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租金是影响住房价值的核心变量。
这不是我(最近)说的,是央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中写到的。当然这个观点,我其实早就有阐述过。
央妈从资产价值的角度阐述了租金决定房价的逻辑,即资产的价值是由其未来现金流折现而来的,房子作为资产,其价值主要受未来房租折现影响。从资产价值的本质来说,这个就说到了点上。
从中短期来看,如果房价偏离租金折现价值太大,那就是一种资金博弈的现象,而不是价值的体现。这个在股票市场很好理解,只是房地产市场体现出来的周期性比较长,很容易被大家忽略。
如果从这个角度来讲,什么才是决定房价的核心因素?租金回报水平和折现率。租金回报水平也是我们通常说的“租售比”,而折现率是由基准利率加上房子的风险溢价组成的。毕竟折现率决定因素是比较宏观的,那么租售比这个因素对于房产价值的作用就显得尤为重要了。甚至从一个比较极端的情况下来看,如果房子的产权年限是无限的或是接近无限的,那么折现率也不是重要了,市场形成的租金回报率就是房产在该阶段的资本化率。
当然如果房产形成的租金回报率明显低于大类资产的回报率,那么这个肯定就是有问题的,一定程度上说明了资产价格存在泡沫的可能性。长时间来看,要不是资产价格(房价)下跌,要不就是租金上涨;或是房价下跌与租金上涨同步进行,最终达到一个合理水平。
这个是不是非常符合国内房地产市场的特征?国内房子在过去被赋予太多的附加价值,作为资产的话,其实已经偏离了上述的估值逻辑了,但是只要是资产,价值迟早是要回归的。
我曾经有一个分析说,未来国内房地产市场最可能出现情况是:房价下跌,租金上涨,从而逐渐达到合适的租金回报率,当然这个结论目前可能在一线城市和部分二线城市才适用,未来很多城市楼市已经不适用这个资产理论来分析了。
我最近在另一篇文章《房价或将继续下跌?》中,从租金回报的角度分析了目前国内房价的现状,大多数城市的租金回报率仍远低于国际水平,也低于国内大类资产的收益率,甚至个别城市的租金回报率低于无风险利率。
对于一线城市和部分二线城市,其房子的资产属性还是比较强的,如此低的租售比显然是不合理的,未来回归合理水平最好路径就是房价下跌与租金上涨同步进行。
房子多的很,2亿套空置房,30~40%的空置率。准备投资买房的,都𣎴要急于出手,每年20~30%平均跌幅,使投资炒房人大亏了,北京外围,深圳的学区房也已跌70~80%。自住不急手抛。也有逆向换房的聪明人。去年初之前高价抛售几百万上千万大都市中心的房子。租两年房子,每年只用几万元租金。数年之后用50%左右的价格再买市中心的房子。一折腾省出几十万到几百万。
球不是这样踢的,房子不是这样玩的
我不想说日韩楼市,因为是🐶国。就说香港的好了,有50万一平的,一碗面50港纸。 都摆在那里[得瑟] 现在还早 才哪里到哪里?
呵呵
自作孽,不可活