说到再次写长沙，还得感谢各位大大的鞭策。

自从《长沙让炒房者有去无回，房价洼地真能构成城市竞争力？》一文问世后，微信公众号由于对朋友圈的倚重所导致的封闭性传播特点，导致反响一般，但在各个平台都收到不少网友的评论。虽然有的意见比较偏激，但也有些很中肯，认为环环的文章论据有点不充足。

因此，环环下了一番功夫，做了些扎实工作，再战长沙。当然，每个人都逃不脱自身思维的局限，如果还有不当之处，敬请拍砖。

GDP过万亿，房价仍在洼地

2018年，当全国各个城市GDP排名出台之后，长沙再次挺进万亿俱乐部，在全国城市中排名13。在这份“万亿俱乐部”的名单中，除了四个一线城市，就是像苏州、杭州、武汉、南京、郑州、成都、重庆等一年多来在楼市叱咤风云的城市。

另外，长沙GDP的增速达到8.5%。要知道，在所有的城市中，只有7座城市经济增速超过了8.0%，而全国的增速为6.6%。所以，在和一线城市同台竞技的过程中，长沙这一成绩的取得殊为不易。

在经济大幅增长的时候，居民的收入也会随之增加，也就是说长沙老百姓的收入水平也水涨船高。

我们看一下人均GDP，在深圳和广州尚未公开的情况下，长沙暂且位于全国第九的位置，‍人均GDP达到13万元多。

从人均可支配收入来看，根据湖南省统计局的官方统计，长沙市全体居民人均可支配收入为44647元，比2017年增长8.5%，而湖南省居民人均可支配收入为25241元。根据国家统计局的数据显示，全年全国居民人均可支配为收入28228元。

同时，长沙的人口数量也在不断增长，2018年年末，全市常住总人口815.47万人，比上年增长3.0%，实际增长23.6万，位列全国人口增加最快的TOP10城市中的第九位。

按理来说，一个城市的经济情况越好，人口越多，这个城市的房价也会上涨。既然长沙的GDP都破万亿了，那么，在2018年，随着长沙经济的继续上涨和人口的持续增加，房价自然也会上涨。即便经历了上一轮上涨周期之后，不能快速上涨，也该如慢牛爬坡，稳步上涨才是。但实际情况是怎样呢？

在2018年，长沙的房价不过1万出头，如果把相对距离较近的省会城市的房价划一等高线的话，长沙的房价妥妥的是洼地水准，只比贵阳高一点。

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除了调控，还有哪些因素也是房价“洼地”的诱因？

在严厉的调控政策之下，许多城市在“一城一策”的幌子下偷偷放松了调控，长沙反而逆势收紧调控。

2018年6月开启的那场被媒体称之为“反炒房”的攻坚战，力度之大，折射在房价上，就是从开年愈演愈烈，一直持续上涨的房价，在有气无力地挣扎了一下之后，不得不转头向下。

因为房价的下跌，8月17日，湘熙水郡售楼处门前还挤满了维权的业主。因为该楼盘推出的位置更优一线江景房，均价在8700-9005元/平方米之间。而其6月初推出二线江景房，均价在9300-9700元/平方米之间。部分老业主感到十分不满，由此才引发了业主围堵售楼处一事。

不过，由于房价下跌的立竿见影，在2019年政府工作报告中，长沙才有底气宣告：“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利，持续保持房价“洼地”优势。

当然，长沙房价处于“洼地”，政府调控力度之大，决心之坚决自然功不可没，但除了这个人为因素，有没有别的因素，对房价“洼地”的形成也起了一定的作用呢？我们顺着这个思路往下捋，努力去探寻一些线索。

首先，长沙离广深的距离以及交通的便利程度，导致大量人口流向这两个地方，使得长沙不像别的省会城市那样，对省内居民有很强的聚集效应。这一点，在广州期间，同门的湖南妹子有过清晰的描述。在他们老家，去广深谋生的人口远远多于去长沙的。

其次，如果把目光聚焦于省内来看的话，长沙的省会优势也不甚明显。由于长沙劳动密集型产业较弱，而周边湘潭株洲等类似的城市又相对较强，下属的浏阳、宁乡、长沙县发展都不错，在这点上，也无法聚集省内居民。在知乎上曾经有个帖子，探讨长沙的房价为什么比南昌还低，就提到了这个问题。江西境内，南昌一市独大，而在湖南，则是群雄并起。

第三，从历史沿革来看，长沙的福利性住房多到骇人听闻的地步。据一位老长沙说，自上而下修建的公务员小区，涉及中央驻湘单位、银行、医院等国企及其他事业单位。而这类住房的价格，又往往比市价低出很多，死死压住了市场需求。在2014年，八方小区因其价格便宜，指标被以15-25万的价格倒卖，当时引起舆论的哗然。

第四，从城市规划的角度来看，长沙属于多个中心的商业规划结构。除了最大的五一黄兴商圈，东塘、芙蓉路、雨花亭、省府、市府等构成次中心，分散了人群区域活动范围和中心，无法形成大范围的热点高价区。

第五，从人均占有住房率来看，长沙房子供应充足。《智谷趋势》曾经用住宅商品房销售面积÷当地常住人口得到的数据，来衡量各地住宅供应情况。得到的结果是，十年来，长沙销售的住宅商品房面积，摊在全市每个人头上的平均值是2.2平方米，这个数据排在全国35个重点城市第二。

综上所述，‍长沙房价“洼地”的形成，不是一朝一夕之功，也不能完全归因于政策的调控，而是区位、历史等因素的合力所造成的。

对土地财政依赖度从105%到22%，长沙GDP凭什么挺进万亿？

在中国各省市，地方政府对土地财政的倚重，已经是不言而喻的事实。对这一点，业内常用“土地财政依赖度”，也就是用城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%，来进行分析研究。

以杭州为例，2017年，杭州的土地出让金高达2190亿元，比一般公共预算收入多出600亿。最大的财政收入来源不是大家都以为的互联网，而是来自卖地的收入。自2014年到2017年，杭州对土地财政依赖度也从85%一路涨到了140%。

反观长沙，如今与其房价“洼地”齐头并进的另一个话题，是其对土地财政依赖度的减低。

在2014年，长沙的土地财政依赖度为105.3%，在45个实施限购城市中名列第三。但自从2015年开始，长沙的土地财政依赖度就在下降，2015年到2017年这三年，平均值为22%。

那么，这就催生了一个有趣的问题：一个不依赖土地财政的城市，是如何创下了万亿级别的GDP？毕竟，没有了土地财政这个“大块头”，意味着要增加收入就要另寻他路。

《正解局》曾经在分析后给出了一个推导公式：低房价→吸引人口，产业→推动经济发展。低房价吸引人口这点不必说，那么，是哪些产业推动了长沙经济的发展呢？

曾经有网友留言，长沙的电视娱乐业规模很大，给政府提供了很多税收收入，那么靠卖地房地产来撑GDP的意愿就不那么强烈。

这话有一定的道理。作为娱乐大市，芒果台开风气之先，影响力不容小觑，但长沙在别的很多方面，也在打造自己的竞争力。

根据《2018年中国城市营商环境评价报告》，长沙营商环境显著跃升，从去年的第20位提升了11位，跃居全国第九;软环境表现则更突出，排名第二。

在工信部发布的2018年工业稳增长和转型升级成效明显的14个城市名单中，长沙成功入选，这是2017年该项评选启动以来，长沙第二次摘获此荣誉。长沙入选，在于其在实施“中国制造2025”、工业稳增长、技术改造和转型升级等方面成效突出，智能制造已经成为长沙“新名片”。

而在3D打印、移动互联网等新兴产业方面，长沙的增长速度已经超过50%。

作为京广、沪昆两条黄金大命脉的交叉点，加上其他正在推进的高铁脉络，高铁的红利让长沙拥有了比肩武汉、郑州的绝对枢纽实力。长沙也正在推进全国重要复合型综合交通枢纽建设——黄花机场和长沙高铁南站，长沙的中欧班列货运量也已经达到了全国中欧班列的第五位。无疑，物流也将是长沙发力的一个重点。

其他的，欢迎大家补充。