省府板块作为合肥乃至安徽的发展“核芯”，省府板块既是一省的的行政门户，相当于安徽省门面的存在，也是城市核心资源的聚合地。稀缺性不言而喻，区域热度高涨，这里出现过红极一时的“千人摇号”楼盘，新的地王诞生于此。随着土地限价和新房限售取消，区域内的地价和房价越来越高，超高的准入门槛也意味着纯粹高端客群，是高净值人群聚集的首选区域。

NO. 1｜壹

板块能级不断升级

历经十多年的发展，滨湖区从最初的1.0启动区，到2.0金融板块，再到3.0省府板块，到4.0环湖CBD板块，滨湖区已经发展成为合肥置业热门区域。而作为3.0的省府板块，以省政府为核心，打造安徽省政务文化核心板块。

从“141”中的“一个滨湖新区”到“1331”中的优化提升主城，再到“1412”中的“一级城市中心”，规划格局明显拉大、城市框架范围扩张，更注重城区的优化发展和产业的聚集发展，滨湖新区从一开始的一个新区到逐步融入城市的主城区，成为发展的城市中心之一，而作为区域核心的省府板块能级也不断提升。

NO. 2｜贰

省府板块两宗优质地块即将出让

在合肥市第二期“问策于企 、向新而行”片区策划活动中，曝光了省府板块即将挂牌上市的2宗优质地块。

其中泉州路与方兴大道交口东北角地块，位于省府东，规划用地为居住用地，面积67.9亩。距离地铁5号线省行政中心东站600米。还有规划中的地铁12号线。地块北侧有规划中小学用地，合肥四中距离1.5km左右。教育资源丰厚、交通便利。

泉州路与义城路交口东北角地块，位于省府东，规划用途为居住用地，面积54.7亩。地块北侧是规划中小学用地，地块东侧就是远大九庐项目，去年BK202303号地块，土拍1秒触顶，36家房企竞品质，最终由远大拿下。

两宗地块均位于省府东板块，地块具有稀缺性，省府板块资源配套聚集。但目前地块周边基本处于待规划建设，城市界面较差，配套设施兑现较慢。

滨湖目前基本是纯改善住宅，往豪宅方向发展，从地块旁边远大九庐可以看出，装修标准做到了8000元每平，精选国际一线品牌用材，细节之处可见奢侈。后期地块入市也将高端改善住宅，而入市价格参考远大九庐，均价4万+/㎡是大概率事件，最高备案价有可能突破5万/㎡。虽然省府地块稀缺性，但是该两宗地块出现地王的可能性较小，大概率还是高溢价率成交，房企还是以招商、越秀、保利、建发、高速等国央企拿地。

NO. 3｜叁

省府板块市场

从近两年滨湖区土地出让明细来看，累计成交13宗涉宅用地，主要集中在省府板块和金融板块，其中省府板块8宗，金融板块5宗。从成交宗数上不难看出，省府板块土地市场较热。今年首场土拍滨湖两宗地块均为省府板块，其中招商01号地块成交楼板价25050元/m²，成为合肥新晋单价地王。

从历年滨湖区新房成交来看，2018年-2020年滨湖一直保持着较高的成交量，从2021年开始，滨湖区市场下行，成交量大幅下跌，近三年成交量持续走低。从成交均价来看，滨湖区成交均价逐年上涨，截止3月底，滨湖区成交均价接近3万/㎡。

受市场供应关系，省府板块成交波动较大，整体价格保持上涨。今年以来，省府板块成交量持续走低，一方面市场大环境下行，另一方面板块内供应量较少，目前板块在售项目仅远大九庐一个项目。

远大九庐是合肥市首个智慧住宅三星示范项目，共规划9栋小高层、6栋洋房，户型建筑面积156-188平方米，均是大户型，小高层均价3.4万/㎡，洋房3.9万/㎡，装修标准做到了8000元/平，项目定位高端改善。自从去年年底项目首开以来，共推出225套房源，目前备案85套房源，去化率不足4成，项目成交并不理想。

另外，还有刚出让的两宗地块，招商01号地块和越秀02号地块，这两个项目基本也是往豪宅打造，从楼面价来看均超过远大九庐，招商01号地王入市价格或将破5万/㎡，而越秀02号地块价格大概率将突破4万/㎡。

随着取消地价、备案价限制后，省府板块起步户型又越来越大，动辄要五六百万起步，如今省府板块的新房基本是与普通买房人无缘了。

再看来下二手房，省府板块二手房价格相对来说较为坚挺，从挂牌价来看基本在3.1-3.6万/㎡，但整个滨湖区域二手房价格下跌较为明显，尤其刚需户型，今年1-3月份滨湖二手房成交价跌破2万/㎡，与新房3万/㎡形成截然相反的局面。由于滨湖新房已经从刚需转为改善需求，不论是户型还是价格，都往豪宅方向发展，导致想置业滨湖的刚需购房者只能选择二手房。

虽然省府板块二手房价格看着较为坚挺，但从成交来看也开始下跌。就拿曾经红极一时的“千人摇”神盘阳光城檀悦来说，虽然二手房挂牌价3.3万/㎡，但实际目前成交价格已经跌破3万/㎡。

NO. 4｜肆

专家点评，论道省府板块发展

合肥大学房地产研究所咨询专家 凌斌：

我国城市住宅用地是按照基准地价来分级的。一般而言城市住宅用地会分为六级，其中最高一级住宅用地的基准地价大约是最低一级基准地价的四倍左右。

从住宅用地分级及基准地价倍差的角度来看，合肥市滨湖新区近期土地出让的价格，仅仅是达到了历史的最高点，还没有超过同期出让宗地地价的四倍，因此不能称之为地王。同时，在土地市场相对冷淡的时候，土地限价政策也没有必要继续实行下去了。

因为最高基准价的住宅用地具有稀缺性，所以在其上新建商品住宅时，规划设计、工程建设、绿色环保和智能智慧等方面，都是比照最高标准来落实。地价相对高、标准相对高的结果，必然是房价相对高。

希望滨湖新区省府板块再次出让土地的时候，继续遵循土地基准地价分类及倍差原则，在户型设计、配套设施、小区景观、绿色环保、智能智慧等方面设置先决条件，激发开发企业创新活力，打造高品质住宅，促进合肥市房地产市场健康发展。

某央企投资总观点：

规划定位上面滨湖作为合肥的城市名片，无论是从房价增长角度还是城市面貌角度来看，近年来的发展变化是有目共睹的。省府板块作为纯居住改善的板块，房价方面一直以来是合肥的第一梯队。但随着市场的水涨船高，目前市场也出现了一些非正常现状，比如远大九庐项目拿地多家房企参与摇号，开盘却去化率不理想。主要原因，一方面是受制于省府东侧配套兑现相对缓慢，另一方面是二手房和新房的倒挂已逐渐消失。现在的省府板块主要拼的是产品力和企业品牌实力，对于小开发商而言并不是很友好。展望未来，省府板块应当加大上海路东侧配套落地，配套先行的原则可以提振购房群体买房信心。

第一房智库观点：

随着省府板块发展能级不断提升，板块市场也从普通刚需产品转为高端改善高品质产品，起步户型越做越大、动辄五六百万起步，省府板块已经完全与普通购房者无缘。虽然省府板块地块的稀缺性，房企拿地聚集核心板块，但目前市场下行的情况下，高端改善客群也在缩减，从远大九庐项目去化来看，高端改善产品去化也面临压力，后面招商01号地块和越秀02号地块也将面临卷产品，卷品牌的局面。