乐居财经 钟广莲 吴壁生 发自佛山

2021年12月31日，随着佛山年内最后一宗商住地成功出让，毫无悬念地由保利华南以底价50亿元夺得，佛山本年度土拍正式宣告收官。

上述地块位于南海桂城，位置、整体素质都相对较佳，成交的过程比却想象中的要快，一开拍就底价成交，原因也无他，“这时候能拿出50亿的也只有保利这种央企了”。

回顾过去一年佛山土拍市场历经大起大落，上半年的土拍火热，与下半年无人拿地的冰冷，形成了鲜明的反差，堪称“冰火两重天”。

从争相抢地到国资兜底

据乐居不完全统计，佛山年内成交商住地达66宗，出让总面积约338万㎡，同比2020年锐减36%；出让总金额约883亿元，同比2020年降了31%。事实上，佛山土拍以10月份为分水岭，才从由热转冷。

上半年，佛山土拍市场可谓如火如荼，各大房企争相抢夺地，最为瞩目的莫过于陈村地块，引来超23家房企围猎，最终由华润置地胜出，拍出了22330元/㎡楼面单价纪录，导致随后的热点土拍重启限价模式。

在经过4月份的“火热”之后，市场进入一段时间的平稳期。6-8月，佛山土拍市场维持了三个多月的高峰，桂城、石湾、南庄、大沥、金沙洲、里水、狮山、等多宗靓地引来众房企竞相抢夺，其中不乏竞价超2小时，甚至3小时的地块。

在此期间，据乐居不完全统计，拍地亮相频率最高分别是：保利（22次）、龙光（16次）、美的置业（11次）、万科（11次）、金地（11次）、碧桂园（9次）、建发（7次）、招商蛇口（6次）、越秀（6次）、中海（5次）、中梁（5次）、雅居乐（5次）、绿城（5次）等。

10月份开始，形势急转直下，不少地块频频流拍，如10月挂牌了7宗地块，最终多达5宗撤牌、1宗流拍，仅一宗商住地底价成交。即便大良万家乐地块、狮山博爱湖靓地也均延期至2022年。

在整体市场遇冷的大背景下，政府也顺势放缓了供地节奏。10月至12月末，佛山五区供地仅18宗，其中5宗撤牌，1宗终止，还有1宗地两度延期，而成功出让的地块无不底价，也多为央国企兜底。

对于佛山市场的行情走势，粤湾数据研究院专家张颖欣认为，上半年房企资金相对充足，政府稳步推进供地计划，土拍市场保持较高热度，并快速传导至楼市，行内资金流动性活跃。

而后续楼市触发调控机制，网签释放受阻，且房贷利率一路走高、银行提高双外客户非限购区首付门槛、放款周期延长令客户入市意愿下降，房企销售端回款流速出现放缓。而在其中，部分房企受此影响程度较深，行业预期出现下行。张颖欣表示。

国企央企唱主角

市场低迷的时候，国资成为一股重要的托底力量，而今年市场行情大好之时，国资也是土拍市场的主力军。据乐居统计，2021年在佛山拿地前十的房企中，国资就占了半壁江山，是当之无愧的主角。

从拿地面积来看，保利华南独占鳌头，万科、金地分别以23.81万㎡、16.45万㎡位居二三。在拿地金额上，保利也一骑绝尘，紧随其后的是中海、万科、华润。

值得一提的是，而华润仅以陈村1宗地块跻身房企拿地金额TOP5，该地块不仅刷新了佛山的楼面单价，其超64.5亿的总价也高居佛山土地总价第5名。

上半年市场热度较高之时，房企拿地的积极性很高，多宗热门地块落入民企囊中，万科、龙光、宝龙、鹏瑞等房企都频频有所斩获。

以万科为例，今年仅拿的2宗地均为热门地块，其中热度最高为桂城军区二期地块。彼时，有保利、万科、中海、龙光、华润、华侨城、招商蛇口、美的置业等多家实力强劲的房企，历经接近2小时、59轮竞价，最终花落万科。

在此次土拍中发生了戏剧性的一幕。在竞配建时，万科从1.7万㎡直接跳价2.5万㎡，以封顶价夺地。事后，保利联合中海向联合发起了诉求，佛山市自然资源局南海分局相关负责人回应称：交易规则公开透明，诉求无效。

不过，从今年的土拍结果来看，外来房企依然在积极进军佛山市场。据乐居不完全统计，今年有多达10家房企首次拿地公开进驻佛山。此外还有圣烨集团、多弗集团、恒基集团等多家房企也已通过收购、入股等多种形式进驻佛山。至此，2021年佛山已相继迎来了13条过江龙。

一位长三角的房企投拓人士向乐居表示，持续看好佛山的发展潜力，持续关注佛山房地产市场，但同时强调将“在合适的时候以合适的方式进入”。

市场遇冷！一朝回到五年前？

在土地市场遇冷之前，佛山楼市下行已有先兆，8-11月连续4个月新房网签量都在7000套以下徘徊，其中8月新房网签环比几近腰斩，“金九银十”也未能挽回颓势，市场持续维持低位，直至12月方才放量破万，翘尾收官。

持续的低迷直接影响了佛山全年的交易量。有业内调侃称“一句话，一朝回到五年前！”

据佛山乐居统计自佛山住建局及佛山市房产信息网数据，佛山2021年全年一二手房总计网签逾15.76万套（157590套），比2020年（175076套）整整少了17486套！从新房来看，佛山2021年全市网签102556套，环比2020年跌约12.4%，为近7年最低，几乎回到了全面限购的2014年。

另从佛山各大房企销售金额来看，据克而瑞数据显示，2021佛山权益销售金额榜有5家百亿，比2020年少了一名，而今年佛山行情走低，各大一线房企业绩表现不一、有增有减，以权益金额榜前十名为例：如图所示，有5家房企业绩实现突破增长，5家则业绩下降。

首创证券分析认为，2021年下半年受政策和信用事件冲击影响，行业销售持续下行，银行按揭放款周期拉长，销售回款困难使得流动性压力进一步上升，同时融资渠道持续收紧，尤其是“三道红线”对有息负债规模增长的限制导致近一年来各房企均将加速降杠杆，国内房企整体流动性收紧、行业处于下行周期。

对此，佛山中原策略研究中心负责人谢然峰认为，新政策的发布，或者市场出现新的变数，销售端的数据反馈是最为直观且快速的，当房企销售回款慢，目标完成率不乐观的时候，房企拿取新的土地储备、规模发展自然而然就会放缓。

政策底已现！市场回暖是大趋势？

在经历近半年的下行之后，临近年末，房地产市场开始出现暖风。

首先是政策端。从9月末开始，货币、金融、政府等方面不断出台相关政策纠偏，以维护房地产市场健康发展，支持消费者的合理购房需求，同时在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求等。

12月以来，佛山新房网签数量有所上涨，呈年末翘尾迹象。但明年行情如何，还未可知。谢然峰表示，楼市行情是有惯性的，2022年一季度市场大概率依然低迷，“三月小阳春”将成为是否能提振市场信心的重要销售节点。

张颖欣则认为，政策底、价格底已显现，市场回暖虽为大势所趋，但仍需时日。一方面是央行降准、房企融资端合理放松等利好消息传出，住建部部长亦为明年楼市定调——稳字当头、稳中求进。而另一方面，政策对市场的影响需要一定的时间周期方能显现。

就佛山土拍市场而言，目前南海、顺德均已提前挂出优质商住地块，将于明年1月、3月竞拍，一般年初房企资金相对充裕，预计参拍积极性有望得到提升。而房企经历数论周期浮沉，将持续以理性严谨、长远发展的态度研判地块价值，持续聚焦中心、临广、地铁沿线板块。

同理，佛山楼市亦将在理性中前行，由于2021年成功出让地块同比减少，且多为高价地，预计明年成交量难现猛涨，但价格或仍将是稳中有进。板块两极分化表现恒存，中心、临广、地铁沿线板块表现相对稳定，而缺乏新利好刺激的外围板块将持续承压，在低位徘徊。