01
昨天全球股市暴跌！
到收盘时，大A有5284家股票下跌，而上涨的仅有106家。跌停的股票接近3000家，一度创下了自2020年2月以来的最大单日跌幅。
图源网络
看着手机交易软件里的这一片“绿意盎然”，很多清明没哭的人，昨天哭了。
房价用了4年时间跌掉了30%，而股市跌掉10%只需要一天，群友们终于醒悟：
比起炒股，还是只有收房租才最稳当。
但现实却是，很多重庆人都正在纠结该不该把手上多余的房子卖掉。
你说卖吧，房子都挂了这么久了，要么没人看，要么价格直接往脚脖子上砍，要卖就只有忍痛割肉。
特别是在最近5年买了房的，不但亏利息，还要亏本金，越想越不是个味。
你说不卖吧，又怕房价还会继续跌，因为当前重庆的二手房市场确实没有看到涨价的迹象。
再加上网上唱衰楼市搏流量的中介和自媒体一大堆，越看越心慌，越看越心凉。
那现在重庆人手上多余的房子，到底卖还是不卖？
02
关于这个问题，我们不妨换个角度来思考一下。
经济学上有个非常重要的概念叫“沉没成本”，指的是已经发生且无法收回的成本或投资。
由于这些成本无论是现在还是未来的任何决策都无法改变，因此在理性决策中不应被纳入考虑范围。
所以，不管你的房子现在跌了多少，那都已经成为了“沉没成本”，不应作为你做出“是否卖掉房子”的决策的依据。
现在你需要思考的问题只有一个，那就是：
以“当前你能卖掉的价格”持有你现在手上的房产，是否还有盈利的价值？
如果是，就持有；如果否，就坚绝卖掉。
这句话看上去很简单，但我相信绝大部分人都没有仔仔细细地算过这笔账，并且至少有80%的人根本就不会算这笔账。
那这个账到底该怎么算？
03
关于盈亏平衡点的计算，其实就是一个等式。
等式的一边是收益，另一边则是成本。
对于一套房子来讲，最大的收益一定是来自于房产的增值。
由于我们这里讨论的是重庆人手上多余的房产，不是自住的房子，所以在房产增值之外，还应该加上一个“房屋租金”。
而持有一套房子最大的成本，就是银行利息。
除了利息，还有一个隐形的成本是很多人都会忽略的，那就是资金的“机会成本”。
为什么要考虑机会成本？
因为你把房子卖掉之后的钱是可以拿去做其它投资的，也就可以产生其它的收益。现在由于你持有房产，这部分钱就无法产生其它收益，所以这些收益也要算作你持有房产的成本。
但这里的“机会成本”并不是整个房价的投资收益，而是当前房价在扣除贷款金额之后，剩余本金的投资收益。
打个比方，当年你的房子是100万买的，首付20万，贷款80万。但现在，你的房子跌到了80万，把首付跌没了，这个时候你的机会成本就是零。
因为就算你卖掉房子，也没有钱可以产生其它收益了。
需要注意的是，这里的机会成本必须是非常稳定的投资收益，比如银行的大额存单或者货币型基金的理财产品等。
如果你把炒黄金，炒股票，炒比特币有可能获得的高收益当成机会成本，那你还不如去澳门一把梭哈，回报率岂不是更高？
由于房子是用于出租，所以像物管水电之类的持有成本都由租客来承担，这里就不纳入成本计算了。
这样，我们就可以得到一个等式：
租金回报 + 房产增值=当前贷款利息 + 剩余本金的机会成本
当等式左边大于右边，这套房子就值得继续持有；反之，就应该立即卖掉。
在这个等式中，房子的租金回报是有市场参考价且相对稳定的；贷款利息是确定的；而剩余本金的机会成本也是有各大银行的定存利率可以参考的，所以这个等式里唯一的变量就是“房产增值”。
所以我们要计算的，其实是“每年房产增值需要达到多少”，房产才有继续持有的价值。
只要我们把这三个定量取值，并代入等式，这个盈亏平衡点就能非常容易地计算出来。
1、租金回报
随着房价的下跌，当前重庆普通住宅的租金回报率已经来到了2.5%左右。
比如一套总价100万的房子，每月基本可以租到2000，一年2.4万左右。当然，不同的小区会有所差别。保守点，我们把租金回报率定在2%。
2、贷款利息
当前重庆二手房的房贷利率都统一降到了3.3%。
但其实，你完全可以通过置换贷款把利率降到2.78-2.9%左右。并且还可以每月只还利息，20年后再一次性归还本金，这样就可以把月供降低一半左右。
由于川普发起全球贸易战，今年大概率还会大幅降息，贷款利率还将持续走低。保险起见，我们把贷款利率就定在2.9%。
3、剩余本金的机会成本
当前银行大额存单的年化收益率已经降到了2%以下，保险起见，我们就按2%计算。
三个定量的取值确定之后，就可以进行计算了。
假设你的房子是100万买的，首付了30万，贷款70万。现在房价跌了20%，80万能卖得出去，这时，房子增值率要达到多少，才值得继续持有呢？
增值率= (70万×2.9%+10万×2%-80万×2%)÷80万×100% =0.79%
也就是说，只要你的房子在当前这个80万卖价的基础上，每年能增值0.79%以上，你就不会亏，这套房子就是值得持有的。
是的，连1%都不需要，只要0.79%！
意不意外，惊不惊喜？
当然，房子不同，贷款成数不同，跌价的幅度不同，得出的结果也会有所不同。但基本上差不太多，上下浮动不会超过0.2个百分点。
04
每年涨0.79%是个什么概念呢？
如果把时间线拉长，就相当于5年涨4%，10年涨8.2%，20年只涨17%的水平。
这个水平高吗？
这么说吧，从2021年到2024年楼市下行的这三年里，重庆的新房成交价仍然上涨了7%。
而根据铭腾机构的数据，仅仅是从春节假期结束到现在不到两个月的时间，重庆新房的价格就涨了2.3%。
图源铭腾机构
这还是在史上最大的楼市低迷期。
而在房地产牛市里，房价一年能涨多少，这个就不用我说了，大家心里都清楚。
所以，只要你认为你的房子在当前卖价的基础上，每年涨幅能超过0.79%，这套房子就是值得你继续持有的。
结论也许很颠覆你的认知，但这就是真实的计算结果。
当然，如果你认为在大放水的背景下、在重庆核心区已经出现“新房荒”的背景下、在重庆二手房成交量已经回到2021年水平的背景下，未来房价还会持续下跌个5年10年，那就当我没说。
