01
上行的市场，
容易出现标杆和榜样。
在上一个高周转的上行周期，
无论是头部房企的攻城略地，还是品质大师的推陈出新，
这些上行的增长，又催生和引领向上的动力。
直到近几年的新的调整周期，“高杠杆”和“快周转”的增长模式，向“有质量发展”转化，
那些坚持在行业的周期变化中保持发展定力的房企，
穿越周期，也迎来持续的增长。
龙湖，是其中优秀的代表。
02
对于过去的2024年，
地产行业的周期下行在市场上的政策以及核心城市的复苏中，
逐渐触底并呈现止跌回稳的走势。
但是行业中的房企，在2024年的经营中仍然在市场下行的惯性中，
伴随着“去库存”和三四线城市“缩表出清”的现实选择，
从营收到利润都还承受着同比下降的压力。
龙湖也不例外。
2024年，龙湖集团实现1274.7亿的营收，股东应占溢利104亿，同比都呈现出下降趋势。
但看似承压的财报背后，却有着龙湖从主业到第二增长曲线的结构性调整。
龙湖也用这种结构性的调整，实现分化市场的突围和行业下半场的进取。
首先是开发主业，形成新的战略聚焦。
龙湖2024年的开发业务收入，相对于2023年同比下降了36.2%，仅仅以1007.7亿的收入，刚刚突破千亿。
但这样的收入背后，一方面有着龙湖的城市布局的重新聚焦，另一方面，则有着龙湖围绕行业分化和购房需求变化的开发模式的调整。
2024年的土地市场，率先出现了明显的分化。
和过往的多线城市拓展布局不同，
2024年的土地拓展，更聚焦在“好的城市，好的地段，好的地块”的选择，
在央国企回归和聚焦高能级城市的2024年，
龙湖是地产企业第一阵营里，少有的坚持布局高能级城市的民营房企。
全年在北京、上海、西安、成都、佛山、杭州、广州等高能级城市，龙湖“主动、精准”的完成新项目的布局。
这也让龙湖的一二线城市货值占比超80%，并且位于长三角、京津冀等核心都市圈。
这种“以销定投”策略，让龙湖的存货周转周期保持在行业领先的12-18个月，同时，高能级城市的聚焦，也避免陷入三四线城市的库存泥潭。
龙湖围绕好城市和号地块，进行精准产品力迭代。
其中，上海观萃项目拿地后7个月三次开盘近清盘，成都观萃、佛山御湖境首开去化率超80%，
都验证“云河颂”“御湖境”等高端产品线市场号召力。
另一方面，龙湖高效地完成高品质交付。
在2024年完成了10万套房源的交付，其中的20%实现了提前交付，
并用超90%的客户满意度，进一步夯实龙湖的品牌认知。
聚焦“好城市、好地块、好产品”，是龙湖坚持的开发战略，
这个战略，在2024年形成了进一步的聚焦，龙湖也用标杆项目和高品质交付，实现了全面的突围。
用谨慎精准的城市和板块布局项目，用高品质的观萃、御湖境、云河颂等改善项目，赢得好的市场回馈，
好的市场回馈和客户认可，又帮助龙湖实现从利润到发展的正增长。
成为龙湖穿越周期的重要发展底盘。
03
无论是“高质量聚焦”，还是“有效定投”，
龙湖稳健、精准布局的背后，是坚持的财务自律。
从高周转行业时期“规模崇拜”的激进财务策略，到行业下行的“安全至上”的财务收缩策略，
过去几年的许多房企，都经历了财务策略的“过山车”。
龙湖的财务策略，则用克制的坚持，践行了“长期主义”的发展路径。
2024年，龙湖的债务结构进一步优化。
不仅有息负债压降163亿元至1763亿元，融资成本降至4.0%（行业最低区间），
更通过积极的债务重组，把2025年的到期债务降到了17.2%的占比，更把平均债务期限拉长到了10年的中长周期，
不仅摆脱了“借新还旧”的经营压力，也迎来了更宽松的发展空间。
其次，高效克制的资产处置。
龙湖在2024年通过处置54个非核心项目，实现了259亿的资金回笼，
但是值得肯定的是核心商业资产“零出售”，不仅保持了资产的基本盘面，也守住了未来增长的火种。
第三，坚守股东回报，夯实发展信心。
在行业经营没有全面恢复的背景下，龙湖仍然坚守全年派息每股0.32元，并达到了3.2%的派息率。
这在在民营房企中罕见的稳定分红，不仅表达了龙湖的责任和回报，也进一步向投资人传递了穿越周期的强大信心。
龙湖坚持的“不赌政策、不博反弹”的财务自律，
收到了评级机构的认可，
也让龙湖成为少数维持三大国际评级机构投资级评级的民营房企。
04
地产聚焦和财务自律，是龙湖的重要底盘，
商业运营的坚持布局和增长，则成为了龙湖新的增长动力。
在2024年最值得提及的增长，
是龙湖的双轮渠道的另一个重要增长极：商业运营。
全年的运营及服务业务收入，实现了正向的同比增长，
用全年267.1亿的收入，实现了7.4%的增长，也让收入贡献占到了总营收的21%。
“商业运营”也成为龙湖最重要的第二增长曲线。
在线下商业受到电商和互联网购物冲击的时代背景下，
龙湖用“家庭生活场景”打造的商业运营模式，打造新的商业购物中心，
也让龙湖在2024年用新开业的11座天街，达到了超1000万㎡的运营规模。
在已开业项目覆盖的20个城市里，龙湖携手超7000家合作伙伴，
迎来消费的人流，也构筑城市的繁华，
也成就城市中心的，一座又一座城市风向标。
这些商业的风向标，走过时间，也走过消费者的认可，成为龙湖在住宅开发之外的，另一个深入消费者心中的被信赖和认可的商业品牌。
当行业下行、利润降低的其他房企，还在向资产运营积极转型和寻找出路的时候，
龙湖用坚持的商业运营和持续的迭代升级，
打造新的消费目的地，也迎来新的发展空间和格局。
05
从“传统开发商”到“城市服务商”，
这是一条面向行业发展的新选择，
龙湖已经坚持了超过20年的发展轨迹。
无论是地产开发的聚焦，还是商业规模的跃升，
加上科技赋能的深化，以及资产管理的创新。
龙湖用战略定力，穿越行业周期，
也作为坚持者，接受时代馈赠。
天酬笃行者。
全文完！
