摘要
1、一级市场已发行项目：截至2025年1月31日，我国公募REITs产品数量达60只，合计发行规模达 1645.85亿元。从底层资产类型来看，交通基础设施类发行规模最大，截至2025年1月31日共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为259.26亿元。待发行项目：根据上交所及深交所项目动态披露，共有22只REITs目前处于待上市状态，其中17只为首发REITs，另外5只为待扩募REITs。2、二级市场价格走势：从指数走势来看，2025年1月份公募REITs二级市场价格整体为上行趋势。2025年1月份公募REITs的二级市场价格回报率为+5.9%，总回报率（含分红）为+6.2%。成交规模及换手率：2025年1月REITs的成交规模较上年12月整体走高。具体来看， 2025年1月REITs整体成交规模及月度区间换手率均值分别为118.8亿元和20.7%。从不同底层资产类型来看，消费基础设施类REITs的月内成交规模和区间平均换手率双双领先其他各类，分别为31.8亿元/23.4%。3、政策及动态跟踪国务院新闻办公室于2025年1月3日举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会，在回答“2025年在提高投资效益方面的重点考虑”相关问题时，国家发展改革委副主任赵辰昕表示，将筛选重点民间投资项目深化投贷联动合作，推动更多PPP新机制项目落地实施，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容，通过这些举措，持续帮助民营企业解决融资难、融资贵以及其他发展中的问题。2025年1月7日，《中共中央 国务院关于深化养老服务改革发展的意见》在大力发展养老金融方面提出，支持符合条件的养老项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。2025年1月13日，国务院办公厅发布《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》的通知，在创新产业政策方面，该通知提出，要扩大文旅有效投资，探索在部分地区开展旅游项目收益权、旅游项目（景区）特许经营权入市交易、备案登记试点工作。支持符合条件的文化和旅游类项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。加快重组中国旅游产业基金，引导社会资本和金融机构加大对旅游业的投入。4、风险提示1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）数据统计口径不同。1、一级市场
1.1 已上市项目截至2025年1月31日，我国公募REITs产品数量达60只，合计发行规模达 1645.85亿元。从底层资产类型来看，交通基础设施类发行规模最大，截至2025年1月31日共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为259.26亿元。
2、二级市场
2.1、价格走势从指数走势来看，2025年1月，公募REITs二级市场价格整体维持上行趋势。2025年1月份公募REITs的二级市场价格回报率为+5.9%，总回报率（含分红）为+6.2%。分不同REITs来看，已上市的60只REITs（截至2025年1月末）中，上涨的有58只，涨幅排名前三的分别是嘉实物美消费REIT/华夏大悦城商业REIT/华夏首创奥莱REIT，涨幅分别为24.5%/23.1%/21.3%；下跌的2只REITs分别为华夏越秀高速REIT/鹏华深圳能源REIT，跌幅分别为0.9%/1.3%。从REITs的年化波动率来看，波动率排名前二的是易方达华威市场REIT/中航易商仓储物流REIT，波动率分别为247.6%/156.6%。整体看，2025年以来REITs二级市场交投热情持续走高。
2.2、成交规模及换手率2025年1月，60只已上市REITs区间总成交额为118.8亿元，区间换手率算术平均值为20.7%，成交规模较2024年12月呈小幅上升趋势；单个REIT来看，2025年1月区间交易额前三的REITs分别是中金安徽交控REIT/华夏中国交建REIT/鹏华深圳能源REIT，区间交易额分别为5.6/5.0/4.8亿元。从不同底层资产类型来看，消费基础设施类REITs的月内成交规模和区间平均换手率双双领先其他各类，分别为31.8亿元/23.4%。
3、政策及动态跟踪
国务院新闻办公室于2025年1月3日举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会，在回答“2025年在提高投资效益方面的重点考虑”相关问题时，国家发展改革委副主任赵辰昕表示，将筛选重点民间投资项目深化投贷联动合作，推动更多PPP新机制项目落地实施，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容，通过这些举措，持续帮助民营企业解决融资难、融资贵以及其他发展中的问题。2025年1月7日，《中共中央 国务院关于深化养老服务改革发展的意见》在大力发展养老金融方面提出，支持符合条件的养老项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。2025年1月13日，国务院办公厅发布《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》的通知，在创新产业政策方面，该通知提出，要扩大文旅有效投资，探索在部分地区开展旅游项目收益权、旅游项目（景区）特许经营权入市交易、备案登记试点工作。支持符合条件的文化和旅游类项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。加快重组中国旅游产业基金，引导社会资本和金融机构加大对旅游业的投入。
4、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）数据统计口径不同。本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）固收研究团队依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所固收研究团队名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所固收研究团队的官方订阅号。
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