售比这个因素对于房产价值的作用就显得尤为重要了。甚至从一个比较极端的情况下来看，如果房子的产权年限是无限的或是接近无限的，那么折现率也不是重要了，市场形成的租金回报率就是房产在该阶段的资本化率。

当然如果房产形成的租金回报率明显低于大类资产的回报率，那么这个肯定就是有问题的，一定程度上说明了资产价格存在泡沫的可能性。长时间来看，要不是资产价格（房价）下跌，要不就是租金上涨；或是房价下跌与租金上涨同步进行，最终达到一个合理水平。

这个是不是非常符合国内房地产市场的特征？国内房子在过去被赋予太多的附加价值，作为资产的话，其实已经偏离了上述的估值逻辑了，但是只要是资产，价值迟早是要回归的。

我曾经有一个分析说，未来国内房地产市场最可能出现情况是：房价下跌，租金上涨，从而逐渐达到合适的租金回报率，当然这个结论目前可能在一线城市和部分二线城市才适用，未来很多城市楼市已经不适用这个资产理论来分析了。

我最近在另一篇文章《房价或将继续下跌？》中，从租金回报的角度分析了目前国内房价的现状，大多数城市的租金回报率仍远低于国际水平，也低于国内大类资产的收益率，甚至个别城市的租金回报率低于无风险利率。

对于一线城市和部分二线城市，其房子的资产属性还是比较强的，如此低的租售比显然是不合理的，未来回归合理水平最好路径就是房价下跌与租金上涨同步进行。